盈科律师点评“房地产开发企业擅自更改规划、设计图既定的房屋结构”事宜
2016年6月17日，北京盈科（合肥）律师事务所合伙人、盈科律师学院合肥分院副院长、安徽农业大学客座教授李永光律师就“房地产开发企业擅自更改规划、设计图既定的房屋结构”事宜，接受合肥电视台新闻频道记者的采访。
李律师分析说：第一，房地产开发企业的做法是不合法的。《商品房销售管理办法》第二十四条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同业主方约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。而本案中的房地产开发企业并未履行书面的通知义务,是不符合法律规定的。
第二，房地产开发企业的做法也是一种违约行为。房地产开发企业应当按照房屋买卖合同既定的房屋结构交付房屋，未与买受人沟通的情况下，擅自改变规划、设计图纸，改变房屋的结构，影响了业主方的自愿选择权，是违反双方合同约定。
第三，李律师分析，房地产开发企业的这种行为涉及到业主购买的房屋实际面积误差的问题，根据《商品房销售管理办法》的相关规定，双方未在在合同中载明约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式时，面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。最后，如何解决本案中业主方目前遇到的困难？李律师建议这种情况可以通过以下三种途径解决：（1）本案的业主方可以要求退房，房地产开发企业承担违约责任；（2）业主方可以要求房地产开发企业继续履行合同，并承担赔偿责任；（3）针对房屋面积误差，业主方可要求退房，也可与房地产开发企业重新核算总价款，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由业主方补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归业主方。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还业主方；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还业主方。
