借名买房引起的房屋权属纠纷，实际权利人该如何维权
【案例】
2017年5月，某地颁发了限房令，外地户籍需在当地有一年的社保完税证明或居住证明才能购房。外地小王想购买花园小区一套建筑面积70平方米的商品房。
小王就借当地的小刘的名义买了该房子，房屋登记在小刘名下。双方私下签订了《借名买房协议》。为了感谢小刘，二人约定房屋交付后由小刘可以无偿居住在新房里一年。
2018年12月，小王有了购买房屋资格且二人约定的无偿居住期满，小王就请小刘搬出自己的房子，但小刘拒不搬出。小刘认为《借名买房协议》无效，该房屋登记在自己名下，房子属于自己。
那么，房屋到底属于谁？小王该怎么办？
【法律分析】
其一、《房屋购买协议》是否有效？
小王与小刘签订的《借名买房协议》系双方真实意思表示，虽有违当地限购政策，但不影响合同效力。
原因在于：根据《合同法》第52条第五款“违反法律、行政法规的强制性规定”以及《合同法司法解释一》第四条人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其党委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。
本案中，某地颁布的房屋限购政策，不属于合同法52条规定的法律、法规，因此小王和小刘签订的《借名买房协议》不违反法律法规，属有效合同。
其二、房屋产权登记对小刘的影响
房屋产权登记在小刘名下，证明小刘享有诉争房屋的物权。根据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭依法登记发生法律效力。小刘依法享有诉争房屋所有权，房屋的占有、使用、处分权，且具有排他性。
其三、小王有何救济途径
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条的规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
本案属于典型的不动产登记与真实权利人不符的情况，小王可以依据上述规定向法院起诉，提交双方之间书面协议，请求人民法院确认诉争房屋的所有权，并要求小刘配合完成房屋过户。
其四、人民法院确认房屋权属审查的主要内容。
在借名买房引起的房屋权属纠纷中，法院主要从以下几方面进行审查并认定：
1、当事人是否有合法有效的《借名买房协议》，协议具体约定的双方权利义务关系。
2、诉争房屋实际出资人是谁，出资凭证由谁保管。
3、谁实际占有、使用诉争房屋。法院审查当事人实际占有使用房屋的情况，主要从物业费、水电费、取暖费、装修费等票据着手认定。本案中，小王没有实际占有使用诉争房屋。
4、与房屋产权有关的文件由谁保管。审查《不动产权证》、《购房合同》、《贷款合同》、《购房发票》等文件的原件保管人，一定程度可以认定谁是房屋实际权利人。
【法律依据】
《民法典》第二百三十四条：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》：“第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”
《合同法》第52条第五款：“违反法律、行政法规的强制性规定”
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其党委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”
