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房产确权

房屋买卖未过户,买受人不能提起所有权确认之诉

日期:2016-02-20 来源:微信公号审判研究 作者:陈枝辉律师 阅读:3172次 [字体: ] 背景色:        

房屋买卖未过户,买受人不能提起所有权确认之诉

——房屋买卖未办过户,属于合同履行纠纷,买受人不能提起所有权确认之诉,但其将该房屋出租,应视为间接占有。

标签:房屋买卖|诉讼程序|案由确定|执行|房屋

案情简介:2010年,陈某购买张某名下房产,在交付房款、未办过户情况下,将该房出租给谢某用于存放物品。2013年,张某因欠他人债务被法院强制执行,前述房产被作为张某财产予以查封。陈某提出执行异议被驳回后,提起执行异议之诉,要求确认其系案涉房产所有权人,并解除查封措施。

法院认为:①《物权法》第33条规定,因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。物权确认是指在物权归属和内容不明或发生争议时,利害关系人请求有权机关对争议内容予以明确,从而解决物权争议的行为。②本案中,当事人系通过签订买卖合同方式意欲转让房屋所有权,陈某取得房屋所有权系买卖合同依法履行的结果,即在当事人针对标的物物权移转达成合议时,至履行阶段结束前,标的物物权归属于张某系确定的。故双方当事人之间争议不符合物权确认争议的构成要件,本案诉讼性质上不属于确认之诉。③最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中,陈某受领张某交付后,虽未自己直接占有,但其通过设定租赁关系方式已实现对案涉房产的间接占有,故应认定已符合前述规定,判决解除针对该房产的查封措施,驳回陈某有权确认其为所有权人的诉请。

实务要点:房屋买卖合同签订后尚未办理过户登记,买受人请求确认其享有标的物所有权的,不符合《物权法》第33条规定的物权归属争议,不应纳入物权确认之诉。买受人受领交付后,虽未自己直接占有,但其通过设定租赁关系方式应视为已实现对案涉房产的间接占有。

案例索引:见《买卖合同尚未履行完结,买受人请求确认其为房屋所有权人的,不属于物权确认争议》(辛正郁,最高院民一庭),载《民事审判指导与参考·指导性案例》(201501/61:177)。



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