关于未登记的房屋共有权人享有优先购买权吗案例解析
案情简介
2003年3月，代某、关某、卞某购买涉案房屋，三人为房屋显名共有人。后卞某意退出投资，代某、关某找到谢某替代卞某。谢某分次支付购房款，接替卞某股份下的债权、债务。2007年9月，关某、代某办理虚假共有人产权登记。2008年4月，二人将涉案房屋全部出售给第三人王某。后因谢某办理涉案房屋异议查封登记，未能完成房屋产权变更登记程序。因谢某主张优先购买权未果，故谢某诉请法院要求关某、代某将持有的涉案房屋份额以相应价格出售给谢某，并配合办理过户手续。法院经审理后认为，谢某虽非已登记的房屋共有权人，但在卞某退出按份共有关系时，已完成相应份额受让，取得债权意义上的涉案房屋对应份额。同时，根据已有生效判决可认定谢某取得物权法意义上的涉案房屋份额并成为房屋共有权人之日早于涉案房屋出售第三人时间。关某、代某在谢某行使优先购买权的前提性法律关系存在情形下将涉案房屋出售第三人，且未告知谢某买卖情况系对谢某优先购买权的侵犯。综合谢某对涉案房屋的物权权属及优先购买权行使实际，法院最终支持了谢某的诉请。
精彩段落
优先购买权法律关系源于共有这一基础性法律关系，并因买卖这一前提性法律关系的产生而产生，故谢XX享有优先购买权，以三个要件为前提：一是其系×房屋共有权人；二是在其作为房屋共有权人期间，其他房屋共有权人与第三人就×房屋达成房屋买卖合同关系；三是其行使优先购买权符合相关法律规定。
一、谢XX成为物权法意义上房屋共有权人从而具有优先购买权资格的时间点判断
（一）谢XX获得债权意义上的12B07号房屋33%份额的时间点
对于非原始共有权人，获得债权意义上的共有份额系其取得物权法意义之权利的基础条件。2005年4月23日，谢XX、关安平、代琦签订的《购房协议2》中对三人按份共有份额进行明确。据此，谢XX基于协议取得债权意义上的12B07号房屋33%份额的时间为2005年4月23日。
（二）谢XX获得物权法意义上12B07号房屋共有权人身份从而具备优先购买权人资格的时间点
物权法第二十八条规定，因人民法院法律文书导致物权变更的，自法律文书生效时发生效力。对于确权之诉，因其并不以实现权利或变动权利状态为目的，故其不可能改变既存物权关系，不能导致任何权利的变动，因此，确权之诉之裁判不能纳入物权法第二十八条的“法律文书”范围之内。另结合物权法司法解释第七条之规定，导致物权变更的人民法院法律文书，系改变原有物权关系的判决书、裁决书和调解书。
据此，谢XX提起的第1353号案，诉讼请求为要求确认其为12B07号房屋共有权人，故该案为确权之诉，该案的裁判结果系对谢XX享有12B07号房屋33%份额之权利的确认，而非对该权利存在状态的变动。加之第04371号民事判决对谢XX的房屋共有权人身份及所占份额进行了确认，故谢XX享有房屋共有权之时间点应溯及至关安平、代琦取得物权法意义上12B07号房屋33%份额之日即2007年9月18日。
二、谢XX优先购买权与房屋买卖合同及补充协议之间的关系
本案中，该房屋无法办理过户，王宇曾提出解除涉案房屋买卖合同。本院认为，其他共有人与第三人之间存在交易关系仅是优先购买权从“潜在”状态转变为实际可行使状态的条件，除非该交易关系被确认自始无效，否则一旦其成立且效力未被否定，对优先购买权的触发即已完成。因此，即便其他共有人与第三人的在先交易关系依法终止或解除，也不影响其与优先购买权人之间的在后交易关系。因此，谢XX优先购买权不受涉案房屋买卖合同解除之影响。
三、谢XX行使优先购买权是否符合相关法律规定
（一）谢XX是否系在同等条件下要求行使优先购买权
关于“同等条件”，应综合与交易相关的因素确定。首先，就房屋单价而言，谢XX要求以1 437 178.47元、1 394 908.52元价格购买12B07号房屋34%、33%份额之请求，与王宇购买房屋整体的价格条件并无实质区别；谢XX明确在本案中根据上述价格行使优先购买权，系以同等价格行使权利。其次，就价款履行方式而言，谢XX明确其可全额支付关安平、代琦出售的份额所对应的价款，与王宇购买12B07号房屋时首付款和银行按揭贷款相结合的形式相比，该条件未低于王宇履行方式。再次，就价款履行期限而言，谢XX明确表示其可在房屋买卖合同约定的期限内向关安平、代琦支付价款。综上，谢XX系在同等条件下主张行使优先购买权。
（二）关于谢XX是否在合理期间行使了优先购买权
根据本案查明的事实可以认定谢XX在其知晓关安平、代琦和王宇之间关于12B07号房屋的具体交易条件后通过诉讼和发送律师函的方式主张行使优先购买权较为及时。关安平、代琦、卞宜民将12B07号房屋进行恶意物权登记，及该三人和王宇从未主动告知，反而恶意隐瞒12B07号房屋出售，从而导致谢XX客观上不知晓房屋交易等事实，谢XX在上述期间多次及时主张行使优先购买权，应视为其在合理期间内行使了优先购买权。
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