签约付款购房入住多年，亦不能对抗善意抵押权人
——在未办理不动产登记公示前，不动产买卖双方之间的法律关系不具有公信力，不具有对抗善意第三人的法律效力。
标签：抵押｜善意取得｜抵押权效力｜不动产登记公示公信原则
案情简介：1994年，置业公司将名下房产出售给银行以抵债，但始终未办理过户登记手续。2005年，置业公司又将该房产抵押给信用社。因债务人未偿还借款，信用社起诉，法院判决信用社可就案涉抵押房产优先受偿。银行作为案外人申请再审。
法院认为：信用社接受涉案抵押时并不知晓置业公司早已将抵押房产出售给银行并实际使用，银行亦未提供证据证明置业公司与信用社签订借款抵押合同时存在恶意串通情形，涉案抵押物房产产权人始终是置业公司，根据《物权法》第16条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，不动产登记系物权变动的重要公示方法，在未办理不动产登记公示前，则不动产买卖双方之间的法律关系不具有公信力，不得对抗善意第三人。本案置业公司系诉争房产的所有权人，其有权与信用社签订最高额抵押合同，将该争议房产予以抵押，且办理了抵押登记手续，故抵押合同合法有效。
实务要点：《物权法》颁布前后，相关法律法规始终是坚持不动产产权采取登记制度，以登记公示为准。在未办理不动产登记公示前，不动产买卖双方之间的法律关系不具有公信力，不具有对抗善意第三人的法律效力。
案例索引：最高人民法院判决“某银行与某实业公司等借款担保合同纠纷案”，见《物权法实施前不动产抵押的法律效力——申请再审人中国工商银行股份有限公司四川省分行营业部与被申请人中国建设银行股份有限公司成都第七支行、成都大业（集团）有限责任公司等借款担保合同纠纷申请再审案》（李京平，最高院民二庭），载《商事审判指导·商事审判案例分析》（200904/20:138）。
