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近年来，我国整体经济下行，随着政府宏观调控政策的收紧和市场日渐饱和，导致很多房地产企业举步维艰，濒临破产。房产企业破产，由于涉及的债权人范围比较广，类型多样，各主体间的利益难以平衡。破产财产的有限性质和索偿要求之间不可避免地会发生冲突。有限的破产财产不足以偿还所有债权，为了更好地处理利益相关者之间的各种利益关系，本文对房地产企业破产过程中权利秩序的基本理论进行分析，着重探讨破产过程中权利顺位，争取各主体之间的利益平衡。
一
建设工程价款债权的清偿顺位
（一）建设工程价款优先权的法律性质及范围
我国《合同法》第286条明确规定了承包人的优先受偿权。关于建设工程价款优先受偿权的法律性质，学术界有三观点，有观点认为是留置权、有观点认为是抵押权，也有观点认为是优先权。但无论何种观点，何种性质，对于建设工程款应优先予以保护的最终目的均予以认可。笔者认为建设工程价款优先受偿权是一种法定优先权，其与留置权的区别在于留置权的行使对象是动产，且债权人需对留置物进行实际占有。而相对于抵押权，我国法律规定设立抵押权应办理登记。建设工程价款的优先性清偿顺序，是法律明确规定的，是一种法定的优先权。
根据法律、司法解释的规定建设工程价款的范围不仅包括承包人的工程款、还包含了承包人为建设工程垫付的费用，比如工人工资、购买材料费用等。
（二）建设工程价款债权与购房人债权的冲突
房地产公司进入破产程序后，由于债务人破产财产有限，购房者等债权人债权只能通过在建资金或在破产程序中处置拍卖已建成的商业房屋后偿还，而法律又规定工程承包人有权就工程的折价款、拍卖款获得优先清偿的权利，且其优先权又优先于抵押权和其他债权。因此，房地产企业进入破产清算程序后，我们不得不解决建设工程价款与购房人债权的清偿顺序问题。大部分消费型购房者都是用尽半生继续换的一套生存住房，从保护弱势群体的角度考虑，《批复》中明确规定购房人在支付了全部房款或者大部分房款后，其债权可先于建设工程价款获得清偿。
二
购房人的债权清偿顺位
（一）支付了小部分购房款的消费者购买者
根据《企业破产法》第十八条的规定，在人民法院受理破产申请，购买者仅支付了一小部分购房款的，债务人与购房者之间的房屋买卖合同双方都还未全部履行完毕，在破产程序中，管理人如果决定继续履行合同，购房人债权纳入共益债务处理；如管理人选择解除合同，消费者购买者只能依法申报债权，但考虑保护弱势一方的角度，其债权应予以优先考虑。
（二）支付了大部分或全部购房款的消费型购买者
房地产企业破产，购房者支付了全部或大部分购房款，但因房屋尚未建成，交付或进行产权登记，购房者尚未获得房屋所有权，仅享有债权，但应该将债权的偿还放在优先地位，这是出于对购房者的特殊保护。支付了全部或大部分购买价格的消费型购买者，该类债权人对于无权期待权更高，付出的代价也更大，承担的风险也更大，因此该类债权人的债权受偿应优先于建设工程价款债权，最高法院作出上述司法解释的立法原因主要也是基于对消费者的特殊保护。
三
被拆迁人的债权清偿顺位
（一）是否应当授予被拆迁人的债权以优先权
无论被拆权人是选择安置房还是拆迁安置补偿款，其债权都应得到优先保护。原因如下：第一，房屋的拆迁涉及面广，牵涉的利益群体众多，被拆迁人的债权因群体利益的实现而产生，应当给予特别保护。二是被拆迁房屋是被拆迁人生产、生活最基本物质条件，房屋被拆迁后，被拆迁人的居住问题都难以解决，无论被拆迁人如何选择补偿方式，债务人破产，被拆迁人最终能否得到补偿以及获得补偿的时间与房屋拆迁之间也存在差距，这就涉及被拆权人的生存权问题，因此其债权应当予以特殊保护。
（二）被拆迁人的债权清偿顺位冲突
首先，与工程价款债权冲突。工程价款债权牵涉不仅包括承包人工程款，也隐含了其垫付资金等问题，而被拆迁人的债权与其生存权和居住权有关。当上述两种债权人的权利发生冲突时，由于承包人的工程款属于经营性收入，其与被拆迁人的生存权、居住权发生冲突时，理应以生存权和居住权优先为原则。
其次，与购房人的债权的冲突。买家可以分为消费型买家和投资型买家。尤其是消费型购买者，如果他们的主张没有特别保护，也将影响他们生存权利。但是被拆迁人已经从有房屋变成了没有房屋，可能他们连消费购房的能力都没有，给予权利保护的紧迫性考虑，笔者认为被拆迁人的债权应优先于购房者的债权。
四
房地产公司破产中的债权清偿顺序探究
（一）对被拆迁人的债务给予超优先地位
当房地产公司进入破产清算程序时，被拆迁人从有房者变成了无房者，处境十分艰难，其最基本的生存条件都可能受到威胁。相较于消费者购房人的生存权问题，被拆迁人的生存权保护更具有紧迫性，而相对于建设工程价款债权，承包人的工程款具有一定经营性属性，属于投资收入，相较于生存权的被拆权人债权，其清偿顺位应次于被拆迁人的债权清偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定虽然未明确被拆权人债权的绝对优先地位，但是也支持了被拆权人债权优先清偿的适用。因此笔者认为被拆迁人的债权应优先于其他各类债权的优先性。
（二）消费型购房者的债权优先于工程价款债权
《批复》明确规定了保护消费型购买者的权益，尤其是已支付全部或大部分购房款的消费者。这是因为目前我国各地的房产价格普遍偏高，大部分购房者倾尽全部积蓄才能支付大部分或者全部购房款，因此购房者购买商品房不仅是一种财产权，而且在一定程度上涉及生存权，这与社会稳定有关，购房者的生存权是不可侵犯的。因此不可避免地要优先考虑生存权。就建筑项目承包商而言，其商业色彩更为浓郁，他们的主张反映更多的是经营利益。根据生存利益高于经营利益的原则，笔者认为应优先消费型购买者。
对于批复中大部分购房款的认定问题；批复中未对大部分购房款的界限予以明确，在司法实践中也容易产生纠纷，有学者认为可以参照执行程序中的规定，将支付了合同约定房款的50%以上的购房人认定为支付了大部分购房款的购房人，该债权予以优先于建设工程款清偿。但是笔者认为，以支付购房款比例作为债权优先受偿依据不合理，往往很多支付不了全部购房款甚至一半购房款的人，才是真正倾尽所有购买房屋的人，他们的权益更需要特殊保护，因此笔者认为，不应以支付购房款比例作为是否优先受偿的标准，可以参照民事执行程序中，唯一住房的认定标准予以认定。
关于购房者定金债权的受偿，购房人支付定金作为其履行购房合同的担保，在签订商品房预售合同或销售合同后，双方可约定将定金转为首付款抵充房价。我国现行破产法等相关法律并没有对定金的受偿顺序作出明确的规定。破产债权中，购房人的定金债权一般包括两部分，一部分是购房者支付的定金，一部分是由于债务人违约，按照购房合同条款应双倍返还的定金。对于购房人支付的定金，考虑到保护消费者权益的角度，平衡弱势一方的利益，参照购房人支付的购房款，笔者认为应当与消费型债权同一顺位支付。由于债务人企业违约，使用定金法则，应双倍返还的定金，该部分定金债权具有惩罚性，应认定为劣后债权。
（三）工程价款债权优先于担保债权清偿
我国现行法律、司法解释确定了建设工程价款优先于抵押和其他债权的优先地位。笔者认为，该规则同样适用于在破产程序中，对建设工程价款债权优先于抵押权予以清偿。
五、
结论
笔者认为房地产公司破产清算程序中各种债权的顺序如下：（1）破产费用、共益债务；（2）被拆迁人就拆迁安置而享有的债权；（2）消费型购房者的债权（包括购房者已支付的定金）；（3）工程价款债权；（4）劳动债权；（5）税款债权；（6）普通债权；（7）劣后债权。
