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鲁法案例【2023】165
当前，我国房地产市场上的房屋交付样式基本被划分为 “毛坯房”与“精装房”两种。“毛坯房”是指不能立即入住，需要对其进行整体改造装修的房屋。此类房屋的大体特征为：只有门框没有门、墙面地面仅做基础处理而未做表面处理、卫生间内没有洁具、仅预留下水管道位置及明装给水管道等。这也是现今大多数新建商品房住宅采用的方式。
在现有房地产市场毛坯房设计及施工水平仍为粗放型的状态下，买受人收房后往往对屋内的布局、墙地面、基础设施有所不满，后期也需要耗费大量人财物及时间进行改造，维权过程中极易与房地产开发企业产生矛盾，由此也易引发房屋买卖合同类纠纷。
｜基本案情｜
2021年6月，张某（买受人）与某房地产公司（出卖人）签订了《新建商品房买卖合同》(预售)，张某购买了某房地产公司开发的商品房一套。合同签订后，张某如约支付了房款，该房地产公司于2022年1月为张某办理了上房手续，张某上房后却发现新房存在墙上大批螺杆眼未封堵的问题。经与某房地产公司协商，虽然进行了修理，但仍未达到合格的要求，也未赔偿张某的损失。张某遂向法院起诉，请求法院责令某房地产公司修复案涉房屋至符合质量合格标准，并赔偿造成的损失10万元，承担诉讼费用。某房地产公司应诉后辩称，施工方案符合国家标准，提交的商品房符合国家质量标准，不存在质量问题，应驳回张某的诉讼请求。
｜法院审理｜
济宁市兖州区法院经审理认为，依法成立的合同受法律保护。张某与某房地产公司签订的《新建商品房买卖合同》(预售)系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。案件的争议焦点为：张某要求某房地产公司修复案涉房屋，赔偿损失10万元的诉讼请求有无事实和法律依据。
依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，房地产公司应向买房人交付符合质量合格标准的房屋，若存在质量问题，则应承担修复或赔偿责任。张某与某房地产公司签订的商品房买卖合同中约定了某房地产公司对案涉房屋交付后的除地基基础和主体结构外其他质量问题负有及时更换、修理的义务。现张某诉称某房地产公司交付的案涉房屋不符合合格标准，存在质量问题，提交购房合同与房屋照片予以佐证。某房地产公司对证据真实性无异议，但称房屋不存在质量问题，符合商品房质量标准及施工方案，并提交施工方案申报表、竣工工程质量验收报告、螺杆洞封堵施工方案予以证明。张某对以上证据真实性无异议。法院认为，2022年1月，张某对案涉房屋进行了验收，并签署收楼声明，庭审中张某亦认可用螺旋杆施工主要起加固墙体的作用，螺旋杆眼的存在不影响房屋使用，某房地产公司提交的证据足以证明其交付的案涉房屋及使用螺旋杆进行施工符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。因此，张某主张案涉房屋未达到合格标准，缺乏事实依据，法院不予采信。
庭审中，某房地产公司主张在业主反映相关问题后的一周内已安排人员对相关问题进行了修复，并提交整改后的案涉房屋照片予以佐证，张某对此亦予以认可，但称修复未达到理想效果。法院认为，某房地产公司与张某均认可案涉房屋为不带装修的毛坯房，一般毛坯房的墙面地面仅作基础处理而未作表面处理，达到表面平整、色泽基本均匀即可，而毛坯房的购房者通常需要在收房后进行装修，对墙面进行找平及油刷，某房地产公司提交的照片显示，案涉房屋墙面已得到修复，墙体已无明显色差或瑕疵，张某无证据证明其后续入住及装修会受到影响。张某要求某房地产公司继续承担修复责任，赔偿损失10万元的诉讼请求，某房地产公司不予认可，在法院询问张某是否对修复及损失进行鉴定时，张某亦明确表示不申请鉴定，现张某提交的证据无法证明修复的必要性及其10万元损失的存在，故对张某的诉讼请求，法院不予支持。
法院依法判决驳回张某的诉讼请求。判决后，双方当事人均未提出上诉，判决现已发生法律效力。
｜案例解读｜
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
根据该解释，如果开发商交付的房屋存在严重的质量问题且该质量问题足以影响案涉房屋正常居住使用的，买受人有权拒绝接收房屋并有权要求开发商承担逾期交房违约责任；已接收房屋的，买受人有权请求解除房屋买卖合同并要求开发商赔偿损失。但司法实践中，足以构成“退房”事由的严重质量问题的案件占少数，大多数情况下，买受人遇到的是房屋存在较轻微质量瑕疵类的问题，比如毛坯房的房屋门框窗户损坏、墙面地面开裂或不平整、卫生间漏水、管道位置不合理等，由于不会严重影响居住，不会导致买受人的合同目的无法实现，此种情况下，买受人拒绝接收房屋或要求解除购房合同的，法院不予支持。此时，买受人有权以开发商交付的房屋存在质量瑕疵为由，要求开发商承担房屋修复责任。确实存在质量瑕疵问题的，开发商应当及时对房屋进行更换、修理、恢复，开发商怠于履行修复义务的，买受人可以自行或者委托他人修复，开发商应当承担由此产生的修复费用及期间造成的其他损失。
需要注意的是，买受人应当对案涉房屋存在质量瑕疵、开发商怠于修复支出费用或造成损失等承担举证责任，举证不能的，将面临着败诉的风险。具体到本案中，张某发现案涉房屋墙面存在瑕疵后，某房地产公司在张某反映相关问题后的一周内已安排人员对相关问题进行了修复，修复后的墙体已无明显色差或瑕疵，张某无证据证明其后续入住及装修会受到影响，且张某未提交证据证明继续修复的必要性及其由此遭受损失的存在，其诉讼请求无法得到法院支持。还需注意的是，在认定案涉房屋是否存在质量瑕疵时，“毛坯房”与“精装房”应适用不同的标准，毛坯房侧重于买受人后续入住及装修等实际使用利益是否受影响，而精装房则应同时兼顾买受人的居住需求，实际上需要对房屋质量及装修质量进行双重考量。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十七条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
