关于房屋买卖合同中的诚实信用原则
摘要
买家交了诚意选房金，取得了房子的优先购买权，却未能买到房子。开发商说买家已有两套商业贷款房屋，无法按照选房确认单约定的银行按揭贷款购房。买家则指责开发商缺乏诚信，要求双倍返还诚意选房金，却最终没有得到法院的支持。
交了选房金买不到房
2015年11月7日，李某与某地产公司签订《选房确认单》一份，约定：李某选定某市区住宅一套，建筑面积90.89平方米，单价9290元／平方米，总价84万余元，折后82万余元。李某须于签订选房单后，在11月14日前，支付首期房款24.7万余元，贷款57.7万余元，并在规定时间内与某地产公司签订《商品房买卖合同》。
为取得该房子的优先购买权，李某在签订选房单时交付诚意选房金2万元。李某签订选房单后，某地产公司在7日期限内有义务为李某保留该物业，如李某逾期交付购房款，某地产公司则不再为其保留该物业，有权另行出售，所交诚意选房金不予退还。
当日，李某向某地产公司缴纳2万元，某地产公司开具收据一张，收款事由是所选房屋的定金。
后来，由于未能签订《商品房买卖合同》，双方发生争议，李某诉讼至某市区人民法院，请求判令某地产公司向其双倍返还购房定金4万元。
法院审理认为，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。李某与某地产公司签订的选房确认单约定，签订选房单时李某交付某地产公司诚意选房金2万元，支付首期款，在商品房买卖合同生效后转为房款的一部分，双方并未约定该2万元有定金的性质，双方因故未能签订《商品房买卖合同》，李某要求某地产公司双倍返还诚意选房金4万元，缺乏事实和法律依据，不予支持。一审判决某地产公司一次性返还李某诚意选房金2万元。
到底是谁隐瞒了实情
李某不服一审判决，向某市中级人民法院上诉称，一审法院认定双方签订的选房确认单中定金为诚意选房金错误。某地产公司为了能够与李某达成协议，恶意地以商业贷款方式替代公积金贷款，但当某地产公司内部无法协调首付款交付的时间时，却拒绝与李某继续履行合同，该行为扰乱了市场公平竞争秩序和诚实信用的原则。某地产公司收取诚意选房金后，出具的“收据”明确了该款为定金。因某地产公司单方违反约定拒不履行义务，致使双方无法继续履行合同，因此，某地产公司应双倍返还定金。
某地产公司辩称，一审法院不支持李某双倍返还的请求正确。首先，李某在看房时称其已贷款购买一套商品房，某地产公司员工依据现行规定告知其可以贷款购买第二套商品房并没有任何过错。李某在签订选房确认单后才告知某地产公司，其家庭已有两套住房贷款，根据现行银行商业贷款的规定，其无法再次申请银行贷款，客观上已无法按照约定的银行按揭付款方式支付购房款。双方无法签订购房合同，是由于李某隐瞒真实情况导致的，与某地产公司无关。其次，双方所签选房确认单明确约定李某应当于2015年11月14日前支付首期款24.7万余元，其余款项以银行按揭付款方式支付，逾期交付购房款的，诚意金不予退还。在约定期限届满后，李某并未支付首期款，已构成违约，故某地产公司有权不返还该诚意选房金。
法院二审期间，双方均认可2万元诚意选房金具有定金的性质，但李某无法按照选房确认单约定的银行按揭贷款购买涉案房屋，在双方未能就付款方式达成新的合意及李某能够全额支付房款的情况下，双方因而未能签订《商品房买卖合同》，此种责任难以归咎于某地产公司。因此，二审法院认为，李某主张某地产公司双倍返还定金，不能成立。一审法院认为某地产公司应返还李某缴纳的2万元诚意选房金并无不妥，故某市中院终审判决驳回李某上诉，维持原判。
专家说法：不诚信就要承担不利法律后果
某地产公司与李某签订的《选房确认单》是双方真实意思表示，双方均需按该确认单履行各自的义务。
李某陈述其在签订选房确认单前，已明确告知某地产公司其家庭已有两套住房，询问某地产公司工作人员能否再贷款购买第三套住房时，某地产公司告知商业贷款不能办理，但可通过公积金办理贷款购买第三套住房。由于李某家庭已有两套商业贷款房屋，根据公积金贷款规定，李某购买第三套住房时首付款需支付房屋总价款的60%即50万元，某地产公司为促使交易达成，告知李某首付款可以缓交，并向李某出示了领导批示的缓交单，在此情况下，李某填写了选房确认单，某地产公司称其公司内部要求选房确认单上付款方式要填写银行按揭付款，故按某地产公司的要求填写了该付款方式。
某地产公司称，李某购买房屋时称其家庭有一套住房商业贷款，故我们回复其可以申请第二套的商业贷款，和他签订了选房确认单，其自称也是要求办理银行按揭贷款，并不是公积金贷款，李某隐瞒其家庭已有两套住房贷款的事实，所导致的后果应由其自行承担。
根据双方的陈述及此案的现有证据，法院认为李某关于某地产公司在购房前承诺其可以通过公积金贷款购房，且首付款50万元可以缓交的陈述，与双方签订的选房确认单中约定的银行按揭付款方式及首付款24.7万余元并不一致，李某称某地产公司向其出示了首付款缓交的缓交单，其也并未提供该缓交单予以证明，某地产公司对此也予以否认，从现有的证据以及李某提供的电话录音，均无法证明某地产公司曾明确许诺李某可以通过住房公积金贷款购房以及同意李某缓交首付款，对李某的该项主张，法院不予采信。在李某家庭已有两套商业贷款房屋的情况下，根据相关银行贷款规定其无法再次申请银行贷款，而李某仍与某地产公司在选房确认单上注明付款方式为银行按揭，其应承担不利的法律后果。
