前期物业服务合同——对全体业主均有法律约束力
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问题导引
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小剧场
2016年8月5日，Y物业公司（乙方）与S房地产公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对“美丽花园”项目提供前期物业管理服务事宜；业主应于入伙之日起交纳物业服务费用；业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期付款金额万分之五的标准按日向乙方支付违约金。
2019年，李某购买案涉房产，但未与Y物业公司签订物业合同，自2020年5月至2022年7月，李某拖欠物业费、水费、垃圾费等费用未缴纳。Y物业公司遂起诉要求李某支付物业费及违约金等各项费用。庭审中，李某抗辩Y物业公司并未与其签订物业服务合同，且Y物业公司未履行物业维护、养护的义务，导致其家中渗漏问题常年得不到解决，且白蚁蛀蚀情况非常严重，不应支付物业费。
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与本案有关的法律问题有哪些？
01
业主是否受前期物业合同的约束？
根据《民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”故，业主虽不是前期物业服务合同的合同直接相对方，但依然对业主具有法律约束力。
02
李某可否以物业服务质量问题拒绝支付物业费用？
否。李某所提出的服务质量问题，应当通过其他合法手段主张，而不应作为其不缴纳物业管理费的理由。物业管理费和专项维修资金是用于整个小区设施的维修、养护和管理，业主如果不交纳该费用，不仅涉及侵害物业管理公司的利益，也涉及侵害其他业主的利益。
03
李某是否应向Y物业公司支付物业费及违约金等费用？
是。涉案物业的开发商S房地产公司与Y物业公司签订的《前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。因此，该前期物业服务合同在其有效期内，对买受人发生法律效力，双方的权利义务均可参照《前期物业服务合同》履行，李某应向Y物业公司支付物业费及违约金等费用。
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律师建议
（1）开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，即使物业公司未直接与业主签订合同，业主仍应当按照上述协议约定的内容履行物业费缴纳的义务，否则或将承担逾期缴纳的违约责任。
（2）业主对前期物业公司不满意的，有权依法更换前期物业公司。业主可以在小区召开业主大会依法对是否续聘前期物业服务企业进行投票表决，只要经专有部分面积及人数占比三分之二以上的业主参加表决，且经前述参加者中专有部分面积及人数占比过半数的业主同意，则可以形成有效的业主大会决议。这时，业主可以依据业主大会决议重新选聘出新的物业公司提供物业服务。
（3）业主享受了物业公司所提供的物业服务，应按时履行物业服务费的支付义务。同时，物业公司作为物业管理服务的提供者，亦应不断提升自己的服务水平，积极处理业主的合理诉求，维护全体小区业主的合法权利。
