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民事调解书不直接导致不动产物权变动

日期:2020-02-22 来源:网 作者:网 阅读:0次 [字体: ] 背景色:        

民事调解书不直接导致不动产物权变动(最高法院出版物公布的参考性案例中确定的审判规则)
【审判规则】  

房屋所有权人与拆迁人依法签订房屋拆迁安置补偿协议,约定拆迁人以产权调换的方式对房屋所有权人进行补偿,房屋所有权人在协议约定期限内将房屋腾空交付拆迁人。合同履行过程中,房屋所有权人未履行交付义务。第三人因与房屋所有权人之间的纠纷向法院提起诉讼,主张房屋所有权,此后经法院调解,确认房屋归第三人所有,法院为此制作民事调解书。房屋属于不动产,其权利的设立、变更、转让和消灭依法应当办理登记,否则不发生物权变动的效力。房屋所有权人未依法办理房屋所有权变更登记的,民事调解书不产生物权变动的效力,故第三人及房屋所有权人无权依据民事调解书主张房屋拆迁安置补偿协议无效。  

【关 键 词】

民事 不动产登记 房屋拆迁安置补偿合同 不动产变更 过户登记 民事调解书

【基本案情】

北部土地中心[重庆北部土地储备(土地拍卖)中心]经江北区房屋管理局许可,于2008年11月26日委托一级拆迁资格单位公房管理处(重庆市市级机关公房管理处)实施拆迁工作。赵侠先所有的涉案房屋在拆迁范围内。2008年11月29日,赵侠先与公房管理处签订《房屋拆迁安置补偿协议书》,约定以产权调换的方式对涉案房屋进行补偿,赵侠先承诺于同年12月29日将涉案房屋腾空并交付。同日,赵侠先出具承诺书,承诺定于2008年12月31日交付涉案房屋。次年6月15日,李何芳以涉案房屋系其借资购买为由,诉至法院,请求确认房屋归其所有。次月,法院作出民事调解书,确认涉案房屋归李何芳所有。而后,李何芳和赵侠先均未办理房屋转移登记,房屋仍由赵侠先居住使用。

北部土地中心以赵侠先未履行交房义务为由,提起诉讼,请求判令赵侠先立即将涉案房屋腾空并交付。

诉讼过程中,李何芳称其不认可《房屋拆迁安置补偿协议书》。

赵侠先辩称:本人身体不好,需家人照顾,且无房屋居住,本人从未看到过安置房屋,亦未取得钥匙,无处搬家;涉案房屋已由法院调解书确认归李何芳所有;另外,北部土地中心拆迁的补偿标准不一致,本人不同意搬离。

【争议焦点】

房屋所有权人与拆迁人签订的房屋拆迁安置补偿协议约定,房屋所有权人在约定期限内将房屋腾空交付拆迁人。合同履行过程中,第三人与房屋所有权人发生纠纷,经法院调解确认房屋归第三人所有,并制作民事调解书。上述行为是否导致房屋所有权变动,第三人及房屋所有权人可否依据民事调解书主张房屋拆迁安置补偿协议无效。

【审判结果】

一审法院判决:被告赵侠先将涉案房屋腾空并交付原告北部土地中心。

被告赵侠先不服一审判决,提起上诉称:涉案房屋经法院出具的调解书确认归李何芳所有,因权属证已交付拆迁办,致使未办理产权转移;协议签订时,其已将涉案房屋归属情况向被上诉人北部土地中心口头声明,对方未作回复;其身体因病瘫痪,生活无法自理,拆迁办应按规定安排住处。据此,请求二审法院撤销一审民事判决,依法改判。

被上诉人北部土地中心辩称:《房屋拆迁安置补偿协议书》的主体适格,内容真实、合法有效,上诉人赵侠先应当依约履行搬迁义务;协议签订后,上诉人赵侠先与李何芳通过法院调解方式确认涉案房屋归李何芳所有为无权处分行为,涉嫌恶意串通,该处分行为无效;物权以登记公示为准,上述调解书不属于直接导致物权变动的法律文书,故《房屋拆迁安置补偿协议书》有效。据此,请求驳回上诉,维持原判。

二审法院判决:驳回上诉,维持原判。

【审判规则评析】

不动产物权变动是指不动产物权基于双方法律行为以及其它法律事实而设立、变更、转让和消灭。物权系对于物进行直接支配的权利,具有优先权和物上请求权的效力。因此,对于物权的变动,需遵循两个原则:其一,公示原则,要求物权的产生、变更和消灭,必须以一定的可以从外部查知的方式表现出来。之所以如此要求,系因物权具有排他的性质,若未通过公示方法将物权的变动表现出来,会给第三人带来不可预测的损害。对于不动产而言,法律规定以登记为公示方法;其二,公信原则,物权的变动以登记或者交付为公示方法,当事人若信赖此种公示而为一定的行为,即使登记所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合,亦不能影响物权变动的效力。公信原则包括两方面的内容:其一,记载于不动产登记簿的人推定为不动产的权利人,动产的占有人推定为该动产的权利人,除非具有相反的证据证明;其二,因善意信赖公示的表现所为的行为,受法律保护,即承认该行为产生的物权变动的效力。根据《中华人民共和国物权法》的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生法律效力。因此,对于不动产物权变动中登记的法律效果,我国主要采取登记对抗主义和登记要件主义。即不动产物权变动非经登记,不仅不能对抗第三人,而且在当事人间亦不发生物权变动效力。房屋作为《物权法》规定的不动产,其物权变动应当依照法律的规定自记载于不动产登记簿时发生物权变动的效力。民事调解书系司法机构常用的一种法律文书,系人民法院审理民事案件,在坚持自愿、合法的原则下,查明事实、分清是非的基础上,采取调解方式,促使当事人互相谅解,达成协议后而写成的文书,具有法律效力。但其不属于不动产物权变动的公示方法,不会直接引起不动产物权变动的法律效果。

本案拆迁人依法办理了拆迁的相关审批手续,系合法的拆迁人,其按相应的法律法规及拆迁安置政策、方案与登记公示的房屋所有权人协商房屋拆迁补偿事宜,并签订《房屋拆迁安置补偿协议书》。该协议规定了双方的权利义务,内容对双方具有约束力。协议签订后,房屋所有权人未按约履行搬迁义务,其与第三人在诉讼过程中通过法院调解的方式确认涉案房屋归第三人所有,但未办理相关的产权转移登记。根据《物权法》的规定,不动产物权以登记公示为准。因此,涉案房屋未发生不动产物权变动的效力。房屋所有权人出具的民事调解书因不符合不动产物权登记的生效要件,故不具有直接导致物变动的法律效力。根据协议的内容,房屋所有权人始终未按约定履行交房搬迁义务,已构成违约,应承担继续履行的违约责任。

【适用法律】

《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

【法律文书】

民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事上诉答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 民事二审判决书

【效力与冲突规避】

参考性案例 有效 参考适用

重庆北部土地储备(土地拍卖)中心诉赵侠先房屋拆迁安置补偿合同纠纷案

【案例信息】

【中 法 码】物权法·所有权·不动产所有权·房屋所有权·城镇房屋 (T050402011)

【案 号】 (2015)民终字第05172号

【案 由】 房屋拆迁安置补偿合同纠纷

【判决日期】 2013年12月31日

【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容)

《民事判决书》

上诉人(原审被告):赵侠先,男,1939年8月13日出生。

委托代理人:何裕芝,女,1947年2月7日出生,汉族。

被上诉人(原审原告):重庆北部土地储备(土地拍卖)中心。

上诉人赵侠先与被上诉人重庆北部土地储备(土地拍卖)中心(以下简称北部土地中心)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,重庆市江北区人民法院于2013年9月2日作出(2013)江法民初字第02923号民事判决,赵侠先对该判决不服,向本院提起上诉。本院于2013年10月24日立案受理后,依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人赵侠先的委托代理人何裕芝,被上诉人北部土地中心的委托代理人黄雪莲、杨青,均到庭参加询问。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明,2002年7月8日,重庆市国土资源和房屋管理局向赵侠先颁发房屋产权证,将重庆市江北区庙溪嘴XX号附XX号房屋登记在赵侠先名下。2008年11月26日,重庆市江北区房屋管理局向北部土地中心颁发“房屋拆迁许可证”,允许北部土地中心委托重庆市市级机关公房管理处(一级拆迁资格单位)实施包括重庆市江北区庙溪嘴XX号附XX号房屋在内片区的拆迁工作。同月次日,重庆市江北区房屋管理局发布了“城市房屋拆迁公告”,将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、组织实施拆迁的单位、拆迁范围、拆迁期限等事项予以公告,重庆市江北区庙溪嘴XX号附XX号房屋在此次拆迁范围内。

2008年11月29日,赵侠先与重庆市市级机关公房管理处签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》,约定以产权调换的方式对重庆市江北区庙溪嘴XX号附XX号房屋进行补偿,赵侠先选择了XX园XX栋X单元XX号房屋作为安置房屋,并承诺2008年12月29日将被拆迁房屋腾空并交付。同日,赵侠先又出具了承诺书,承诺定于2008年12月31日交付被拆迁房屋。现重庆市江北区庙溪嘴XX号附XX号房屋仍由赵侠先居住使用。

2009年6月15日,李何芳以重庆市江北区庙溪嘴XX号附XX号房屋系其借资购买为由,诉至一审法院,要求确认重庆市江北区庙溪嘴XX号附XX号房屋归其所有。2009年7月24日,一审法院作出(2009)江法民初字第2434号民事调解书,确认重庆市江北区庙溪嘴XX号附XX号房屋归李何芳所有。而后,李何芳和赵侠先均未办理房屋转移登记。诉讼过程中,李何芳称其对《房屋拆迁安置补偿协议书》不予认可。

北部土地中心在一审中诉称:2008年11月29日,北部土地中心、赵侠先就拆迁被告所有的位于重庆市江北区庙溪嘴XX号附XX号房屋相关事宜签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》,约定赵侠先的搬迁时间为2008年12月29日,并选择了XX园XX栋X单元XX号房屋作为安置房源。协议签订后,赵侠先又出具承诺书,承诺2008年12月31日前交房,但时至今日,赵侠先都未履行交房义务。北部土地中心认为,赵侠先的行为已严重影响该片区正常的拆迁工作进度和赵侠先的合法权益,故请求判决赵侠先立即将重庆市江北区庙溪嘴XX号附XX号房屋腾空并交付于北部土地中心。

赵侠先在一审中辩称:赵侠先没有房屋居住,从来没有看到过安置房屋,亦未拿到过钥匙,没有地方搬家;赵侠先脾气暴躁且身体不适,需要家人照顾;本案中的被拆迁房屋是李何芳借钱购买,但因为种种原因才登记在赵侠先名下,现已经由人民法院的调解书确认归李何芳所有;另外,原告拆迁的补偿标准不相一致,故赵侠先不同意搬离。

一审法院认为,北部土地中心依法办理了拆迁的相关审批手续,是合法的拆迁人,其按照相应的法律、法规及拆迁安置政策、方案与登记公示的房屋所有权人赵侠先协商房屋拆迁补偿事宜,并签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》。上述协议对北部土地中心、赵侠先的权利义务进行明确,系双方的真实意思表示,应属有效协议。

签订《房屋拆迁安置补偿协议书》后,赵侠先未办理过涉讼房屋产权转移登记,赵侠先举示的调解书不属直接导致物权变动的法律文书。按照协议的约定及赵侠先的承诺,赵侠先应在2008年12月31日前将被拆迁房屋腾空并交付北部土地中心,但其一直未按约定履行交房义务,已构成违约,应承担继续履行的违约责任,故对北部土地中心要求赵侠先履行房屋拆迁安置补偿协议,将重庆市江北区庙溪嘴XX号附XX号房屋腾空并交付于北部土地中心的诉讼请求,一审法院予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定,判决如下:赵侠先于本判决生效之日起五日内将重庆市江北区庙溪嘴XX号附XX号房屋腾空并交付于重庆北部土地储备(土地拍卖)中心。本案一审案件受理费80元,减半收取40元,由赵侠先负担。

赵侠先不服一审判决,向本院提起上诉,请求:撤销重庆市江北区人民法院(2013)江法民初字第02923号民事判决,依法改判。主要事实和理由:因赵侠先无钱购买房屋,涉案房屋是李何芳借钱购买的,并签订了协议书,约定了如果赵侠先不归还钱,涉案房屋就归李何芳所有。签订本案协议时,赵侠先已经将该情况告知了拆迁办,故当时在承诺书上写有“如有特殊情况,请另行代办”,但拆迁办对赵侠先的口头声明没有回复。李何芳知道房屋拆迁后,前往拆迁办无果,将赵侠先起诉至法院,法院也出具了调解书,故已经安置的房屋由李何芳所有,且有江北区法院的调解书进行了确认。由于赵侠先多年因病瘫痪,生活无法自理,拆迁办应当按照规定给赵侠先安排住处,并且同样的情况,其他人有两套房屋。至于房屋权属证书为何没有办理在李何芳名下,是因为涉案房屋的权属证书已经交给了拆迁办,无法过户。

北部土地中心在二审中辩称:一审法院查明的事实清楚,适用法律正确,依法应予以维持。赵侠先与北部土地中心签订的协议合法有效,对双方均有约束力,赵侠先应当按照协议履行搬迁义务。签订协议的双方主体适格,根据一审法院查明的事实,涉案房屋是登记在赵侠先名下的,其有权签订拆迁安置协议。北部土地中心经江北区房屋管理局许可,具有对包括赵侠先在内的房屋进行拆迁的资格。拆迁安置协议是双方真实意思的表示,该协议约定了以产权调换的方式进行补偿,不存在欺诈、胁迫、乘人之危等导致合同可撤销或无效的情形。赵侠先在协议签订后,李何芳与赵侠先通过法院调解的方式确认涉案房屋归李何芳所有,北部土地中心认为,该行为赵侠先无权处分行为。首先,赵侠先与李何芳是继父女关系,该案赵侠先的代理人是何裕芝,即李何芳的亲生母亲,其与李何芳处分诉争房屋的行为有恶意串通损害第三人利益之嫌。其次,赵侠先的代理人在一审中承认何裕芝与李何芳是母女关系,何裕芝曾经与李何芳前往北部土地中心要求交付安置房,同时其在二审上诉状中也陈述在赵侠先与李何芳的案件中,赵侠先没有提交涉案房屋的权属证书,从上述情况可知,李何芳是知道拆迁协议存在的,其二人以诉讼方式并调解进行处分房屋,明显是恶意串通的行为,赵侠先处分房屋的行为无效。江北区人民法院的调解所确定的义务不能履行,且该调解书不属于直接导致物权变动的法律文书,不能引起物权变动,赵侠先仍应履行搬迁义务。赵侠先在二审中承认,其与北部土地中心签订拆迁安置协议后,北部土地中心按照拆迁安置正常程序是收回涉案房屋的权属证书,虽然法院以调解的方式确认了涉案房屋归李何芳所有,但该调解书事实上是无法履行的。根据物权法的相关规定,物权已登记公示为准,上述调解不属于直接导致物权变动的法律文书,拆迁协议仍然有效。故一审事实清楚,适用法律正确,依法应予以维持。

本院经审理查明:1.赵侠先的委托代理人在一审庭审中陈述,李何芳与其是母女关系。2.在(2009)江法民初字第2434号案中,李何芳与作为赵侠先的委托代理人何裕芝在重庆市江北区人民法院参加了诉讼。

本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。

本院认为,北部土地中心是合法的拆迁人,其按照相应的法律、法规及拆迁安置政策与赵侠先协商签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》。该协议约定的内容是双方的真实意思表示,合法有效,双方当事人均应按照协议履行各自的义务。

签订协议后,涉案房屋属于应依法拆迁的房屋,赵侠先与他人通过诉讼的方式达成调解,但从调解的内容看,该法律文书并不能直接引起物权变动,一审法院对此的处理并无不当之处。

综上,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,赵侠先的上诉理由不能成立,本院对一审判决依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费80元,由上诉人赵侠先负担。

本判决为终审判决。



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