如何执行登记在他人名下的被执行人的房产
房地产权属登记，是指法律规定的管理机构对房地产的权属状况进行持续的记录，对拥有房地产的人的权利进行登记，包括权利的种类、权利的范围等情况的记录。
《中华人民共和国物权法》第九条规定：
“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”
因此，房地产登记即是一种权利的确认，同时也是向社会的一种公示。但是，在现实生活中，确实大量存在着登记权利人与实际权利人不一致的情况，特别是在法院执行过程中，被执行人为了逃避法院的执行，将自己的房产转移给他人，或者直接将自己的房产登记要他人名下，那么，对于此类情况，法院应该如何处理呢？
一、非经登记权利人书面认可房产归被执行人，人民法院原则上不得对登记房产进行执行。
《中华人民共和国物权法》第十七条规定：
“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”
一般来说，只要一个公民合法拥有了不动产的权属证明，他就拥有对此不动产主张权利的资格。但是，不动产登记的这种证明也不是绝对的。广西壮族自治区高级人民法院在贵港市鸿达商务咨询有限公司、广西壮族自治区化工进出口公司防城港公司二审民事判决书[（2017）桂民终113号]中认为：“涉案房产虽然登记在化工分公司的名下，但当事人对该房产的真实权属状态有争议，根据《中华人民共和国物权法》第十九条:
‘权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。’
以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条：
‘当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。’
的规定，我国法律认可不动产登记具有不动产物权权属的推定效力，但同时也承认在现实中确实存在物权登记的归属和内容与真实情况不一致的情形，故并未赋予不动产物权登记绝对的证明力，在不动产物权归属尚存争议的情况下，对实体权利存在与否最终还是依靠证据来支持。”因此，不动产登记并不能完全排除人民法院对案涉房屋的执行。
当出现登记名义人与实际所有人不一致时，人民法院可以根据当事人的申请，对涉案房产采取相应的措施。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：
“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”
同时，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第七条规定：
“登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人(案外人)书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。”
根据上述规定，人民法院执行被执行人登记在他人名下的不动产的原则是：
1、人民法院可以执行被执行人登记在第三人名下的不动产；
2、人民法院执行登记在第三人名下的房产时，须由第三人书面认可该不动属于被执行人；
3、第三人否认不动产属于被执行人时，不院不得直接执行。
4、当事人经过另案诉讼或其他程序，撤销第三人名下的不动产登记并登记在被执行人名下后，法院可以执行。
二、法院在执行程序中，不得对登记在案外人名下的房产进行确权。
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第七条规定十分明确，如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。
四川省高级人民法院在官某、张某申请执行人执行异议之诉再审民事判决书[（2016）川民再433号]中认为：“本案诉争房屋登记在官某名下，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：‘不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。’本案诉争房屋的产权证登记的所有权人是官某，应当确认为官某单独所有。官五、张某没有主张和官某共有该房屋，案外人主张该房屋是官五、许某与官某三人共有没有事实和法律依据，应不予支持。
《最高人民法院、国土资源部、建设部<关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知>》第七条规定：
‘登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。’
作为执行依据的（2013）内中民初字第616号民事判决书认定官五向张某借款最早发生在2008年12月18日，而官某房产证填发日期为2008年6月3日，该房屋买卖合同签订于2006年10月23日，均发生在张某与官五民间借贷关系之前，不属于逃避债务而将房产转移登记至官某名下的情形。在该房屋产权证没有变更登记官五、许某为所有权人或共有人的前提下，不应直接将该房屋作为张某与官五民间借贷纠纷案件执行标的。”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”因此，案外人在执行异议之诉中，可以要求进行确权，但申请执行人在执行中不得要求确认登记在案外人名下的房产为被执行人所有。
其实，通常所说的确权包括两种情形：
一是对原来没有产权的房地产进行初始登记，即房屋直接登记在案外人名下，但实际上此房屋属于被执行人所有，可以按照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第八条的规定处理，即“对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应当向国土资源、房地产管理部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记。”
二是房屋登记权利人与实际权利人不一致，并非没有确权，只不过由于当事人对房屋的实际权利发生争议，因而要求重新确权。对此情况可以依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定处理，即“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：(一)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”除此之外，当事人还可以通过行使代位权、撤销权、诉请合同无效、由法院执行到期债权等方式来保护申请执行人的合法权益。
三、法院可以执行登记在他人名下的被执行人房产的特殊情形
（一）被执行人因继承、判决或者强制执行等方式取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋。
这是主要指《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第八条规定的情形。除此之外，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”因此，即使非因继承、判决或者强制执行取得房屋，按照上述规定取得的房产，人民法院仍可以依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第八条规定执行。
（二）可以予查封的房屋。
所谓预查封，是指对尚未在登记机构进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：(一)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”预售阶段的房屋、已竣工但尚未办理权属转移登记的房屋都有可能成为法院预查封标的，预查封房屋由登记机关核准变更登记取得权属证书后。即由预查封转为正式查封。
但是，应当注意的是法院的查封行为并不影响当事人依据《商品房买卖合同》的约定行使合同解除权。江苏省高级人民法院在常州市武进区广信农村小额贷款股份有限公司、常州天安元城房地产发展有限公司等借款合同纠纷、案外人执行异议之诉民事判决书[（2015）苏商终字第00079号]中认为：“《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定：‘预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续’。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，‘被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人’。上述针对查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为，但并未禁止非以规避执行行为目的而对被查封财产上原有基础关系依法变更的权利。”合同解除后，出卖人应当将收取的购房款返还购房者。解除合同之诉中违约金或利息、诉讼成本等损失，应当列于预查封债权实现之后受偿。
（三）当事人恶意转移到他人名下的房产。
在执行过程中，往往会遇到被执行人恶意转移房产的情况，对于这种情况，司法实践中曾有过争论，但最高人民法院在上诉人苏丽梅因与被上诉人蔡福英案外人执行异议之诉一案中所作的结论具有一定的指导意义。（2014）民一终字第178号民事判决书认为：“根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条‘被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结’之规定，苏丽梅在尚未办理涉案房屋产权变更登记的情形下，必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。但根据本案查明的事实，苏丽梅与阜承公司签订《房产预约买卖合同》，苏丽梅在起诉时主张其已支付购房款893520元，20％余款待预约房产产权登记至预约买受人名下时一并缴交。因此，此种情况并不符合‘已经支付全部价款’的条件。苏丽梅在一审庭审时也明确在房产被查封时尚未实际占有使用，即亦不符合‘实际占有’诉争房产的条件。有鉴于此，在苏丽梅对诉争房产既未支付全部价款又未实际占有的情况下，其主张对诉争房产享有的实体权利足以阻却执行措施，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。”
（四）登记在无收入来源子女名下的房产。
被执行人在存在债务的情况下，将自己的合法收入购买房产却登记在未成年人子女名下，这侵犯了债权人的合法权益，结合登记名义人的收入、生活状况等因素，可以确定该房产为共有财产，直接予以执行。最高人民法院在王某轩、贺珠明执行异议再审纠纷案民事判决书【（2017）最高法民申3404号】中认为：“
（一）原判决认定王某轩没有独立经济来源不属于缺乏证据证明。
本院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定‘下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。’王某、姚某以王某轩名义签订案涉房屋购房合同时，王某轩仅有13岁，属无劳动能力的限制民事行为能力人，王某轩亦未举证证明其通过继承、奖励、父母之外第三人的赠与、报酬、收益等有合法经济来源。
《中华人民共和国合同法》第一百八十七条规定‘赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。’房屋则是需要办理登记等手续的财产，在案涉房屋登记在王某轩名下之前，王某轩尚未取得赠与财产，更谈不上对赠与财产即案涉房产进行合理使用取得收益。因此，原判决认定王某、姚某以王某轩的名义签订案涉房屋购房合同时，王某轩没有独立经济来源不属于缺乏证据证明。
(二）原判决认定案涉房屋系家庭共同财产有证据证明。
王某、姚某以王某轩名义签订案涉房屋购买合同时间是2010年11月2日，王某与贺珠明签订借款合同时间是2012年8月24日，王某、姚某将案涉房屋登记在王某轩名下是2013年6月4日。王某、姚某将涉案18套房屋登记在未成年子女王某轩名下时，王某、姚某尚未归还贺珠明借款，因此王某轩认为其取得案涉房屋未损害贺珠明利益的理由不成立。另，案涉房屋一直由王某、姚某夫妻用于经营，明显超出王某轩的基本生活需要。因此，原判决综合分析房屋购买时间、产权登记时间、王某对贺明珠负债情况及购房款的支付，认定案涉18套房屋应为王某、姚某、王某轩的家庭共有财产有证据证明......据上述规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，一般情况下，登记权利人即推定为实际权利人，但有证据证明购房款实际出资人不是登记权利人时，亦要根据实际出资情况确定房屋的归属。王某、姚春明对王某轩的赠予是否成立，不影响原判决认定案涉18套房屋应为王某、姚某、王某轩的家庭共有财产，故王某轩认为原判决适用法律错误的理由不成立。”
