关于二手房买卖学位、租赁纠纷问题
房屋买卖中的学位问题
一、案情简介
张某为使自己的小孩能在某重点学校上学，特意购买李某名下位于该学区内的一套房屋，房屋总价款600万元，同时双方在买卖合同中约定李某应于房屋过户后30日内将原有户口迁出，逾期按日支付总房价款万分之五的违约金。后来张某按约支付完所有购房款，并将房屋过户至自己名下，但卖方李某并未按约迁出户口，张某也因自己户口迟迟未迁入该房屋内耽误了小孩上该重点中学的时间，后来经过买卖双方多次沟通无果，张某遂将李某起诉至至法院，要求李某将户口迁出，并要求其按照合同约定每日支付总房款万分之五的违约金。
二、律师解答与建议
买房人购买学位房的目的是为了孩子能获得相应学位，就读比较理想的学校，这是买房人购买学位房的根本目的。学位对于学位房具有高附加价值，对比周边非学位房，学位房房价是明显高过非学位房的，因此，学位被占用，属于原业主违约的事实，买方可要求原业主立即退出被占用的学位，并按合同约定向买房人支付违约金，若原业主无法清退所占用的学位，且由于合同的目的无法实现，买方有权要求解除合同并要求原业主承担违约责任。
关于户口迁出的问题，由于根据我国目前户籍管理政策，户籍管辖权是派出所，而非法院，所以法院无权判令强行将户口迁出，只能判令业主赔付相应违约金。
在此情况下，律师建议，一方面，买房者可以在买卖合同中约定将迁出户口作为支付全部购房款的条件或是约定迁出户口的时间以及逾期迁出应付的违约责任，另一方面，提前查询房屋内现有户口情况，购房时将户口作为决定是否买房的因素之一，以对是否购房作出理智的判断。
房屋买卖中的租赁问题
一、案情简介
买方王某购买了业主张某的一处房屋，后王某按约支付完毕所有购房款，业主张某也配合其办理了房屋过户手续。后王某准备入住时，却发现该房屋早已有人居住，经过打听才得知原来业主张某在买房前早已将房屋租赁给租客居住，且租客租期尚有两年。王某遂将租户及业主张某诉至法院，要求租户限期搬离，业主张某交付房屋。
二、律师解答与建议
根据《合同法》第229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即在租赁关系存续期间，即使业主将租赁物让与、出卖给他人，对租赁关系也不产生影响，买受人不能以其已经成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物（买卖不破租赁原则）。
故根据上述规定，在此也建议买家对房屋实际使用状况进行全面的了解，及时现场勘查；同时，在买卖合同中明确作出约定，房屋是否存在租赁情况，如存在租赁，业主需要在交房之前解决好租赁关系以保证买家能按期使用房屋。
