《民法典》对不动产登记有啥规定和影响？
李文谦 土地观察
一起学习民法典
不动产登记制度是物权保护的重要制度。《民法典》继续贯彻不动产统一登记改革精神，总体延续了《物权法》关于不动产登记的相关规定，并吸收了《农村土地承包法》《不动产登记暂行条例》等新的立法成果，对不动产登记制度作了进一步完善。根据初步梳理，《民法典》中涉及不动产登记的规定主要集中在物权编第一分编的通则部分，在其第二章“物权的设立、变更、转让和消灭”中专门设立了“不动产登记”一节，共有十六个条款。
《民法典》对不动产登记制度的影响
《民法典》第二百零八条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”
不动产物权的变动，包括设立、变更、转让和消灭，应当依法进行登记。不动产物权设立和变动的公示方式为登记，主要是因为不动产附着于土地，具有不可移动性，具备登记的可行性条件，且不动产通常经济价值很高，从提高交易安全和效率的角度考虑，具备登记的必要性。
需要特别指出的是，《民法典》在起草过程中总结了《物权法》《担保法》实践中的问题，吸收了最新的物权立法成果，作出了相应修改，对不动产登记制度产生了重大影响。主要体现在以下几个方面：
一是在所有权编增加了无居民海岛所有权。《民法典》第二百四十八条规定：“无居民海岛属于国家所有，国务院代表国家行使无居民海岛所有权。”《民法典》中关于无居民海岛所有权的规定，采用了与《海岛保护法》相同的表述，主要是从国家的自然资源所有者角度进行规定。目前正在开展的全民自然资源所有权登记工作，也将无居民海岛所有权纳入登记范围。
二是在用益物权编第十一章增加了土地承包经营权。《民法典》第三百三十九条、第三百四十条规定，土地承包经营权人可以自主决定依法采用出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地、自主开展农业生产经营并取得收益，而且规定流转期限五年以上的土地经营权，当事人可以向登记机构申请登记，未经登记不得对抗善意第三人。这些规定主要是为了贯彻农村土地承包“三权分置”改革要求，在稳定农村土地承包关系的基础上，实现所有权、承包权、经营权各自的功能，促进土地资源的合理利用。《民法典》的相关规定也与2018年修改的《农村土地承包法》作了衔接。
三是在用益物权编第十四章增加了居住权。《民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”而且，设立居住权应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。居住权是起源于罗马法的传统物权形态。《民法典》增加居住权制度，是为了贯彻党的十九大提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”要求，是住房商品化和市场化发展的反映，有利于保护住宅所有权人对住宅自由支配的灵活安排，满足特定人群的居住需求。最典型的是老年人以房养老，住宅所有权人可在年老时将住宅出卖作为养老金，同时与受让人约定在住宅上设定自己的居住权。
不动产物权变动不登记须有法律明示
《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”不动产物权变动以登记为原则、不登记为例外，不登记须有法律的明示。《民法典》对不需要登记的情形有两处明确规定。
第一，在物权编通则分编的第二章第三节“其他规定”中，列举了三种不登记直接发生效力的物权变动。
第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”人民法院、仲裁机构出具的法律文书，以及人民政府作出的征收决定，本身就是国家机关或者中立的第三方组织作出的具有法律效力的行为，不需要登记机关再进行确认就具有公示性和公信力。此处需要注意的是，人民政府作出的征收决定，主要是土地和房屋等不动产的征收决定，是具有强制性的物权变动方式，涉及当事人的重大财产权利，必须严格保障征收行为的实体合法性和程序正当性。
第二百三十条规定：“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”继承是导致物权变动的一种重要方式。在被继承人死亡时继承开始，因继承取得的物权也开始发生效力。在因继承取得不动产物权的情形下，如果仍然适用登记生效原则，则会在被继承人死亡之后、不动产登记之前，出现不动产权利不确定的无主状态，不利于对继承人权利的保护。
第二百三十一条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”关于何为“事实行为”，《中国民法学·民法总则》界定为：行为人主观上不一定具有发生、变更或消灭日常民事法律关系的意思，但在客观上能够引起这种后果的行为。例如：合法建造房屋的事实行为，产生了新的不动产，在房屋建成之后和登记之前必然有时间差，不能因为不动产没有登记，法律上就不承认合法建房人的物权。拆除房屋的事实行为引起了物权客体消灭的后果，物权当然也要随之消灭。
第二，在物权编用益物权分编中规定，土地承包经营权、土地经营权和地役权三种物权自合同生效时设立。
第三百三十三条规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。”这条规定与《农村土地承包法》第二十三条的规定一致，主要是考虑到我国农村是熟人社会，集体组织成员之间互相熟悉，土地承包经营方案由村民会议讨论同意并且公布，能够起到公示的效果。承包经营权证书的发放，主要起到“确认”的作用。
第三百四十一条规定：“流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”流转期限五年以上的土地经营权自流转合同生效即可生效，但采用登记对抗主义，是因为土地经营权人不限于集体经济组织成员，必须通过一定的方式予以公示，否则不得对抗善意第三人。
第三百七十四条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”地役权不涉及不动产权利的变化，是在不动产上设立的负担，通过双方当事人的合同约定，使土地能够得到最大程度的利用。对于地役权的设立，《民法典》也采用了登记对抗主义，地役权合同生效即可设立地役权，但未经登记不得对抗善意第三人。
国家的自然资源所有权可以不登记
根据《民法典》第二百四十七条、第二百四十八条、第二百四十九条、第二百五十条的规定，第二百零九条中“依法属于国家所有的自然资源”主要包括：矿藏、水流、海域、无居民海岛，城市的土地和法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂。
国家所有的自然资源，所有权可以不登记，原因在于物权登记本来是要发挥公示的作用。通过法律明确规定划定国家的自然资源所有权的界限，这种公示方式比记载于登记簿的公示效果更强。而且，这些自然资源所有权是不能转让的，即使不登记也不影响物权的归属和交易。需要注意的是，“可以不登记”仅限于国家的自然资源所有权。
党的十八大以来，党中央、国务院高度重视自然资源资产产权制度改革。2015年9月，中共中央、国务院印发的《生态文明体制改革总体方案》提出了生态文明体制改革的目标，就是构建归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度，着力解决自然资源所有者不到位、所有权边界模糊等问题，并要求对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等所有自然生态空间统一进行确权登记，逐步划清全民所有和集体所有之间的边界，划清全民所有、不同层级政府行使所有权的边界，划清不同集体所有者的边界。
开展自然资源统一确权登记是中央生态文明体制改革的重要决策部署，主要是从自然资源所有者的角度出发，以登记方式划清自然资源资产边界，摸清国有自然资源的“家底”，从而促进国有自然资源资产的保护和利用，保障国家的自然资源所有者权益。
2016年12月，按照中央改革要求，国土资源部等部委联合印发了《自然资源统一确权登记办法（试行）》，明确在12个试点省份先行实施。2019年7月，自然资源部牵头印发了《自然资源统一确权登记暂行办法》，开始全面实行自然资源统一确权登记制度。自然资源确权登记和不动产登记的客体基本是相同的（房屋等建筑物除外），但是登记的目的、内容、效力等不尽相同。因此，《民法典》第二百零九条作出了相应规定
（作者单位：自然资源部法规司）
