最高院：《商品房买卖合同纠纷司法解释》第18条仅适用于合同未约定违约金或者损失数额难以确定的情形
【裁判观点】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条适用于合同未约定违约金或者损失数额难以确定，当事人要求调高合同约定的违约金标准，不适用前述规定。
裁判文书来源：
来自：（2021）最高法民申82号民事裁定书
林国洪、黄惠燕商品房预售合同纠纷
基本案情：
2012年10月13日，林国洪、黄惠燕与新鸿源公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：如因新鸿源公司的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，新鸿源公司按已付房价款的0.1％向林国洪、黄惠燕支付违约金。新鸿源公司未能按约办理房地产权属登记手续。林国洪、黄惠燕起诉要求办理产权证书，支付逾期办证违约金。
争议问题：
原判决以年利率2%计算逾期办证违约金是否有误。
裁判说理：
案涉《商品房买卖合同》第十五条第二项约定，出卖人逾期办证的违约金，按已付房款的0.1%计算。《中华人民共和国合同法》（已于2021年1月1日废止）第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”林国洪、黄惠燕主张逾期办证违约金约定过低，请求调整为按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算。
对此，本院认为，原判决在林国洪、黄惠燕未能提供证据证实其因新鸿源公司逾期办证而遭受的实际损失的情况下，综合考虑林国洪、黄惠燕因新鸿源公司违约所受到的影响，以及新鸿源公司违约性质和程度、合同的履行情况、当地经济发展水平等因素，酌定按年利率2%计付逾期办证违约金，并无不当。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（自2003年6月1日起施行）第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”适用该规定“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”确定违约责任的前提，是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，而本案中《商品房买卖合同》对违约金已有明确约定。因此，原判决未适用该规定并不属于适用法律错误。
