当事人以物（农村房屋）抵债协议的效力如何认定和处理
所谓以物抵债，是指债权人的债权到期但债务人无法用货币资金偿还债务，或者债权虽未到期但债务人已出现严重经营问题或其他足以严重影响债务人按时足额用货币资金偿还债务，经当事人协商同意，或经人民法院、仲裁机构依法裁决，由债务人、担保人或第三人以实物资产或财产权利作价抵偿债权的行为。以物抵债主要通过以下两种方式：一是协议抵债。经债权人与债务人、担保人或第三人协商同意，由债务人、担保人或第三人以其拥有所有权或处置权的资产作价偿还债权；二是法院、仲裁机构裁决以物抵债，即通过诉讼或仲裁程序，由终结的裁决文书确定将债务人、担保人或第三人拥有所有权或处置权的资产，抵偿债权。
在现实社会经济生活中，房屋是农村村民或集体企业最主要的财产，债务人在难以清偿债务时，往往与债权人约定以物（农村房屋）抵债，并签订相关以房抵债的协议。事后因以物抵债协议的履行而产生纠纷者为数不少，各地法院对如何认定当事人以农村房屋抵债协议的效力及如何裁判分歧很大，裁判标准不统一。
我们认为，以农村房屋抵债相当于农村房屋买卖的特殊情形，同时具有买卖转让和债务清偿的属性。因为两者都是通过支付一定对价而受让房屋所有权，只是两者给付对价的方式存在差异，在房屋买卖中给付的是一定货币，在以物抵债中则是一定数额的债权。而债权尤其是金钱债权，依法可以转化为货币。当然，农村房屋买卖为正常交易流转，而村民或集体企业与特定主体债权人签订以农村房屋抵债协议时，则多陷于无力清偿债务的债务危机状态，带有被动和无奈的色彩，既然以农村房屋抵债协议的法律性质相当于农村房屋买卖的特殊情形，则以农村凡物抵债协议的效力认定与农村房屋买卖合同的效力认定应基本一致，但同时应注意其具有债务清偿的特殊性。总而言之，应当遵循以下基本原则进行处理：
1 .村民与村民之间签订的以农村私有房屋抵债的协议合法有效，因为根据现行法律、法规和政策规定，村民依法得处分其所有的房屋，而农村房屋依法也可以在村民之间流转，没有相关禁止或限制性规定。本集体经济组织成员之间的房屋买卖和以房抵债有效，殊无疑义。对非同一集体经济组织成员之间的以房抵债协议，参照房屋买卖合同的效力认定，也应认定为合法有效。
2．村民与城镇居民之间签订的以农村私有房屋抵债的协议原则上无效。因为根据现行法律、法规和政策规定，虽然村民依法得处分其所有的房屋，以房抵债，但是禁止或限制城镇居民受让取得农村房屋，故相关协议无效。以农村私有房屋抵债的协议被确认无效，受让人无权继续占有房屋，而出让人则应当继续清偿相关债务。但是，经当地农村集体经济组织同意和有批准权的政府机关批准并办理房屋及宅基地过户手续者例外，可维护以房抵债协议的效力，确认受让人取得房屋所有权。
3．农村集体经济组织、集体所有企业与城镇居民、企业之间签订的以农村房屋抵债的协议有效。
虽然现行法律、法规和政策严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围，规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，《土地管理法》第63条规定：“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。"《物权法》第183条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。"《物权法》第195条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿。"也就是说，在符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并或清偿债务等情形时，所涉及农村房屋及相应的集体建设用地使用权可以依法转移。而债务人与债权人之间签订的以农村房屋抵债的协议，具有清偿债务属性，无疑符合上述允许流转的情形，因此应当认定合法有效，维护其协议效力和正常的民商事流转秩序。
