建筑物共有区域收益及维修责任的认定——某大厦业主委员会诉北京某物业管理服务有限公司、某公司建筑物区分所有权案
作者：李田田，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
【基本案情】
2016年6月，某大厦小区以书面征求意见的形式召开首次业主大会通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。此后，2018年对管理规约、议事规则、业主委员会委员进行变更并备案。其中，管理规约对物业管理方式、物业服务内容、物业服务标准以及收费方案、不接受物业事务服务和其它物业管理事项作出变更。
2014年，物业公司与某公司签订租赁合同，将涉案大厦一层东北侧租赁给某公司，年租金45万元。某公司仅支付一年房租。2017年4月，某大厦业主大会临时会议决议授权业主委员会按业主专有面积占建筑物总面积比例分配公共收益；授权业主委员会委托物业服务企业以对外出租方式经营物业共用部分，审查批准受托企业与承租人签订的租赁合同并实施合同履行监督；授权业主委员会在物业共用部分租赁合同标的25%-30%范围内向受托物业服务企业支付管理成本、企业利润、税费及其他费用。
2017年8月，业委会向物业公司发函，约定由物业公司代理履行与某公司的租赁合同，并按当年租赁费用总额的25%取得管理成本、企业利润、税费及其他费用；委托终止后，除支付业委会运行费用外余额按业主专有部分面积平均分配。2017年11月，某大厦变更物业服务企业，双方就租金分配产生争议。
【案件焦点】
1.在没有明确授权的情况下，业主委员会是否具有民事主体资格；
2.共有区域收益及维修支出该如何计算。
【法院裁判要旨】
一审法院认为：业主对建筑物内专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。某大厦一层大厅东北侧的160平方米系该建筑物专有部分以外的共有部分，其产生的租金属于公共收益。2016年6月30日备案的议事规则第八条第八项规定，业主大会会议决定物业共用部分的经营方式、管理、使用经营收益。业委会2017年12月20日作出的第二次临时会议决议事项九的表决结果显示，通过“授权业主委员会委托专业代理机构依法清算、收取前期物业服务企业共用部分经营收益，纳入业主共同分配范围”，故业委会有权代表某大厦的业主要求物业公司向其返还某大厦专有部分以外的共有部分产生的租金。对于物业公司主张的应当扣除物业公司的收入、业委会支出、维修改造费用、业主抵扣的物业费、电费等，本院认为，业委会向物业公司的发文已经明确对于已经收取的租赁费45万元可在扣除25%的管理成本、企业利润、税费及其他费用和业委会运行费用以外的部分按业主专有面积平均分配。之后，业委会亦向全体业主发出通知，称纳入分配的公共收益可用于抵扣供暖、物业服务费和其他费用。故物业公司要求扣除部分业主已经交纳的物业费、电费等具有事实依据，对该项答辩意见本院予以认可，但对于物业公司要求扣除维修改造费用，本院不予认可。因业委会不能向本院证明其在起诉前向物业公司主张过公共利益的返还，故本院依据起诉时间确定利息的起算时间。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：
一、被告北京某物业管理服务有限公司于本判决生效后十日内向原告某大厦业主委员会返还公共收益277 469.07元；
二、被告北京某物业管理服务有限公司于本判决生效后十日内向原告某大厦业主委员会赔偿利息损失（以45万元为本金，自2019年2月1日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；
三、驳回原告某大厦业主委员会的其他诉讼请求。
原告业委会及被告物业公司均不服一审判决，提出上诉，二审法院与一审法院意见基本一致，故驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
建筑物区分所有权是业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。对于共有部分的管理，主要依赖业主大会进行。鉴于业主大会召开的程序、条件较为复杂且严苛，为提高管理效率，大部分业主大会均设置业主委员会代为履行日常管理职责。
业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使所产生的，其应为非法人组织性质，业主委员会由业主大会选举产生，符合法律规定，是业主大会的执行机构。本案中，业主委员会在共有部分委托专业机构进行清算、出租及获得收益方面于2017年业主大会第二次临时会议决议事项九中获得业主大会的授权，其有权代表业主要求物业公司返还共有区域的收益。
对共有区域的管理及处分，关系到全体业主的权利。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主委员会在参与共有区域管理中，不仅仅是简单管理，还可能涉及合同签署、区域维护及改造等方面。业主委员会与物业服务机构或第三方经营机构就共有区域从事经营性活动而进行必要支出包括维修费用、改造费用如何认定，收益如何分配，逐渐成为各方发生争议的重点。
原《中华人民共和国物权法》第七十六条，现《民法典》第二百八十一条的规定，对于建筑物及其附属设施维修基金的归属与处分做了更加明确的规定。原规定对维修基金的使用规定为“用于电梯、水箱等共有部分的维修”，《民法典》则细化为“用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造”。本案审理时间为2019年11月，其争议焦点为出租区域的改造应视为出租成本还是维修基金的适用范围。根据一审、二审两审法院的分析表明，均认定为该共有区域的改造属于维修基金的使用范围。该项争议焦点在法律规定中虽未明确体现，但根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四的规定，可以作出该推断。其第十四条规定建设单位或行为人擅自占用共有区域改变其使用功能或进行经营性活动，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。本案中，双方并没有对成本如何扣除作出约定，虽然出租共有区域必然会导致部分改造费用，但其是否属于合理成本仍需商榷。在没有明确证据支撑的情况下，物业服务机构不得自行决定将该区域的改造费用作为成本予以扣除。
而在收益的分配中，也应该遵守有约定从其约定的基本原则。在没有明确约定的情况下，虽然无法在同一共有区域的收益中获得相关成本费用的补偿，但并非没有救济途径。根据《民法典》的规定，该改造费用作为共有区域的必要支出，可申请由维修资金进行支付。
