一地二卖：已付款并实际接管买受人构成有权占有
——当事人一地二卖情形，已付部分款项并实际接管项目的前一买受人构成有权占有，后一买受人只能主张违约责任。
标签：土地使用权转让｜合同解除｜有权占有｜继续履行
案情简介：2003年，开发公司与房产公司签订《土地使用权转让合同》，约定房产公司将受让取得的土地使用权挂靠开发公司名下用于房地产开发项目。2006年，房产公司法定代表人麦某以1.3亿元将上述项目整体转让给李某，李某支付一半款项后，麦某通过授权委托书、托管方式实际移交权利。2008年3月，麦某使用新启用公章代表房产公司与地产公司签订项目整体转让合同，约定前者以1.5亿元将挂靠在开发公司名下的土地使用权转让给后者。随后，地产公司诉请确认其与麦某所签项目转让合同有效并继续履行。
法院认为：①虽然地产公司与房产公司所签合同有效，但因该合同所约定转让的标的物涉及房产公司与开发公司所签《土地使用权转让合同》中权利义务转让，《合同法》第80条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力”，第88条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案无证据证明麦某代表房产公司通知或征得开发公司同意，故转让合同约定内容对开发公司不发生效力。②由于麦某将开发项目转让给李某后，又代表房产公司将项目转让给地产公司，构成一地二卖。鉴于李某已支付部分转让款并实际接管项目、进行开发建设，涉案标的物不动产已发生重大变化，根据《物权法》占有制度立法目的，在占有人有权占有情况下，为保持和维护现有物的事实秩序和法律秩序，事实上已不能按转让合同约定向地产公司交付涉案标的物。依《合同法》第110条关于当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，事实上不能履行的规定和最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条规定，地产公司要求继续履行的诉请应予驳回，其损失可另循法律途径解决。
实务要点：当事人一地二卖情形，已支付部分转让款并实际接管项目、进行开发建设，导致涉案标的物不动产已发生重大变化的前一买受人构成《物权法》上的有权占有，后一买受人要求继续履行的诉请应予驳回，其损失可另循法律途径解决。
案例索引：最高人民法院（2012）民提字第122号“东莞市利成电子实业有限公司、河源市源城区宝源房地产发展有限公司与东莞市晶隆实业发展有限公司、东莞市大岭山镇房地产开发公司、东莞市大岭山镇颜屋村村民委员会及麦赞新、蔡月红项目转让合同纠纷案”，见《对房地产项目转让中一物数卖行为的认定处理——东莞利成公司、宝源公司与东莞晶隆公司、大岭山房地产公司房地产项目转让合同纠纷案》（韩延斌，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》（201501/61:198）；另参见最高人民法院（2008）民申字第677号“蔡月红与李炳、麦赞新股权转让合同纠纷案”，见《夫妻一方向第三人转让夫妻公司全部股权的效力认定》（潘杰），载《人民司法·案例》（201122:28）。
