天津市某房地产开发有限公司（以下简称某地产公司）与许某、某企业策划有限公司（以下简称某策划公司）房屋买卖合同纠纷案
——“以 4 万抵 6 万”的团购费谁来退还
【基本案情】
许某购买某地产公司开发的房屋。购买中，许某参加“4 万抵 6 万”房款销售活动，并缴纳 4 万元团购费，某策划公司为其出具了收据。随后，许某因某地产公司未取得房屋预售许可证，不能按期交房为由，向一审法院提起诉讼，同时列某策划公司为共同被告，要求某地产公司与某策划公司退还购房款 27 万元(23 万元首付款+4 万元团购费)。后因无法联系到某策划公司，许某撤回了对某策划公司的起诉。一审法院作出民事调解书，其中确认某地产公司支付许某购房款 23 万元等内容，并解除了双方商品房买卖合同，确认许某与某地产公司之间无其他纠纷，双方不得再向对方主张任何权利。另，许某陈述并未与某策划公司签订合同，其按照某地产公司销售人员的告知缴纳 4 万元团购费。某地产公司否认与某策划公司存在包销关系。调解后一年左右，许某另行起诉请求：判令某地产公司返还许某 4 万元团购费及利息。
【裁判结果】
法院经审理认为，首先要审查团购费与“交 4 万抵 6 万”活动的关系。团购费是基于某地产公司提出的“交 4 万抵 6 万”优惠活动前提下产生，与商品房买卖合同直接相关，房屋成交的最终受益人是某地产公司。在实际履行中，是某策划公司带领客户到达某地产公司售房现场，同时在某地产公司财务室交纳两笔钱——购房预付款和团购费，分别进入某地产公司和某策划公司的账户，表明某地产公司认可并同意某策划公司收取 4 万元团购费，并享受购房款的总优惠。其次，要审查某地产公司与某策划公司之间的关系。两公司之间虽无书面协议，但该团购费与购房款是不可分割的整体，事实上分别由某策划公司收取团购费并开具收据，某地产公司收取购房款并开具发票，且某策划公司收取团购费的事实，某地产公司是知情并默许的，也表明某地产公司与某策划公司之间具有事实上的委托代理销售关系，既然是委托代理关系，则代理法律后果理应由被代理人负担，加之，解除商品房买卖合同是因某地产公司存在过错，因此某地产公司具有返还团购费的义务。
【典型意义】
本案主要核心是因开发商原因，买房不成的团购费由谁退还？是收取方还是开发商？收取方与开发商的关系是什么？许某在调解履行后是否还能再次起诉的问题。在实践中争执不一。
第一，分析某策划公司与某地产公司的法律关系。某地产公司虽然不承认与某策划公司存在包销关系，但实际上某策划公司确实在售房现场进行推销，带客户前来购房，与某地产公司签订商品房买卖合同，并在某地产公司的财务室交付房款开具收据。这些事实足以证明某策划公司与某地产公司是代理销售关系。虽然没有书面合同，但通过事实行为足以证明双方是一种代销关系，某地产公司从中获益，达到签订合同目的。某策划公司收取费用是基于某地产公司的代理回馈。该团购费实为代理费性质。基于代理关系，作为被代理人的某地产公司具有返还团购费的义务。
第二，分析许某能否再次起诉某地产公司的问题。在一审法院调解书中，虽然写明许某与某地产公司之间无其他纠纷，双方不得再向对方主张任何权利。这句话表明双方不再主张的是商品房买卖合同项下的相关权利义务，而该团购费属于代理销售费用，并不受商品房买卖合同的约束，也不能阻止许某再次起诉某地产公司返还 4 万元团购费。
