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农村房屋使用权转让合同的效力如何认定和处理

日期:2017-12-07 来源:网 作者:网 阅读:309次 [字体: ] 背景色:        

农村房屋使用权转让合同的效力如何认定和处理

在房屋买卖中,出卖人转让的是房屋所有权,而非使用权。但是,由于我国相关法律和政策禁止城镇居民买卖农村房屋,司法实践对城镇居民购买农村房屋合同通常作无效处理。因而,部分城镇居民为达到能够在农村居住的目的,往往放弃买卖农村房屋的所有权,在无法取得房屋所有权的情况下,转而求其次,瞄准农村房屋的使用权,签订房屋使用权转让协议或有偿使用协议。除转让一般农村房屋的使用权外,一些地方的小产权房交易为了应对法律和政策风险也普遍采用“以租代售"的交易手法,70年的“租金"必须一次性缴清。约定受让人在合同约定期限内对房屋使用权享有占有、使用、收益的权利,如因继承或向他人转让使用权时,应向出让人备案。

政府方面,既没有保证过小产权房的产权,也没有鼓励其交易,认为一次性 “以租代售"交易是民间的事,基本不过问。司法实践中,已经出现了不少约定转让农村房屋使用权的纠纷案件,这需要我们依据法律规定和相关法理正确分析问题,裁决纠纷。

关于农村房屋使用权转让合同的效力问题,司法实践中存在不同观点:

第一种观点认为,我国法律尚未规定可以在私房上所设立的使用权为物权,且物权须具备一定的公示手段,这种使用权目前尚无法予以登记公示。城镇居民与农村居民所签订的房屋使用权转让协议实际上是一种类似于租赁的债权关系。根据民法理论,在房屋之上已经设定负担的情况下,所有权人仍可以将某房屋出售他人。但在房屋出售的清况下,先于买卖合同存在的债权人可以继续维持债权债务关系,继续居住使用该房屋。

第二种观点认为,城镇居民与农村居民所签订的房屋使用权转让协议应当无效。

我们认为,第一种观点分析的法理是正确的,农村房屋使用权转让与农村房屋所有权买卖、转让存在本质上的区别,在农村房屋使用权转让场合,出让人处分的是所有权的个别权能,是房屋所有人行使所有权并获取经济利益的具体体现。农村房屋所有人转让其房屋使用权,符合《宪法》和法律规定,也没有与国家政策相冲突,因此应当依法认定农村房屋使用权转让合同合法、有效,保护受让人的合法权益。当事人依据合同约定受让取得农村房屋使用权者,实际相当于类似房屋租赁权的一种债权性质的权利。如果农村房屋所有人转让房屋使用权后,又转让该房屋的所有权的,人民法院可参照适用“买卖不破租赁"的法律原则来裁决此类案件。



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