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律师说法 >> 律师观点

债务人以房抵债后又出售该房屋如何处理

日期:2020-02-19 来源:网 作者:网 阅读:0次 [字体: ] 背景色:        

【案例简介】张某因生活需要向李某借款50万元,截至2012年10月份借款到期后,张某不能如期还款。

经双方协商,张某与李某签订《以房抵债协议》,约定张某将房屋抵债给李某。

但房屋一直没有办理房屋所有权转移手续。

张某在2015年9月18日,与王某签订《房屋买卖合同》,将要抵债给李某的房屋卖给王某,并在当日,张某与王某在房管局办理了房屋所有权转移登记手续,将房屋所有权转移给王某。

【李某咨询】李某认为:张某已将该房屋抵债,张某无权处分。张某与王某签订的《房屋买卖合同》是否属于无效合同?

【律师解答】本案属于以物抵债的问题。

其一、【张某与李某签订的《以房抵债协议》属于以物抵债】张某与李某原借款合同履行期限届满后,张某以房屋抵债给李某,以达到消灭原来债务的目的,属于以物抵债。

其二、【《以物抵债协议》未实际履行】张某与李某签订《以房抵债协议》后,张某未办理房屋所有权变更登记,未将房屋所有权转移给李某。

其三、【张某仍系房屋所有权人,对房屋具有处分权】因张某签订《以房抵债协议》后,未办理房屋所有权变更登记,张某仍系房屋所有权人,对房屋具有处分权。

其四、【张某与王某签订的房屋买卖合同有效】因张某仍系房屋所有权人,张某与王某签订《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律法规和公共利益,合同真实合法有效。

其五、【王某已经取得房屋所有权】张某将房屋所有权转移给王某后,王某取得房屋所有权。

其六、【张某应该继续履行借款合同项下的还款义务】张某虽然将房屋以物抵债给李某,但是,并没有完成产权转移登记手续,以该房屋偿还借款的约定没有得到履行。

张某在以物抵债协议没有履行完毕情况下,将房屋卖给王某,该行为是对以物抵债协议的违约。张某不但要偿还借款,也应该承担违约责任。

综上,《以物抵债协议》签订后,张某未将房屋所有权交付给李某,所以李某没有取得房屋所有权。张某作为房屋所有权人,有权将涉案房屋出卖给王某。李某主张张某已将该房屋交付其抵债,张某与王某签订的《房屋买卖合同》无效,法院不会予以支持。

【法律依据】《中华人民共和国物权法》第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”

第三十九条:“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”

《关于当前商事审判工作中的若干具体问题》(2015年12月24日)

九、关于以物抵债合同纠纷案件的审理问题

第二,关于债务履行期届满后约定的以物抵债。

债务履行期届满后,债权的数额就得以确定,在此基础上达成的以物抵债协议,一般不会存在显失公平的问题。在以物抵债行为不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下,应当尊重当事人的意思自治。在后果的处理上:

1.如果此时抵债物尚未交付给债权人,债务人反悔但未能提供证据证明有能力继续履行原债务,债权人请求债务人履行以物抵债约定的,应予支持。

此时,对法院是否还应就该物履行清算程序的问题,一种意见认为应当履行,债权人不能就超过债权部分受偿。另一种意见则认为,此时因以物抵债约定系事后达成,所以不会对债务人造成不公平,故无需履行上述程序,债权人可以就抵债物直接受偿。当然,如果该抵债行为损害第三人利益,第三人可以参照《物权法》第一百九十五条第一款的规定主张撤销。这两种意见中,我们倾向于后一种意见。

2.如果抵债物已交付给债权人,债务人反悔的,不予支持。

但为防止一方当事人利用以物抵债协议损害对方的合法权益,当存在《合同法》第五十四条规定的情形时,债权人、债务人均可请求变更或撤销以物抵债行为。对当事人利用以物抵债恶意逃债,第三人既可依据《合同法》第五十二条的规定主张抵债行为无效,也可依据《合同法》第七十四条的规定行使撤销权。



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