柔性执法化解因违约转租引发的企业房屋腾退难题
——某货运公司与某物流公司房屋强制腾退执行案
裁判要旨
因违约多级转租引发的房屋强制腾退执行案件中，由于承租、转租主体的复杂性和多样性，该类纠纷的执行需要合理考量各方当事人的利益，最大程度减少执行活动对租赁主体生产经营的影响，维护稳定的市场租赁关系。
基本案情
2016年7月，某货运公司私自将其从第三人处承租的涉案厂房转租给某物流公司使用，后由某物流公司分别转租给多家企业。2019年，第三人以某货运公司逾期支付租金、擅自转租等违约行为为由，通过另案诉讼判决的方式解除了双方间的租赁合同，由某货运公司腾退涉案厂房、支付租金及占有使用费、赔偿违约金等。同年8月，某货运公司与某物流公司因该租赁合同纠纷诉讼至青浦区人民法院，经一审、二审法院审理判决，确认解除双方签订的租赁合同，某物流公司腾退移交厂房并支付房屋占有使用费等。判决生效后，某物流公司一直拒绝履行生效判决确定的义务，2020年8月该案件进行强制执行阶段。
青浦区人民法院在执行中查明，涉案厂房在转租给被执行人某物流公司后，又被其分租给其他企业，目前有11家企业在厂房内正常经营，其中大部分是生产加工型企业，物品存放较多、退租成本高、搬迁难度大。为最大限度降低执行活动对企业生产经营的影响，同时合理考量众多承租企业的实际需求，避免多方当事人因腾房而造成较大损失，在青浦区人民法院的组织协调下，对有续租意愿的企业，积极与涉案厂房产权人即第三人沟通，促成双方签订新的租赁合同；对于第三人、某货运公司及某物流公司三方间的支付租金、房屋占有使用费等问题，及时将三方意见记录在案并积极推进执行和解。最终，某物流公司主动向青浦区人民法院缴纳执行款11.46万元，并同意将涉案厂房交付执行，此案顺利执结。
典型意义
房屋强制腾退的执行案件涉及诸多复杂、疑难问题，在涉及出租人、主承租人、次承租人，甚至次次承租人（租赁房屋实际使用人）的多级转租的租赁关系中，强制腾房的执行必须要有次次承租人的配合，在层层转租的模式下，次次承租人的主体数量庞大、经营类型复杂、搬迁难度大，而执行活动往往会造成其无法开展正常的经营活动，加重次次承租人的经济负担。当次次承租人不予配合时，法院的执行又束手无策。这种执行困境明显又加重出租人的负担，同时持续影响市场租赁行为。
在本案中，次次承租人（租赁房屋的实际使用者）多为民营企业，青浦区人民法院秉持善意文明执行的理念，改变传统的执行思路，在出租人、主承租人、次承租人，次次承租人之间开展积极的沟通，统筹兼顾出租人的收益权益、主承租人的经济损失、次承租人以及次次承租人的市场经营权益，找准租赁各方当事人的利益平衡点，将执行和解工作贯穿始终，采取刚柔并济的手段，积极促成善意次次承租人与出租人达成新的租赁协议，从而稳定市场租赁关系，切实增强民营企业财富安全感，最终实现多方共赢和法律效果最大化。
