无法办理按揭贷款，开发商是否应全额退首付款？
采用按揭贷款购买商品房是现在购房者普遍采取的购房方式，解决了大多数工薪阶层的居住问题，受到大众的欢迎。大多数工薪阶层只能筹够首付款，其他部分需要向银行办理按揭贷款。在与开发商签订《商品房预售合同》时，购房者并不清楚自己是否符合银行发放按揭贷款的条件，签订《商品房预售合同》后，购房者去银行办理按揭贷款时，往往由于购房者征信问题、银行流水不够等问题，导致银行拒绝放贷，致使购房者无法通过贷款来支付房款。而通常情况下，《商品房预售合同》又约定因无法办理按揭贷款则转为全款支付，或者解除合同且购房者向开发商支付10-30%左右的违约金。如购房者能支付全款，那么就不存在违约问题，关键是大部分购房者通过各种渠道也只能筹够首付款，根本无法全款支付，导致开发商适用违约金条款，即购房者向开发商支付10-30%左右的违约金。这个违约金少则几万，多的十几万几十万不等，开发商常常从首付款中予以扣除，导致购房者遭受很大损失，引发合同纠纷。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。本条规定了两种情形：一种情形是因当事人一方原因无法办理按揭贷款导致无法支付剩余房款的，另一方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。此处的当事人一方原因是主观原因，还是客观原因？这类案件法院是如何认定和处理的？
一、因当事人一方主观原因未能订立商品房担保贷款合同的，是否应承担违约赔偿责任？
实践中，常见的主观原因有：1、购房者不愿意办理按揭贷款的，开发商可以请求解除合同和赔偿损失。2、购房者不知限购政策、限贷政策，在限购政策、限贷政策实施后仍签订以按揭贷款方式支付购房款的购房合同，导致购房合同不能继续履行，开发商可以请求解除合同和赔偿损失。
二、某些开发商在购房合同中约定：如购房者不能办理按揭贷款，则一次性支付剩余购房款，该约定是否有效？
法院一般认为：该条款加重了购房者负担，增加了购房者不能继续履行合同的风险，应视为格式条款，约定应认定为无效。但也有法院认为：支付购房款是购房者义务，按揭贷款支付与全款支付只是方式不一样，都是购房者应履行的义务，并未加重购房者的义务。
三、哪些情形属于不可归责于当事人双方的事由，可以请求解除合同，要求返还购房款本金及其利息或者定金？
实践中，以下情形法院一般认定为不可归责于当事人双方的事由：
1、购房者将办理按揭贷款的资料交与开发商，由开发商代为办理按揭贷款，实践中由于开发商代办的户数众多，常常出现证据缺失的问题，导致按揭贷款未能办理成功的原因不清楚（原因不能查明），法院一般认为应视为系不可归责于双方当事人的原因导致商品房买卖合同不能继续履行。
2、银行要求提高首付比例，银行对贷款申请不予审批并不是购房者主观过错造成的，该情形属不可归责于当事人的事由。
3、购房者与住房公积金管理机构不能订立商品房担保贷款合同，导致购房者、开发商签订的商品房买卖合同不能继续履行。
4、购房者购买的房屋性质为商业用房，不符合银行按揭贷款条件，不可归责于双方当事人。
5、银行认为商铺按揭贷款风险较大，易产生不良贷款，停止为购房者办理按揭贷款，不可归责于双方当事人。
四、购房者因征信问题（存在不良贷款记录）或银行流水过少、银行流水主要是代收款等原因是否为不可归责于当事人双方的事由？
因为购房者个人存在不良贷款记录，导致按揭贷款未能办理，且未采取有效补救措施，致使合同目的不能实现，应按照购房合同支付违约金。
银行以购房者的银行流水主要是公司的代收款、代付款为由退贷，该退贷事由不能归责于购房者或开发商一方，双方对未能订立担保贷款合同导致双方签订的商品房购销合同不能继续履行均不存在过错，都不应对此承担违约责任。
五、对违约金和利息的处理问题上，法院考虑的主要因素是不加重双方责任，以抚平损失为原则，一般不支持金额较大的赔偿。
对违约金的处理上，大部分法院均不支持金额较大的违约金，都以购房者或开发商未提供违约损失的相关证据，其主张的违约金金额过高为由予以调减或者不予支持违约金。
对利息的处理上，大部分法院均予以支持，部分法院不予支持（不说明理由）。开发商使用了购房者的资金，并为开发商创造了经济价值，理应支付资金占用利息。
