以房屋作为权利载体的合同应为附终止期限的合同
——张某诉张三、马某宅基地使用权纠纷案
作者：宜阳县人民法院 户青国 李会兴
裁判要旨
合同虽然未约定终止期限，但以房屋作为权利载体的合同是一种不确定终止期限的合同，在房屋成为危房时，合同中约定的权利义务也应当随之消失。
案情
张某、张二、张三依次由大到小系同胞兄弟。在宜阳县城乡建设局赵堡村镇管理所于1992年10月20日为张某发放农房建筑许可证的条件下，经张某许可，张二和张三共同出面操办，帮助张某在临赵堡街南前述许可证范围内坐西向东建成平房三间二层。该房建成后先是闲置，直到1999年张某儿子结婚时才居住该房。2001年2月28日，张某与张二、张三兄弟三人签订协议书一份，内容为：经我弟兄协商，我西面楼上二间房，张二做生意优先占用，并不收租金。原因是盖房时张二、张三拿钱盖的房。张二、张三及儿孙不准要钱，张某后代不准卖房。为防后代争吵，特立此证。但是张三在协议签订后并未使用该房。2008年8月6日，宜阳县人民政府为该房批准颁发集体土地使用证，证载土地使用权人为张某。2014年2月份，因三间二层楼房使用已久，地基以及墙体有不同程度的裂痕，楼顶出现漏雨和下沉，原告欲将该两层楼房翻建为临街的门面房。被告张三及妻子马某得知后，于当月住进该房二楼两间通间内，在原告要求二被告搬离时，二被告以所签协议为依据，认为宅基证虽然是原告的，但是自己具有房屋居住权，拒绝搬离。双方因此酿成纠纷，原告诉入法院，请求二被告搬离原告的房子、宅院。
裁判
宜阳县人民法院经审理认为，张某依法取得了本案争议房屋宅院的集体土地使用证书，属该宗土地唯一的合法使用权人，享有占有和使用的权力，该使用权应受法律保护。张某有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施，任何单位、组织和个人不得侵犯。张某三兄弟于2001年2月28日签订的协议书，是对该房屋使用权的自由约定，不违反法律规定，应予确认。达成该协议的前提因素，是由于张二和张三为争议房屋的建成作出了一定的贡献，在此情况下，三兄弟达成协议符合常理。房屋只有在使用年限内具有使用价值，在成为危房需要改造时，约定在上面的权力应当随之灭失，争议房屋因年久地基下沉、墙体裂缝属实，张三、马某先前没有使用房屋，在张某翻建时却住进房屋，拒绝搬出，侵犯了张某依法使用宅基地的权力。结合本案实际情况，张三在张某建房时确有付出，且张三夫妇二人现在均患有疾病，生活难以自理，家庭收入无其它来源，张某拆建房屋后，新建房屋具有商用价值，从公平角度考虑，酌定由张某给予张三、马某一定的经济补偿。因此判决被告张三、马某夫妇二人于判决生效之日起十五日内搬离原告张某该争议宅院，原告张某于判决生效之日起十五日内给予被告张三、马某夫妇二人经济补偿10000元。
宣判后，原告张某、被告张三夫妇二人双方均提出上诉。洛阳市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原判。
评析
当前，在广大农村中依然存在较多的宅基权属及使用权纠纷。本案的争议焦点在于三兄弟所签协议是否有效，在原告翻建争议房屋时，被告张正义、马小存夫妇是否可以依据该协议居住该房。
1.附期限的合同随终止事实的到来而失效，不因行为人的阻止而延续
《合同法》第46条规定：“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”
所谓期限，是指当事人以将来客观确定到来的事实，作为限制法律行为效力的附款。期限以其作用在决定效力的发生或消灭为标准可分为始期和终期，以作为内容的事实发生之时是否确定为标准，可分为确定期限与不确定期限。期限的效力在期限到来时，法律行为的效力发生或消灭。期限到来的效力在于决定附期限法律行为效力的发生或消灭。其中，终止期限是指以其到来使合同效力消灭的期限，又称为解除期限。
《合同法》第45条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当促成条件成就的，视为条件不成就”。
可见，所谓附终止期限的合同，是指附有将来确定到来的事实作为合同的条款，并在该事实到来时合同的效力终止的合同。该事实是一种客观事实，不以行为人的主观意志而改变。
2.作为权利载体的动产或者不动产在趋于消灭时，以其使用价值作为合同标的物的合同自然终止
众所周知，房屋是一种具有使用年限的不动产，该年限虽然不确定，但这是一个客观规律，是将来必然要发生的事实。因此，以房屋作为权利载体的合同应当是一种附期限的合同，该合同会随着房屋使用年限的到来而自然失去效力。即使当事人在合同中并未明确约定合同的终止期限，也不能因此把该合同视为无终止期限的合同。
本案三兄弟所签协议虽然有效，但是在协议涉及的房屋成为危房需要翻修时，协议终止期限已经到来，被告依协议对该房屋的使用权自然应当归于消失。被告夫妇的行为侵犯了原告依法使用宅基地的民事权利，原告要求二被告停止侵权，搬离宅院，理由正当，应予支持。
