某市登记机构一位员工询问：我们这里新建商品房取得预售许可证后，申请办理预购商品房预告登记和抵押权预告登记的数量很多，但办理了这两种登记后，常常遇到以下问题让登记机构很难处理：
1．开发商不能按小区规划设计方案的标准，完成小区的各项配套设施的建设，规划部门不予出具规划综合验收认可文件，致使有的小区几年也办理不了初始登记。初始登记办不了，相应的转移登记也办不了，就这样一直拖着。有的开发企业因没有后续的开发项目，这个项目房屋基本已售完(买方多数已申请办理了预购商品房预告登记和抵押权的预告登记)，有的开发企业就走人了。初始登记办不了，后续的转移登记如何操作?
2．开发企业办理了初始登记后，也会遇到预购人或抵押权人不积极办理相应的转移或抵押登记，依据《物权法》第20条第2款，预告登记后自能够进行不动产登记之日起“三个月”内，预告登记权利人要申请登记，否则预告登记失效。预告登记失效了，抵押权预告登记也就失效了，如果是在三个月以后相关权利人才来办理或是不来办理，我们如何操作?
金绍达：
一、按《房屋登记办法》规定，房屋所有权转移登记时应提交房屋所有权证书。《房地产登记技术规程》也明确：没有办理初始登记的，不能办理转移登记。如果开发商不能按时办理初始登记，预购人应采用正确的方法，及时地通过法律途径来维护自己的合法权益。
需要说明的是：《房屋登记办法》第30条在规定新建房屋申请所有权初始登记时应提交的材料中，要提交的是“房屋己竣工的证明”，这和小区综合规划验收是有一定区别的。
二、预告登记虽然是不动产物权登记的一种，但登记的并不是物权，而是请求权，是限制预告登记义务人行为的一种权利。相关权利人在能够进行不动产登记之日起三个月以后才来办理的，即便预告登记失效，也只是丧失了限制预告登记义务人对房屋处分的权利，而并不一定会因这一原因而丧失依照商品房预售合同取得房屋所有权的权利。因此，对符合登记条件的，我们仍然可以受理。
三、预购商品房预告登记失效了不等于预购商品房抵押预告登记就一定失效。对预购商品房抵押的预告登记来说，因为预购人还没有办理房屋所有权登记，就无法办理房屋抵押登记，所以，这时尚不具备能够进行不动产登记(房屋抵押登记)的条件。因此，预购商品房抵押的预告登记并未因这一原因而失效。退一步讲，即便预购商品房抵押的预告登记失效，而抵押当事人自愿办理，又不存在影响这一抵押权成立的情形(如因预购商品房预告登记失效而导致未能保障预购人取得预购房屋的所有权)，登记机构照样可以受理。
四、预告登记后，预购人或抵押权人怠于行使自己的权利，不积极办理相应的登记，其中一个重要原因是有些当事人对预告登记的性质和作用并未全部了解。有少数抵押预告登记的权利人，误以为办理了预告登记后抵押权就成立了，而不了解预告登记的作用只是保障债权的实现。但对房屋登记机构而言，房屋登记遵循自愿申请原则，登记的程序(除了由登记机构依职权启动者外)应当由当事人以申请而启动。登记机构可以适当地向社会做一些宣传，但并没有敦促当事人及时申请登记的义务。
