房屋修复后保修期不应重新计算
〖规则解析〗
房屋修复后重新计算保修期存在法律层面和操作层面的双重障碍，而通过开发商对业主承担损害赔偿责任，则可避开障碍，且同样能够弥补业主的损失，平衡开发商与业主的利益。因此，认定房屋修复后保修期不再重新计算更为妥当。
〖案情简介〗
2007年3月，吴某与开发商签订商品房预售合同一份，其中约定开发商应于2007年6月29日前将房屋交付给吴某；房屋交付的标志是签订《人住验收确认书》；在验收交接时，开发商应出示证明房屋符合交付条件的文件，因该房屋用途为居住用房，开发商应向吴某提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。自房屋验收交接之日起，开发商对房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》，在本合同“附件五"中约定。合同“附件五"即《上海市新建住宅质量保证书》，其中载明：“住宅自签约交付使用之日起，在正常使用情况下，住宅的保修期限为：1 .住宅的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2．屋面防水工程、卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；3．门、窗安装密闭，不出现翘裂，为2年；4．墙面、顶棚抹灰层不脱落，为2年；5．电气管线、给排水管道、设备安装和装修工。
2007年6月29日，开发商与吴某如约进行房屋验收交接，双方并签订《室内设备验收表》，其中载明：“吴某验看房屋后提出如下房屋质量问题：
1.墙壁渗水；2．地板走动时有咯吱声（约2平方米处）；3，露台地板损坏；另楼上大门有碰伤，手拉门太紧，客厅塑钢窗晃动。开发商表示，将于同年7月 10日前解决1、3点，第2点两个月内解决。"其后，因对修复方案存在争议，双方虽数次协商房屋修复事宜，均未果。吴某遂诉至法院，要求判令开发商按照其提供的方案修复房屋，于修缮完毕之日起两年内对修缮部位承担保修责任，并向吴某赔偿损失1万元。开发商辩称，其一直同意修复房屋，但认为吴某提出的修复方案存在诸多不合理之处，吴某要求重新计算保修期缺乏法律依据；对于吴某提出的赔偿损失的要求，其表示同意。后经鉴定，房屋出现质量问题均系开发商施工不当所致。因吴某与开发商对涉案房屋的修复方案无法达成一致，法院并委托某建筑设计公司制作了《房屋修复方案》，吴某对该方案表示认可，开发商亦同意按照该方案进行维修。
此外，本案一审判决之日距离开发商与业主办理房屋验收交接之日，即2007年6月29日已超过2年。
〖裁判思路〗
开发商与业主在商品房预售合同中通常会对房屋质量保修期作出约定，与此相关，实践中出现一类新型房屋买卖合同纠纷，即在房屋保修期内房屋出现质量瑕疵，业主除要求开发商对瑕疵部分进行修复外，还主张在修复完成后，修复部位应重新计算质量保修期。因缺乏相应的法律规定，房屋修复后保修期应否重新计算成为审判实务中的疑难问题。
本案的争议焦点为房屋质量瑕疵部位修缮完成之后，开发商是否应对被修复部位再承担两年的保修责任。对于修缮完成之后被修复部位的“保修期"，一种观点认为，合同约定的保修期自房屋交付之日起开始计算，而本案一审诉讼期间保修期已经届满，业主要求开发商在修缮完成之后再给予两年的保修期，实际是要求修复后重新计算保修期。另一种观点认为，本案中，业主在开发商交房当日，即提出房屋存在诸多质量问题，也就是说，房屋自始就是有质量瑕疵的，故不能认为保修期自交接当日起开始计算，而应从开发商修缮完成之日，即房屋无质量瑕疵之日起开始计算。业主要求开发商修缮完成之后对被修复部位给予两年保修期，不是保修期的重新计算，而是开始计算。可见，探讨本案中开发商是否有义务从修缮完成之日起两年内对被修复部位承担保修责任，首先应明确两点：一是保修期应从何时开始计算，二是保修期的性质本身是否允许重新计算。
1 .保修期开始计算的时间一一对房屋交付的认定
建设部（2008年改为城乡与住房建设部）《商品房销售管理办法》第33 条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任的期限从交付之日起计算。"如何认定房屋交付？《合同法》第巧3条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。"而本案双方当事人在《商品房预售合同》中约定“房屋交付的标志是签订《人住验收确认书》，在验收交接时，开发商应出示证明房屋符合交付条件的文件，因该房屋用途为居住用房，开发商应向吴某提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。"该合同条款明确了两项内容：一是双方签订《人住验收确认书》，即标志着本案房屋交付完成；二是开发商在验收交接时向吴某出示《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，即可证明其所交付的房屋符合交付条件。而从本案查明的事实看，2007年6月29日双方办理房屋验收交接时，开发商即向吴某出示了《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，吴某验看房屋后，当日即与开发商签订了《室内设备验收表》。据此，笔者认为按照合同约定，系争房屋已符合交付的条件；虽然《室内设备验收表》与《人住验收确认书》的名称不同，但实质内容并无二致，均为一种业主对房屋完成验收的凭据，故根据合同约定，双方签订《室内设备验收表》即标志着本案房屋已完成交付，也就是说，本案房屋交付的时间应为2007年6月29日。对此，反对观点认为，吴某在验收交接当日即提出房屋存在质量问题，因此不能认定在交接当日房屋完成交付。而笔者认为，其一，交付即转移占有，吴某虽然在房屋验收当日即提出房屋存在质量问题，但仍人住其中，并随后对房屋进行了装修，表明系争房屋已由开发商占有转移至吴某占有，即房屋交付已完成。其二，假设房屋验收交接时，业主发现房屋存在大面积渗漏或出现结构性问题可能严重影响到业主正常使用，则业主有权拒绝接收房屋并要求开发商维修，因房屋维修造成迟延交付的，业主有权要求开发商承担逾期交房的违约责任。但本案中，房屋出现的是局部墙面渗水、地板走动时有响声等质量瑕疵，一方面，按照合同约定，房屋符合交付条件是指具备《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，而非指房屋没有瑕疵；另一方面，本案房屋出现的质量瑕疵并不会严重影响房屋的正常使用，亦不影响房屋的交付。相应地，对于房屋出现的质量瑕疵问题，开发商承担的是保修责任，而非迟延交房之违约责任。因此，本案应认定房屋于2007年6月29日完成交付，房屋保修期自该日开始计算；由于一审期间，除“屋面防水工程、卫生间、房间和外墙面的防渗漏"尚余不足2年的保修期外，合同约定的房屋其他部位保修期均已届满，吴某要求开发商于修缮完成之日起两年内对被修复部位承担保修责任，实际是要求重新计算保修期。
2．保修期的性质一一瑕疵担保责任之质量异议期间
如何界定保修期的性质？它是否属于诉讼时效或除斥期间？笔者认为，在保修期内，房屋出卖人负有被特定化的物的瑕疵担保责任；而保修期即为房屋交付后，买受人对于房屋的质量异议期间。具体说来，所谓瑕疵担保，是指有偿合同中的债务人对其所作出的给付应担保其权利完整和标的物质量合格，如果债务人违反此种担保义务，则应负瑕疵担保责任。瑕疵担保责任分为两种，即权利的瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任。前者是指债务人应担保债权人取得权利，不致因第三人主张权利而丧失其标的物；后者是指债务人应担保其给付的标的物在质量方面符合法律规定和合同约定。瑕疵担保责任在买卖合同中表现得最为典型，因而各国一般将其规定在买卖合同法中，而对其他合同准用之我国《合同法》第巧4条即规定了出卖人的瑕疵担保责任，该责任的构成要件包括标的物须有瑕疵，标的物的瑕疵须于买卖标的物风险转移于买受人时业已存在，买受人须善意且无重大过失；买受人在质量异议期间内将房屋瑕疵通知出卖人。关于质量异议期间，《合同法》第157条规定：“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验"；第巧8条前两款规定：“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。"
就开发商与业主约定的商品房保修期而言，笔者认为，一方面，该保修期即是开发商作为房屋出卖人应承担的物的瑕疵担保责任。开发商必须担保在保修期内，房屋不会出现合同约定或者法律规定的保修范围内的质量问题，否则，开发商应承担免费维修的义务。实际上，由于商品房买卖交易中，业主已经按照合同约定向开发商支付了房款，而作为对价，开发商理应提供无瑕疵的房屋，否则有失交易之公平，因此，开发商对于保修期内的房屋修缮理应自担成本。另一方面，开发商所承担的是被特定化的物的瑕疵担保责任，该特定化表现在两个方面：一是瑕疵特定，即限于合同约定或法律规定的保修范围之内的质量瑕疵。二是买受人的质量异议期间特定，即限定为合同约定或法律规定的保修期。应当注意的是，一般而言，物的瑕疵担保责任的救济方法有修理、更换，减少价款，退货以及赔偿损失。保修期内，对房屋瑕疵的救济方式首先是出卖人对瑕疵进行免费维修，而在符合合同约定和法律规定的情况下，其他救济方式如退房、损害赔偿等亦可适用。
从性质上看，保修期既不属于诉讼时效期间，也不属于除斥期间，因为后两者均为法定期间，而保修期则允许当事人作出约定。实际上，保修期属于或有期间。所谓或有期间，是指决定当事人能否获得特定类型请求权的期间，一旦当事人在该期间内依据法律规定或合同约定为一定的行为，即可获得相应类型的请求权；反之，如果当事人在该期间内未依据法律规定或合同约定为一定行为，则不能获得相应类型的请求权。如上所述，保修期即特定化的质量异议期间，买受人未在保修期内将房屋质量瑕疵通知出卖人则视为房屋质量符合约定。也就是说，一旦保修期届满，则相当于买受人得向出卖人请求免费维修之请求权从未存在过。可见，与诉讼时效期间限制权利人请求权的行使不同，保修期则直接决定买受人能否取得对出卖人的请求权，因此，保修期性质上应属于或有期间。
3，房屋被修复部位保修期应否重新计算之利益衡量
关于房屋被修复部位保修期应否重新计算，尚无法律规定，实践中观点亦不统一。主张应予重新计算的观点认为，其一，保修期内开发商对于房屋质量问题不但应免费“维修"，而且显然应免费“修好"，即修复的结果应当是 “无瑕疵"的，否则约定保修期便无意义。修缮完成后，被修复部位已改头换面成为崭新的部位，被修复部位原有剩余的保修期对于新部位而言则不再有意义，新部位亦应无瑕疵，故当然需要重新计算保修期；关于新保修期的时长，因修缮瑕疵所需要的原材料、技术、工艺等一般而言应与原被修复部位完全相同，故修缮完成后新部位保修期的时长应与原有瑕疵部位保修期的时长相同。其二，从当事人之间的利益衡量看，如前文所述，保修期内开发商的维修看似免费，而实际上业主已经为获得无瑕疵的房屋支付了对价，假设房屋存在质量瑕疵，但该瑕疵不在保修范围内，或者在保修期届满后才发现质量瑕疵，或者业主未在保修期内将质量瑕疵通知开发商，则开发商均不负保修责任。可见，保修期的设定从某种意义上说是对开发商责任的限缩、对业主权利的限制。因此，如果修复部位保修期不重新计算，则相当于开发商的义务仅是维修而非修好，业主的权利实难得到保障。以本文所举案例为例，业主吴某在房屋交付当日，也就是保修期开始的第一天就向开发商提出房屋存在质量问题，由于与开发商未能就修复方案达成一致，开发商一直未予维修，而到法院判决开发商进行修缮之日，合同约定各保修项目的保修期或已届满，或已过大半。本案在业主发现房屋质量问题以及通知开发商的时间节点上均比较特殊，恰更加说明保修期重新计算的必要性，因为修复完成之前业主实际上从未得到过无瑕疵的房屋，开发商修复完成后，业主始得到无瑕疵的房屋，而此时保修期却已届满，如果不重新计算保修期，则对业主而言难免有失公允，亦有过于减轻开发商责任之嫌。
笔者认为，房屋被修复部位保修期重新计算固然可以使业主的利益得到一定的保护，但在目前的审判实务中，认定保修期不予重新计算更为可行，也更有利于利益平衡。原因在于：
首先，在法律依据层面，我国法律对于包括房屋在内的任何商品，均未规定修缮完成之后，被修复部位的保修期可以重新计算，且鲜有相关理论研究，亦无重新计算保修期的相关判例。因此，除非当事人对保修期的重新计算有明确的合同约定，否则，法院判决房屋被修复部位的保修期重新计算，显然缺乏合同和法律依据，有法官造法之嫌。
其次，在实务操作层面，认定房屋修复部位的保修期重新计算缺乏可行性。原因在于：理论上，物的种类有单一物、合成物、集合物之分，其中，单一物是指形态上为独立一体，且各构成部分已失其个性之物，而合成物则是指数个之物，未失其个性，而结合成一体[ 王泽鉴《民法总则》，中国政法大学出版社2001年版，第212页]按此分类，毛坯房为单一物，而安装了门、窗、厨卫设施、家具家电等多种部件、设备的全装修房，由于这些部件、设备并未失其个性（如门可拆卸，成为单一物），故应属于合成物。如果说房屋被修复部位成为一个新的部位，保修期理应重新计算一一这在全装修房尚有可操作的空间，因为门、窗等“不失其个性"的物可以相互独立开来，在确定被修复部位时，可以某扇门或窗作为一处修复部位，待修缮完成后，仍可以该门或窗作为相对独立的个体重新计算各自相应的保修期；然而，如果修复部位是墙壁上某渗漏水的一处，则无论毛坯房抑或全装修房，都无法将出现渗漏水的局部墙面与其余墙面严格区分开来，而仅对出现渗漏水的局部墙面重新计算保修期。因为如果将其区分，势必需要把修复部位“固定"下来，则只能通过实地测量并在判决书中表述具体方位，操作上显然过于繁琐。本案系争房屋出现地板的“某2平方米处走动时有咯吱声"，则必须要将有响声的2平方米与地板其余无瑕疵部位相区别。审判实务中，如果经实地测量、精确定位，在判决书中将需修复部位的具体范围一一表述，结果当然精准，但从效率和效果上看，如此操作不但没有必要，而且会给执行带来困难。同时，如果同一个墙面的不同部位，或者同一房间内地板的不同部位先后在不同的时间（均在保修期内）发现有质量瑕疵，则不但需要定位需修缮的部位，还需要区别不同修缮部位各自修复完成的时间，以分别重新计算保修期，显然是将简单的问题复杂化，不利于纠纷的解决并可能引发新的纠纷。而如果对出现质量问题的局部不作定位、区分，结果便是只要一处出现问题，整面墙或整个房间的地板的保修期均重新计算，如此一来，保修期很可能会连绵不绝、永无止境，这对于开发商而言，显然过于加重其责任。可见，修缮完成后重新计算保修期将使实务操作面临两难境地。
最后，从当事人利益平衡层面，对于房屋出现质量瑕疵，业主除要求开发商承担保修义务外，通过主张损害赔偿等救济方式，仍可弥补因房屋质量瑕疵遭受的损失。在本案中，开发商与业主在合同中约定，保修期内开发商交付的房屋有质量问题的，业主除有权要求开发商免费维修外，还有权要求开发商按照修复费用的 5倍给予赔偿。也就是说，即便认定房屋修复后保修期不重新计算，业主还可以向开发商请求损害赔偿，弥补自己的损失。
综上所述，重新计算保修期存在法律层面和操作层面的双重障碍，而通过开发商对业主承担损害赔偿责任，则可避开障碍，且同样能够弥补业主的损失，平衡开发商与业主的利益。综上所述，认定房屋修复后保修期不再重新计算更为妥当。
