以合作开发土地使用权抵押所欠贷款应为项目负债
——以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的用于项目开发的贷款债务，不应作为合作开发房地产的单方负债。
标签：抵押｜抵押财产｜合作开发｜合同主体
案情简介：2008年，开发公司以土地使用权折价300万元，与投入500万元的实业公司合作开发住宅项目。实业公司依约以自己名义向银行贷款200万元，并以前述土地使用权抵押。诉讼中，实业公司主张其投资应为700万元，应对2000万元的项目权益享有70%的份额。
法院认为：①案涉以土地使用权作抵押的200万元融资，此部分风险并非完全由一方当事人而是由合作项目来承担，即在贷款进入项目且物化到项目情况下，出名方不还，则必然执行案涉项目土地，此时实际上是项目承担融资偿还不能的风险。实业公司在仅出名贷款，而最终风险由项目来承担情况下，主张案涉项目融资归其所有，显然违反合作开发房地产风险共担原则，故案涉200万元款项应认定为基于项目融资的投入，在当事人未约定情况下，该款项不能认定为合作开发房地产当事人投资。②同时，基于该融资产生的负债亦非合作开发房地产单方负债，应属项目负债，由合作开发方对外承担连带责任，对内根据风险与收益平衡原则进行分担。故本案项目共同投资为800万元，开发公司和实业公司分别根据其投资300万元、500万元对项目权益享有37.5%、62.5%份额，判决开发公司给付实业公司1250万元，双方对项目负债承担连带责任，对内按37.5%、62.5%比例分担。
实务要点：合作开发房地产过程中，对以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的用于项目开发的贷款，如合作开发协议未对该贷款归属进行约定，则在分配合作开发项目的权益时，该贷款既不能作为双方当事人的共同投资，亦不能认定为合作开发房地产当事人一方投资；基于该融资产生的负债亦非合作开发房地产单方负债，应属于项目负债。
案例索引：见《以合作开发项目国有土地使用权抵押所取得的贷款的归属》（仲伟珩，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（201204/52:133）。
