购买酒店式公寓后委托租赁，应视为实际占有房屋
——购房人签购房合同并付全款，同时支付装修费用后将收房、装修、租赁事项一并委托他人，应视为实际占有房屋。
标签：执行⊙案外人异议⊙买受人⊙实际占有
案情简介：2011年，陆某与开发公司签订酒店式公寓购销合同。同日，陆某与开发公司、房产公司签订《租赁及委托经营管理合同》，约定陆某将所购期房委托房产公司装修、经营管理，租赁期限为10年。随后，陆某支付全部房款及装修费。装修过程中，该房屋因信托公司申请执行开发公司而被查封，陆某提出异议。信托公司以该房非自住而系用于经营的酒店式公寓，且陆某未实际占有为由提出抗辩。
法院认为：①最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的目的在于保护无过错的买房人，通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式，实现对买房人利益的优先保护，属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的保护。蕴含其中的价值取向在于：在同是债权的情况下，购房人的债权因系先履行的债权而应得到优先保护；无过错的买受人对物权的期待权应得到特殊保护。该条司法解释对于无过错购房人的保护，并非以购房用途系自住为条件，故不能因陆某所购房屋为只能用于经营的酒店式公寓而排除对上述司法解释第17条的适用。②最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，案涉房屋虽尚未完成竣工验收备案，不具备约定的交付条件，但依《租赁及委托经营管理合同》约定，陆某已将其所购房屋出租给房产公司经营使用，并在支付装修费用后将收房、装修事项一并委托给房产公司。陆某作为签订了合法购房合同并支付了全部价款的购房人，对于其所购房屋行使使用、收益权的行为，更能体现其对案涉房屋的实际占有和支配的债的先履行行为。信托公司主张陆某未实际占有案涉房屋的观点不能成立。
实务要点：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条对于无过错购房人的保护，并非以购房用途系自住为条件。作为签订了合法购房合同并支付了全部价款的购房人，将所购房屋出租，并在支付装修费用后将收房、装修事项一并委托给他人，应视为实际占有房屋。
案例索引：最高人民法院（2014）民一终字第118号“陆某与某房产公司等其他合同纠纷案”，见《陆兰芳、商金良、商凌佳、昆山红枫房地产有限公司、昆山东方云顶广场有限公司与中信信托有限责任公司其他合同纠纷二审民事判决书》（审判长韩玫，审判员张颖新，代理审判员肖峰），载《中国裁判文书网》（20150611）。
