商业广场类租赁合同纠纷的典型案情和解决思路
作者：邱兴亮 来源： 无讼阅读
日前，笔者所在城市媒体报道某美食城经营者（承租人）拖欠租金，出租人起诉至法院，请求解除租赁合同，因租赁合同约定的解除条件成就，法院支持出租人解除租赁合同的请求，要求承租人返还租赁房屋。判决生效后，承租人招商的数量不菲的商户（次承租人）因之面临进退维谷的窘境，另一方面，承租人因投入巨资（上千万元）装饰装修及扩建，不愿返还租赁房屋，双方对峙，矛盾尖锐。在我国其他城市，此类商贸城、商业广场租赁合同解除纠纷亦是不绝于耳。
| 商贸城、商业广场租赁合同解除纠纷的典型事实
1.承租人通常与出租人签订长期的租赁合同（如10年甚至更长）；
2.承租人通常投入巨额的装饰装修及扩建资金且该等装饰装修及扩建通常已征得出租人同意；
3.在得到出租人同意后（有的承租人还因此支付给出租人转租利润），承租人通常将自用部分以外的租赁房屋分割转租给为数不菲的次承租人，与之签订转租合同，收取不菲的款项（如租金、押金），次承租人亦耗资装饰装修；
4.承租人存在拖欠租金的情形（有的可能基于正当理由，有的则可能缺失正当理由）且往往达到租赁合同约定的出租人有权解除租赁合同的程度。如前述美食城的租赁合同约定承租人逾期15日内未缴纳租金，出租人即有权解除租赁合同，收回租赁房屋；
5.鉴于约定的解除条件成就，法院或仲裁机构通常会支持出租人提出的解除租赁合同的诉讼请求或仲裁请求，裁判承租人返还租赁房屋；
6.解除租赁合同的判决或裁决生效后，出租人一方面会申请强制执行，另一方面往往迫不及待，先行动手，以非法的方式驱离承租人（暴力性事件时有耳闻），对于次承租人，或一并驱离，或要求次承租人与自己签订新的租约；
7.依照2009年9月1日起施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（"《房屋租赁司法解释》"）第11条 的规定，承租人拖欠租金违约导致租赁合同解除的，出租人可不补偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，如此，承租人投入的巨额装饰装修资金将绝大部分或部分"打水漂"（视已使用租赁房屋的时间长短）。
| 此类纠纷凸显四大问题
第一，相关法律规定存在缺失
依照现行《合同法》及最高人民法院《房屋租赁司法解释》的规定，承租人拖欠租金，符合租赁合同约定的解除条件的，出租人即可诉求解除租赁合同，法院或者仲裁机构通常予以支持。上述法律规定较为粗陋，未能充分考量商贸城、商业广场等租赁合同与单个商户租赁合同的明显差异性。
另一方面，《房屋租赁司法解释》第11条一刀切地规定倘若承租人违约导致租赁合同解除，则经出租人同意的"已形成附合的装饰装修物"之剩余租赁期内装饰装修残值损失，无权要求出租人赔偿，不论金额多寡。此规定未考量不同的租赁形态、未考量承租人违约的具体情形，未考量违约的后果（例如，承租人拖欠租金，在没有约定相应违约责任的情形下，给出租人造成的损失通常是利息损失）与"剩余租赁期内装饰装修残值损失"是否相当，未考量商贸城、商业广场之装饰装修通常需要投入巨额资金，司法实践中机械依据上述规定作出的裁决结果，承租人往往难以理解和接受，此外，也不利于物尽其用，可能造成巨大的资源浪费。
第二，司法实践中，在租赁合同解除问题上，机械理解适用法律规定
如前所述，只要承租人拖欠租金符合租赁合同约定的解除条件，法院或者仲裁机构鲜少不支持出租人的解除租赁合同的请求；只要承租人违约导致租赁合同解除，鲜少支持承租人的要求出租人补偿"剩余租赁期内装饰装修残值损失"的请求。
第三，鲜少通知次承租人作为第三人参加诉讼
依照《房屋租赁司法解释》第16条第2款的规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。但司法实践中，可能由于商贸城、商业广场之次承租人众多等原因，人民法院鲜少通知次承租人作为第三人参加诉讼，而次承租人不参加诉讼，对租赁合同解除纠纷毫不知情，无法及时表达自己的诉求和立场，明显不利于纠纷的全面解决。
此外，囿于仲裁需要有仲裁协议，故次承租人通常无法加入出租人与承租人的仲裁案件。
第四、草草解除租赁合同社会效果差
从全国各地不少的商贸城、商业广场租赁合同解除纠纷来看，大多数案件的审理者，缺失整体观念，缺失促进社会和谐稳定的意识，缺失尽可能实现冲突各方最大利益的意识，草草裁决解除租赁合同，社会效果不佳甚至极差，往往案结事不了，一波未平一波又起，后遗症众多，无法有效、及时定纷止争。
应当看到，商贸城、商业广场等租赁关系，涉及一份租赁合同，数十、上百份的转租合同，涉及出租人、承租人以及数量众多的次承租人，涉及数量众多的装饰装修企业，乃至涉及广大消费者（消费者购买预付卡等），牵涉面广，情况纷繁复杂，利益盘根错节，迥异于单个商户租赁合同，不逊色于融资租赁合同。租赁合同与转租合同，依照现行法律规定，密切相关，相互影响，租赁合同之解除，关涉承租人与次承租人签订的转租合同的解除，可谓牵一发而动全身，动辄影响社会和谐稳定，诚有必要区别对待，诚有必要慎之又慎。
| 探究问题解决之道
一、完善相关法律规定
（一）就商贸城、商业广场等租赁合同解除，增设"出租人租金催告程序"以及"出租人通知次承租人程序"，以尽量维护租赁合同及转租合同的稳定性、整体性。
一方面，宜借镜2014年3月1日起施行的最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第12条 的规定，增设"出租人租金催告程序"，即承租人拖欠租金，符合约定的解除条件，仍需给予违约的承租人一个补救、纠正的机会。出租人催告后，承租人在合理期限内履行义务，则租赁合同继续履行，如承租人未履行义务，出租人依然保有解除租赁合同的权利。
另一方面，立基《房屋租赁司法解释》第17条规定 ，增设"出租人通知次承租人程序"，使次承租人有机会知悉承租人违约情况，使次承租人有机会透过代承租人支付欠付的租金和违约金以消弭租赁合同乃至转租合同被解除的风险，从而不致被蒙在鼓里，合法权益受损。
（二）修订完善《房屋租赁司法解释》第11条规定 确立"违约救济比例原则"
针对第11条存在的一刀切的弊端，一方面宜确立"违约救济比例原则"，扭转承租人无论何种情形违约导致租赁合同解除均无分文补偿的不尽公允的局面；另一方面，就已形成附合的装饰装修物，宜确立"物尽其用"的原则，尽量由出租人继续利用，出租人给予承租人适当补偿，以尽量维护出租人、承租人等各方的利益。
（三）明确租赁押金（保证金）的作用
现实生活中，承租人通常需要支付数额不菲的押金（保证金）给出租人，租赁合同中通常会约定押金（保证金）如何使用。不少案例中，一方面，承租人因拖欠租金而违约，租赁合同濒临解除的境地；另一方面，押金（保证金）分文未动，出租人未将押金（保证金）用以抵扣到期租金。
鉴于押金（保证金）的性质主要在于保障债权的实现，是故，建议立法上规定或者司法实践中允许在承租人出现拖欠租金的违约情形时，出租人应先行以押金（保证金）抵充拖欠租金【只要如此行事未与租赁合同约定的押金（保证金）的用途存在重大背离】，足以抵充的，承租人不构成违约，解除条件未成就，租赁合同继续履行；不足以抵充的，再按前述完善后的相关法律规定处理。
（四）确立商贸城、商业广场等租赁关系中，经出租人同意的大量转租合同尽量免受租赁合同解除冲击的合理机制
应当为商贸城、商业广场等租赁关系中的次承租人设计更为周全的保护机制，除了目前的可以代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权，除了前面提及的增设"出租人通知次承租人程序"以充分保障次承租人知情权，尚有必要完善次承租人参加诉讼表明立场的机制，尚有必要将租赁合同与转租合同适当切割，使两者既密切相关，又有所独立，"若即若离"，从而尽量减轻租赁合同解除对经出租人同意的转租合同的冲击和影响，以最大限度地避免出现"城门失火，殃及池鱼"、"一损俱损"的不利于次承租人的被动局面。
二、裁判应充分尊重但绝不拘泥于、绝不囿于租赁合同约定的解除条件
一方面，本诸意思自治原则，法律应最大限度地尊重当事人的意思，尽可能地尊重当事人关于解除权产生条件的约定。另一方面，当事人约定的解除权产生的条件并非在任何情况下都是有效的，"正确的思路及做法是，我们应当审视：约定的解除权产生的条件是否违反法律、行政法规的强制性规定，是否损害社会公共利益，是否违背社会公德"，"是否导致极不公正的后果"、"是否在当事人之间造成利益关系的严重失衡"，"若是，则约定无效，当事人不得据此主张解除合同。"
是故，在立法机关或者最高人民法院修订完善相关法律或司法解释之前，针对商贸城、商业广场经营者拖欠租金而引发的租赁合同解除纠纷案件，法院或仲裁机构不宜机械理解适用法律，不宜假尊重当事人意思自治之名，遽然作出解除租赁合同的判决或裁决；另一方面，宜充分考量社会效果，宜多运用调解方式，尽量实现各方最大利益。
三、积极探索创新商贸城、商业广场等租赁合同解除纠纷的化解路径
商贸城、商业广场等租赁合同，裁决解除易，纠纷化解难，后遗症不少，故有必要根据具体个案情形创新化解路径，全力消弭纷争。
