服务不到位，拒交物业费？不可以，应当这样做
——某某物业管理有限公司诉令狐某物业服务合同纠纷案
【裁判要旨】业主与物业公司均应受物业管理合同约束，履行合同义务。物业公司已提供物业服务，业主不能以其并非物业管理合同相对人、物业公司未履行催交程序、房屋已出租、房屋未居住、物业服务不到位等理由不履行物业费交纳义务。物业公司应当按照物业服务合同约定标准提供物业服务，若服务不到位，业主在诉讼中可通过举证以申请减免物业费。
【基本案情】2012年1月1日至2015年12月31日期间，原告受某某社区居民委员会委托，对该居民区全体业主提供物业管理服务。服务期期满之日，2015年12月31日，原告与业主委员会签定及续签物业管理服务委托合同，继续为本案被告提供物业服务，从2016年1月1日履行至今。从2012年1月1日至2020年5月31日期间，被告共计拖欠原告物业服务费3945.5元。原告已多次要求被告支付物业管理费和资金占用损失均未果，被告以物业服务在环境卫生服务、绿化养护、安保、公共秩序管理等方面存在服务瑕疵，并主张原告未合理采取催缴程序不交纳。原告特向法院提起诉讼，要求被告支付物业费及资金占用损失。
【裁判结果】人民法院经审理认定，原告提供的催费通知书虽载明出具时间，却未能证明何时向被告催收亦无原始载体予以核对，且被告否认收到缴费通知书，故原告提供的证据不足以证明其向被告催收。本案业主委员会与其依法选聘的原告物业公司签订了物业服务合同，对全体业主具有约束力，故也对被告具有约束。虽然催缴程序存在瑕疵，但根据合同约定，被告已享受物业服务就应当承担支付相应物业费的义务，被告从2012年拖欠物业费至今已8年之久，即使催缴程序不当，对于不及时支付物业费也存在故意，被告应当立即向物业公司支付物业费。同时由于原告所提供的物业服务在环境卫生服务、绿化养护、安保、公共秩序管理等方面存在服务瑕疵，故原告主张的资金占用损失本院不予支持。
【案例解读】《民法典》之前，物业服务合同并未作为单独的有名合同列入《合同法》等单行法，而是散见于《物业管理条例》等司法解释中，《民法典》中新增“物业服务合同”一章，突出了物业和业主共生共存的关系，以及履行物业服务合同中审慎对待权利和义务，积极主动履行义务的重要性。法官提示，一方面，物业服务的质量标准应由物业服务合同约定，业主不应当以物业服务不符合自身要求而拖延物业费，只要物业公司提供了基本服务，业主就应当交纳物业费。另一方面，针对物业服务有瑕疵的情况，业主可及时建议、监督物业公司履行管理职责，或通过业主大会、业主委员会等民主自治机制，采取业主集体决议等方式细化物业服务质量标准和解约条件。除此，针对物业服务不到位或有严重瑕疵的情形，业主应当注意固定或保留证据，诉诸法院时法官才能视情况对业主减免物业费的主张作出判定。
【相关法条】
《中华人民共和国民法典》第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供暖气等方式催交物业费。
承办法官：贵阳市云岩区人民法院 沈珩
案例编写人：省法院民一庭 龙龑
