中介已促成合同签订，为何无法收取中介费
案情介绍
2017年8月27日，黄某在某地产代理有限公司（简称“中介公司”）的居间下，同意购买北京市天河区x路x号x房，并与业主签订《房屋买卖合同》，约定房屋成交价为288万元。同时合同约定，买方已知悉国家的有关购房政策并保证已符合有关购房资格并持有有关证明；若买卖任何一方违反国家有关政策法规，不具备购买或出售的条件令本合同无法履行的，则属违约。同日，黄某签订了《支付中介服务费承诺书》约定因中介公司成功促成买卖合同成立，黄某同意向中介公司支付中介服务费86400元，支付时间为同贷书批下后三天内付清。若因买方或卖方违约导致合同无法继续履行，同意视为经纪方居间义务已经完成。黄某在签订合同当日支付了购房定金35000元。
后由于黄某是外地人，而且在购房之前没有在广州连续缴纳5年的社保，不具备购房资格，导致涉案房屋无法在合同约定的时间内办理过户，合同无法继续履行。由于黄某无法成功购房，一直拖欠余下中介费用51400元未付，中介公司因此起诉黄某要求支付余下中介费用51400元。
黄某辩称中介公司没有提供合法审慎专业的中介服务，明知其不符合购房条件，但仍说可以为其办理购房资格，并以此诱导其与业主签订无法履行的合同。且中介公司作为提供格式条款一方，没有明确提醒黄某注意涉及购房政策的条款，该条款应当认定无效。另外，因合同无法履行，中介公司的居间服务相应减少。
而中介公司称其作为中介公司，无需审核买方是否具备购房资格，且当时已向黄某解释并说明关于购房政策的规定，是黄某向其保证没问题，如无法过户即过户到黄某儿子名下，但没有提供相关证据证明。
法院判决
法院认为中介公司作为专业的经纪机构，应当尽谨慎审查的义务，然而其在提供居间服务时没有审查黄某是否具备购房资格，没有尽到审查义务。而且同贷书也未得到批准，支付条件没有成就。但由于中介公司在促成双方成立合同过程中也付出一定努力，最终判决黄某向中介公司支付中介费3000元。
律师分析
根据2017年3月17日《北京市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》可知，非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，才能购房。自该政策发布到本案中三方签订合同，已有一段时间，不管对于买方黄某还是中介公司都应知悉或是推定知悉政策相应内容。由于买方是否具备购房资格，对合同能否履行、房屋能否顺利过户有重大影响，为保证合同的顺利履行，买方、中介方都应当对买方是否具备购房资格进行认真审查。尤其是中介方作为专业的房地产经纪机构，相较于买方，应当要更清楚知道相关的购房政策规定，而且也应当如实告知买卖双方现行的购房政策，以及了解审查买方是否具备购房资格，并提醒如买方不具备购房资格可能产生相应的交易风险及法律风险。
虽然《房屋买卖合同》中有关于购房资格由买方自行保证的约定，但这并不能排除中介公司作为居间方应尽的审查义务。因此，中介公司在明知买方黄某不具备购房资格的前提下，仍然促成其与业主签订房屋买卖合同，中介方没有尽到谨慎审查的义务，对合同的解除存在重大过错，故中介方关于中介费用的主张也难以得到法院支持。
