父母把房卖给儿子儿媳才“88元”，这是真卖房还是想赠送
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：（2021）辽01民终1511号
审理法院：沈阳市中级人民法院
案件类型：民事
文书类型：判决书
裁判日期：2021-04-09
审理程序：二审
（案例来源于裁判文书网，均为化名）
一审诉讼请求
甲男、甲女向一审法院起诉请求:
1.请求判令被告立即给付购买原告房屋款人民币417,000元及利息;
2.诉讼费由被告承担。
一审认定事实
二原告系夫妻关系,被告乙男系二原告儿子,二被告原为夫妻关系,二人于2015年6月15日登记结婚,无婚生子女。
2017年11月17日,原、被告签订《房地产买卖合同》一份,约定:二原告自愿将其所有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权转让给二被告,“甲、乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价格为人民币88元,(大写)捌拾捌元整”,双方未约定购房款的给付时间,也未约定违约责任。被告乙男代替被告乙女在该《房地产买卖合同》上签字。
2017年11月13日,沈阳市地方税务局直属分局出具的“承受方税款信息”载明被告乙男实缴税额为人民币2,089.81元,被告乙女实缴税额为人民币2,089.81元,合计为人民币4,179.62元,后乙男按照人民币417961.48元的房屋买卖价格作为计税依据,实际缴纳了契税人民币4,179.62元,2017年11月17日,沈阳市地方税务局直属分局开具了税收完税证明。2017年11月21日,位于沈阳经济技术开发区,建筑面积78.14平方米的房产进行了权属转移登记,由被告乙男、乙女共同共有。
另查,庭审中,原告出具《欠条》一张,内容为“欠款人乙男、乙女于2017年11月17日以417,000元(肆拾壹万柒仟元整)购买父母甲男、甲女房屋。该房屋坐落于沈阳经济技术开发区,建筑面积78.14平方米。偿还日期定于2018年12月份。购房款417,000元(肆拾壹万柒仟元整)”,该《欠条》落款日期为“2017年11月17日”,欠款人为“乙男、乙女(代签)”。庭审中,被告乙男承认该《欠条》中“乙女”签字系由其签署,该《欠条》系后补,并非形成于2017年11月17日,系在被告乙女不知情情况下向二原告出具。
再查明,2019年9月3日,乙女提起诉讼要求与乙男离婚并要求分割房产,本院受理后,在该案审理过程中,乙女申请对位于沈阳经济技术开发区的房屋价格进行评估,辽宁十方房地产土地评估有限公司2020年1月15日出具辽十方涉案评字第0103号《房地产估价报告》,结论为“单价:10,867元/平方米,总价:849,147元”。
2020年6月15日,本院作出(2019)辽0103民初12554号民事判决书,判决“一、准予原告乙女与被告乙男离婚;二、坐落于沈阳经济技术开发区(建筑面积78.14平方米)房产产权归被告乙男所有,由被告乙男居住使用,原告乙女住处自行解决;被告乙男于本判决生效之日起十五日内给付原告乙女房屋折价款424,573.5元,被告乙男在付清乙女房屋折价款前,上述房屋仍由原告乙女、被告乙男共同共有……”
现原、被告因房款问题产生纠纷,二原告起诉来院。
一审法院裁判
一审法院认为,当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。处理民事纠纷,应当依照法律;法律没有规定的,可以适用习惯,但是不得违背公序良俗。
关于本案的法律关系应为房屋买卖合同还是赠与合同问题。
一方面,赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。本案中,原、被告所签合同系《房地产买卖合同》,二原告并没有赠与的意思表示,虽合同未约定给付购房款的时间,且约定的购房款金额仅为人民币88元,但原、被告双方在房屋交易税申报信息中载明交易价格为人民币417,962元,并按人民币417,962元实际缴付了税款,故,应认定原、被告就案涉房屋形成了房屋买卖合同关系,房屋交易价格为人民币417,962元。
另一方面,本案二原告与被告乙男系父母与儿子关系,与被告乙女曾系儿媳关系,本案法律关系认定除应考虑形式上的《房地产买卖合同》外,还应考虑我国特有的习惯与风俗。本案二原告年龄均较大,均已超过法定退休年龄,无其他劳动收入,涉案房屋是其主要的财产依靠,而二被告时值壮年,本应以自己的劳动赚取收入,敬老慈幼,是为人伦之本,亦为法律所倡导。父母帮助儿女,符合我国一般的传统习俗,在父母未有明确表示房屋系赠与的情况下,基于父母的特殊身份关系,在签订房屋买卖合同时,考虑儿女经济状况,确定了较低的房款数额,亦未确定购房款的给付时间、违约责任,目的在于帮助儿女渡过经济困窘期,儿女理应负担给付义务,如此方能保证父母自身权益,并避免使父母的帮助反而使父母陷于经济困窘的境地,此亦为敬老之应有道义。
至于父母是否要求儿女给付,乃父母行使自身权利或放弃权利的范畴,与权利本身客观存在无关。因此,对于二原告主张二被告给付购房款人民币417,000元的诉讼请求,本院予以支持。
关于原告主张购房款利息的诉讼请求,虽原、被告双方所签《房地产买卖合同》未约定购房款的给付时间及违约责任,但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务的,应当承担违约责任,故,应自二原告起诉之日即2019年12月18日起至实际给付之日止,按一年期贷款市场报价利率计算迟延付款利息。
综上,依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第十条,《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百八十五条之规定,判决如下:
一、被告乙男、乙女于本判决发生法律效力之日起十五日内共同给付原告甲男、甲女购房款人民币417,000元;
二、被告乙男、乙女于本判决发生法律效力之日起十五日内共同给付原告甲男、甲女购房款利息(以人民币417,000元为基数,自2019年12月18日起至实际给付之日止,按一年期贷款市场报价利率计算);
三、驳回原告甲男、甲女其他诉讼请求。件受理费人民币7,555元,由被告乙男、乙女共同负担。
上诉人主张
乙女上诉事实与理由:
一、一审判决认定事实不清,适用法律不当,判决明显错误。本案诉争房屋位于沈阳市经济技术开发区,该房原来登记在甲男、甲女名下。在2017年11月甲男、甲女同意将该房产过户到乙女、乙男名下,因该房尚有7万元贷款未还,乙女、乙男用共同存款7万元给甲女,将该房的贷款全部还清。2017年11月17日,甲男、甲女、乙男到沈阳市房产局办理过户手续,原本要以赠与的形式办理过户,但考虑以赠与形式过户要按房产价格的4%缴税,而以买卖形式办理过户只需按房产价格的1%缴税,为少交税款便以买卖的形式办理的过户手续。合同签订后,将该房产过户到了乙男、乙女名下,当时甲女、甲男并没向乙男、乙女主张卖房款,也没另外形成补充协议,所以当时的过户名义上是买卖,实则是赠与;
二、在2017年11月17日在房产局形成的《房地产买卖合同》真实有效,房产局也依据该合同办理房屋过户手续,其合同约定的房地产转让价格88元也是经甲男、甲女认真思考填写的,不违反法律规定,应认定该房屋的转让款为88元,甲男、甲女以不知道评估价为由填写的88元没有依据,甲男、甲女在一审索要购房款41.7万元没有事实和法律依据,甲男、甲女从房屋过户至乙女、乙男名下至乙女起诉离婚之前从没向乙女、乙男主张过购房款,乙男的欠条也是在乙女起诉离婚后形成的,且乙女并不知情也未经乙女确认和签字,该证据是伪造的、无效的,一审法院的论述和判决没有事实和法律依据;
三、在2017年11月17日的《房地产买卖合同》对于房款的给付时间及利息没有约定,之后甲男、甲女也没主张过房款及利息,其欠条是乙男在乙女起诉离婚后写的,并不真实,不能作为欠购房款和利息的依据,一审法院判给付购房利息没有事实和法律依据;
四、一审法院判决乙男、乙女共同给付甲男、甲女购房款人民一币41.7万元的判决为不合理的判决,乙女与乙男已经法院离婚,有生效的判决,本案争议房屋已判给乙男,法院不应判决乙女、乙男共同给付购房款41.7万元,即使要判也应判决乙女、乙男分别给付购房款的一半的款项,这样也便于今后的执行。
被上诉人辩称
甲男、甲女辩称,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求维持原判。
乙男未到庭参加诉讼,亦未提交书面答辩意见。
二审法院裁判
本院认为,本案双方当事人的诉争焦点为甲男、甲女将案涉房产过户到乙男名下的行为系赠与行为,还是房屋买卖行为。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
庭审中,虽乙女主张,双方的法律关系名义上是房屋买卖,实则是赠与关系。即便认定为买卖关系,其房屋交易价格亦应为88元。
对此本院认为,首先,赠与是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人、受赠人表示接受的一种行为。这种行为的实质是财产所有权的转移。其性质表现为双方行为、无偿行为。但本案中甲男、甲女否认双方存在赠与关系;
其次,乙男、乙女在房屋交易税申报信息中载明“税目”为“存量房(商品住房买卖)”,而“计税依据”则载明交易价格为人民币417,962元。而从乙男、乙女在税务机关实缴的税额情况来看,其合计缴纳的税款为人民币4,179.62元,不符合赠与房产所应缴纳的税款比例;
第三,本案中,甲男、甲女与乙男系父母与儿子关系,而与乙女曾系儿媳关系,正是基于这种特殊的身份关系及考虑儿女经济状况,双方在签订房屋买卖合同时,才确定了较低的房款数额,亦符合我国一般的传统习俗。
综上,甲男、甲女将案涉房产过户到乙男名下的行为应当认定为房屋买卖行为。
至于乙女提出的88元房屋价款问题,因该数额与乙男、乙女在房屋交易税申报信息中所载明的计税依据不符,亦与日常交易习惯和经验法则相悖。故本院对乙女的该项上诉主张不予支持。
关于乙女提出一审判决给付房款利息无事实和法律依据的上诉主张,本院认为,虽双方在《房地产买卖合同》并未约定购房款的给付时间及违约责任,但因甲男、甲女于2019年12月18日提起本案诉讼,要求乙男、乙女给付房款及利息,故一审法院判决乙男、乙女自2019年12月18日起给付房款利息并无不妥,本院对乙女的该项上诉主张亦不予支持。
综上所述,乙女的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
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