北京专业房产律师网 旗下网站 
北京房地产律师网
品牌服务
大型律所,一流团队!  权威咨询,高效代理!  可胜诉后支付律师费!  电话:13691255677  
 

律师说法 >> 说说案

出卖人无权处分所售房产时如何处理

日期:2017-11-03 来源:网 作者:网 阅读:188次 [字体: ] 背景色:        

出卖人无权处分所售房产时如何处理

答:《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。"

实践中,比较典型的无权处分行为表现为夫妻一方处分共有房屋的情形。夫妻共有房屋的买卖以产权登记是否明示为共有房屋分两种不同的情况予以考虑。一种是房屋买卖合同所涉及的共有房产产权证登记的是夫妻双方的名字,出卖人在签订合同时已经向买受人出示房产证,即买受人已经明知是夫妻共同财产的,应当由买受人举证证明该出售行为系夫妻双方共同意思表示(有权代理,签订合同的一方有另一方的授权委托书),或者其有足够理由相信该行为系夫妻共同意思表示(表见代理,签订合同的一方没有另一方的授权委托书,但买受人有证据表明其有正当理由相信签订合同系双方共同意思表示,如另一方知晓房屋买卖行为表示同意或者未明确表示反对的),这种情况下房屋买卖合同合法有效,并且可实际履行。除此之外的情形,合同有效但因未取得另一方的同意而无法实际履行,出卖人对此承担违约责任,买卖双方恶意串通,损害夫妻一方权益的除外。

另一种是房屋买卖合同所涉及的共有房产产权证登记的仅是夫妻一方的名字,出卖人未向买受人披露共有状态的,不影响房屋买卖合同效力,如买受人善意且已完成房屋过户手续的,买受人构成善意取得,买受人取得房屋所有权夫妻一方共有权益被损害的可向另一方主张房屋价款或赔偿损失。

对于其他无权处分情形,在房屋买卖过程中,出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋,未经占份额它分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意,房屋买卖合同仍应认定有效。买受人符合《物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得构成要件办理了房屋所有权转移登记,其他共有人无权要求追回房屋。如因出卖人的原因导致所有权未能转移的,买受人可以要求解除合同,并要求出卖人承担违约责任、赔偿损失。



特别声明:本网站上刊载的任何信息,仅供您浏览和参考之用,请您对相关信息自行辨别及判断,本网站不承担任何责任;本网站部分内容转自互联网,如您知悉或认为本站刊载的内容存在任何版权问题,请及时联系本站网络服务提供者或进行网上留言,本站将在第一时间核实并采取删除、屏蔽、断开链接等必要措施。网络服务提供者联系电话:15313195777。
WAP


 
13691255677