案外人执行异议之诉中如何认定“已签订合法有效的书面买卖合同”
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金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提起执行异议之诉，请求排除强制执行，该类案件的审理，目前主要参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条，该两条所规定的排除执行的要件均包含了“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”在简单交易中该事实尚不难认定，但如果案涉不动产历经多次转让才到案外人之手，或是以物抵债方式取得，案件事实往往比较复杂，对于合同签订主体、签订时间、合同形式等事实认定争议较大，为厘清相关问题，笔者不揣浅陋作了如下梳理：
关于买卖合同签订主体的问题
如果案涉不动产被多次转让，案外人有可能直接与被执行人签订买卖合同，也可能只与其他主体签订合同，如何认定该等合同的效力对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益影响甚巨。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条并未限制合同签订主体。但最高人民法院曾于2019年11月30日发布的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿）第九条、第十条规定对于一般不动产买受人，要求与被执行人签订合同，对消费者商品房买受人则提供了两种方案：一是与房地产开发建设主体签订，另一种方案对合同签订主体并不限制。具体内容如下：
第九条 【一般不动产买受人提起的执行异议之诉的处理】
金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；……
第十条 【消费者商品房买受人提起的执行异议之诉的处理】
方案一
（一）在人民法院查封之前，案外人已与房地产开发建设主体签订合法有效的书面买卖合同；……
方案二
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；……
由于该司法解释并未正式公布，目前审理案外人执行异议之诉案件，仍是参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条及第二十九条的规定，但该规定对于何谓“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”并没有明确，因此有部分省高级人民法院在制定审理执行异议之诉案件的指导意见中对此进行了细化，具体如：
江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）》
8.金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，应参照适用《查扣冻规定》第十五条或者《异议复议规定》第二十八条规定的条件进行审查，具有下列情形的，应予支持：
（1）案外人与被执行人在案涉不动产查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。案外人虽然未与被执行人签订书面的买卖合同，但双方已经办理网签的，应认定其签订了书面合同。合同是否成立以及合法有效，应根据《民法典》合同编及其司法解释、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定予以认定。
山东省高级人民法院《民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》
五、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条如何理解与适用？
答：买受人对登记在被执行人名下的不动产提起执行异议之诉的，应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条。对于案外人排除执行的诉讼请求，同时符合该条规定四项条件的，应予支持：
（一）案外人与被执行人在不动产查封之前已签订了合法有效的书面房屋买卖合同；……
江西省高级人民法院《关于执行异议之诉案件的审理指南》
20、金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提起执行异议之诉，主张其享有物权期待权，请求排除执行的，应当按照《查扣冻规定》第十五条或者《异议复议规定》第二十八条规定的条件进行审查，符合下列情形的，应予支持：
（1）买受人与被执行人在涉案不动产查封之前已经签订合法有效的书面房屋买卖合同（含网签）且已办理商品房预售登记；……
从以上地方司法文件的规定看，都要求案外人与被执行人签订合同，但我们检索的相关裁判案件中，法院对合同签订主体并未严格限制，法院认为案外人是否直接与房地产开发企业签订买卖合同并不影响其享有足以排除强制执行的民事权益，只要在人民法院查封前已经有真实的交易即予以支持。例如：
1.最高法院审理的姚某普、赵某科与庆阳市博华盛典家居有限公司、庆阳市诚鑫房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案[（2022）最高法民再212号]最高法院认为：参考《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条的精神，要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，主要目的是便于甄别真实的买受人，以保护商品房消费者之外的一般买受人的物权期待权。虽然诚鑫公司与姚某普、赵某科之间并无直接的商品房买卖合同关系，但案涉房屋转售事实清楚，且没有证据证明上述各方之间存在恶意串通、虚构交易、损害第三人利益的情形，能够形成完整的证据链证明在人民法院对案涉房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同。
2.最高法院审理的范某与西藏信托有限公司及盘锦龙房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案[（2021）最高法民终993号]，最高法院认为：范某成对案涉房屋享有的权益符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，可以排除对案涉房屋的强制执行。范某在辽宁省盘锦市无房屋所有权登记记录，其从父亲范某成处取得案涉房屋，虽未支付对价，但父子之间赠与房屋的行为，符合一般生活常理。在范某成就案涉房屋能够对抗强制执行的情况下，即便范某与龙驿公司达成购房合意发生在查封之后，应当视为范某继受了范某成对案涉房屋所享有的足以排除强制执行的民事权益。
关于买卖合同签订时间的问题
如前所述，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均要求案外人排除强制执行需满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；”对于案涉不动产经过多次转让，存在多份合同的情况下，如何认定合同签订时间对于确定案外人是否享有足有排除强制执行的民事权益至关重要，根据相关案例，法院认定案外人签订合同是否在房屋被查封前，一般会实质性审查案外人权益的来源以及与房开企业达成受让不动产合意的时间，而不是简单的以案外人与房开企业签订合同的时间来认定，具体有以下几种观点：
（一）以案外人签订第一份合同的时间为准
最高法院审理的中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司与王某成、甘肃华屹置业有限公司及福建海峡两岸农产品物流城发展有限公司案外人执行异议之诉一案[[[] （2022）最高法民终355号]]，存在四个时间节点：2016年6月22日，华屹置业公司与东乡三建签订协议，约定华屹置业公司以案涉房屋抵顶所欠东乡三建的工程款；2016年6月23日，东乡三建负责人罗宏关与王某成签订购房协议将案涉房屋转让给王某成；2016年7月26日，案涉房屋被查封；2016年8月3日，王某成与华屹置业公司于签订《商品房买卖合同》。如果以案外人王某城与房开公司华屹公司签订合同时间为准，则晚于法院查封案涉房屋时间，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的第一项条件。
最高法院认为，《执行异议和复议规定》第二十九条赋予商品房消费者优先于抵押权人抵押权的民事权益，该规定是为了保护商品房消费者生存权而作出的例外规定，其中该条第一项规定的主要目的在于商品房消费者应在案涉房产查封前取得主张商品房交付的合法权利，从而获得物权期待权。具体到本案，华屹置业公司将案涉房屋转让给东乡三建以抵顶工程款，东乡三建获得主张华屹置业公司交付商品房的债权，王某成与罗某关签署购房协议并在此后又与华屹置业公司签署商品房买卖合同，应视为王某成系从东乡三建受让了主张华屹置业公司交付商品房的债权，该权利形成时间2016年6月23日早于案涉房屋被查封的时间，且无证据证明王某成与华屹置业公司存在恶意串通、虚假诉讼等意图排除强制执行的情况，其作为商品房消费者的物权期待权应依法予以保护，否则，将使《执行异议和复议规定》第二十九条保护商品房消费者生存权的立法目的落空。故，本案应以王某成与罗某关签订购房协议的时间2016年6月23日作为《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定的“签订合法有效的书面买卖合同”的时间，一审判决认定王某成购买案涉房屋的时间先于一审法院查封时间并无不当。
（二）以房开企业与第一个房屋买受人签订合同的时间为准
北京一中院审理的（2021）京01民终924号案件，华宝公司于2010年1月6日向赵某萍出具收据，载明收到现金511473元。2016年7月13日，华宝公司在上述收据上将赵某萍姓名更改为杜某辉、幺某丽，还向杜某辉、幺某丽出具了补交房款60445元的收据。昌隆公司起诉华宝公司（2015）海民（商）初字第44407号企业借贷纠纷一案中，于2015年12月30日作出财产保全裁定，查封了案涉房产。二审诉讼中，华宝公司称其于2010年与原购房人签订过《借款协议书》，目的即为销售房屋。借款协议金额即为购房款的金额，其在获得商品房预售许可证后就与杜某辉、幺某丽签署了《认购协议书》，之前的借款协议作废。法院认为：杜某辉、幺某丽与华宝公司在案涉2603号房屋被查封前已形成事实上的买卖合同关系。华宝公司于2010年1月6日收取原购房人合同款511473元，华宝公司出具的收据上亦载明了具体房号，后原购买房人赵某萍、翟某栋将合同权利义务转让于杜某辉、幺某丽，杜某辉、幺某丽与华宝公司签订《认购协议书》中确定了房号，再结合华宝公司出具的关于楼号变更的说明，能够说明《认购协议书》与原购房人和华宝公司形成的合同关系具有延续关系，华宝公司作为涉案楼盘项目的开发商，收取原购房人合同款项用于项目建设，故应认定原购房人在向华宝公司交付合同款项时即与华宝公司已达成房屋买卖的合意，杜某辉、幺某丽作为受让人，享有原购房人的合同权利，故应认定案涉2603号房屋被查封前杜某辉、幺某丽与华宝公司已形成事实上的买卖合同关系。
关于买卖合同形式的问题
实践中，有的买受人只签订有“商品房认购书”或“商品房预订书”等文件，甚至只有收款收据，在收据注明房号而已，这些是否属于“合法有效的书面买卖合同”，是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；”的规定，争议很大。
（一）对于内容不符合商品房买卖合同要件的，法院不予认定
最高法院在于某红因与谢某、甘肃震旦房地产开发有限责任公司、兰州大洋投资（集团）有限责任公司、吴某安案外人执行异议之诉纠纷一案[[[] （2021）最高法民申4007号]]中认为：《丰融逸苑选房确认书》载明：“乙方（于某红）自接到甲方通知之日起三天内务必携带此确认书签订《商品房买卖合同》……，如乙方未能在约定期限内签订《商品房买卖合同》则视为乙方自动放弃该房”，该内容表明确认书是签订商品房买卖合同之前的购房意向确认协议，《丰融逸苑选房确认书》属于预约合同，不等同于商品房买卖合同，不发生商品房买卖的法律效力。因此，原判决认定《丰融逸苑选房确认书》不属于房屋买卖合同，并无不当。
同样，在吴某文与佛山市禅城集成小额贷款有限公司及韶关市恒熙置业有限公司、许某华等案外人执行异议之诉一案[（2021)最高法民申3781号]]中吴某文提交了其与利居公司于2015年12月10日签订的《乐昌城市广场住宅认购书》，并主张“该认购书属于合法有效的书面买卖合同”。最高法院认为：基于一般理解，认购书属于预约合同范畴，系为了订立本约合同而签订，与作为本约的买卖合同具有不同的法律属性。本案中，吴某文与利居公司签订的《乐昌城市广场住宅认购书》属于典型的预约合同，其中第十一条第2项明确约定：“双方协商同意暂不签定《商品房买卖合同》，待可签订时，甲方（利居公司）将电话通知乙方（吴某文）前来签定”；就该认购书的实质内容而言，只约定了房屋的面积、价款等要素，并未约定房屋的交付使用条件、装饰设备标准承诺、供水供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等具体事项，尽管其中有付款方式（以酒店供货款冲抵购房款）的约定，但第九条又约定“乙方（吴某文）交付首期房款之日双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自行失效，有关付款方式、交付日期以及其他约定等具体内容，将以《商品房买卖合同》上注明的为准”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”而《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”由此，案涉认购书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，二审判决认定该认购书只是双方买卖房屋的意向书，并非合法有效的商品房买卖合同，有相应的事实和法律依据，并无不当。
（二）对于形式上有欠缺，但具备商品房买卖合同主要内容的，法院予以认定
最高法院在海天建设集团有限公司与冷某莲及泰来县家美商贸有限公司案外人执行异议之诉一案[（2021）最高法民终1291号]中认为：案涉房屋查封的时间系2017年10月12日，而泰来县地方税务局开具发票号码为00214131的《销售不动产统一发票》时间系2016年4月25日。即开具发票的时间早于案涉房屋查封的时间，且该发票载明了当事人名称、不动产项目名称、不动产项目编号、楼牌号、面积、价款等商品房买卖合同的主要内容。虽冷某莲称其在购房时签订的《认购书》已丢失，但根据其一审提交的《销售不动产统一发票》、《补充协议》、《凤凰楼-补充认购书》、《情况说明》能够推出其与家美公司在购房时应当签订了相应的《认购书》，故应视为冷某莲满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要件。
中腾西北建设集团有限公司与王某杰、赵某君、眉县中坤旅游开发有限公司案外人执行异议之诉一案[（2021）最高法民申5466号]中，案外人也只签订有认购协议，但最高法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，2018年1月10日，中坤公司与赵某君签订的《莱茵小镇认购协议（商业）》，2018年6月4日王某杰与中坤公司签订的《莱茵小镇认购协议（别墅）》，均具备房屋买卖合同的主要内容，且二人已支付了大部分购房款，应认定为房屋买卖合同。
由是观之，诚如江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引》所确定的原则：审理执行异议之诉案件，要基于执行标的权属变化及其争议赖以产生的基础性的实体法律关系予以判断，不能简单地根据权利外观及程序性法律或司法解释对权利归属加以审查。
