出卖人在交付房屋时，经常要求买受人按照出卖人制定的房屋交付流程先行预缴物业费、代办产权证费用、公共维修基金等其他费用后，才能交付房屋钥匙，应如何处理
商品房买卖合同签订后，双方当事人应该严格按照合同的约定履行自己的义务，否则应该承担违约责任。在履约阶段，一般有以下几个步骤：（1）交付购房款。这是购房人的主要义务，购房人应该按照约定的方式、期限、地点向开发商支付购房款。（2）办理人住手续。办理人住手续也就是商品房的交付，是购房合同履行的重要阶段，也是买卖双方最容易发生纠纷的阶段。购房人在办理人住手续时应首先要求开发商提交《建设工程竣工验收备案表》、《测绘部门实测面积数据》。房屋为居住用途的，还应要求开发商提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在对房屋进行验收后，购房人应缴清剩余房价款，与开发商指定的物业管理公司签署经房地产管理部门核准的物业管理合同，按物业管理合同约定缴纳物业管理费，领取房屋钥匙。（3）申领产权证这是商品房买卖的最后一个阶段，由于产权证是取得房屋所有权的最重要的证明，因此产权的过户对买卖双方来说都意义重大。目前在本阶段一般要经过立契过户、权属登记、缴纳契税和交易手续费等与房屋交易有关的税费等步骤。最后才能取得《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。
关于出卖人在交付房屋时，经常要求买受人按照出卖人制定的房屋交付流程先行预缴物业费、代办产权证费用、公共维修基金等其他费用后，才能交付房屋钥匙，应如何处理的问题，司法实践中存在不同观点：
第一种观点认为，双方在签订商品房买卖合同中对履行顺序没有明确约定，但上述费用均是买受人依据合同应当支付的必要费用，这种合同义务履行顺序也是商品房买卖市场的商业惯例，因此，出卖人无权以此为由拒绝接收房屋。
第二种观点认为，双方的合同义务应当严格按照商品房买卖合同的约定来履行。如果合同中未明确约定买受人支付上述费用的义务应当先于或与出卖人的交付义务同时履行的，出卖人无权未经买受人同意单方制定收房条件和流程，买受人也有权拒绝按照该收房条件和流程接收房屋，如果出卖人因此延期交房，应当承担逾期交房的违约责任。特别是实践中经常存在出卖人要求买受人先签订物业服务合同并交纳物业费，再行交付房屋的情况。
我们认为，上述第二种观点正确
物业服务合同与房屋买卖合同虽有联系，但并非同一法律关系，如将业主与物业公司需经洽商才能确定具体内容的物业服务合同作为业主与出卖人商品房买卖法律关系中出卖人交房的条件，对业主将极不公平，因此，买受人在此情况下有权拒绝接受房屋，并要求出卖人承担逾期交房的违约责任。
