房屋多重买卖的问题分析
作者：万州法院
论文摘要：本文针对房屋交易中屡有发生的多重买卖现象作了粗浅研讨，论述了各种情况中私房多重买卖合同的效力，物权变动的形式及出卖人、先买受人、后买受人的利益衡平；阐明了保护登记的买受人利益；在此基础上对后买受人的行为是否构成第三人侵害债权作了初步探索，并以后买受人与出卖人是否存在恶意通谋作为后买受人与出卖人是承担连带责任抑或是不承担债务责任的标准。
关键词：私房 买卖 评析
私房多重买卖是出卖人就同一房屋订立两个或两个以上的买卖合同，将房屋先后卖于数个人，形成数个私房买卖合同关系的行为。一物数卖，自古有之，谋取利益最大化是多重买卖的起因，也是对诚实信用原则的直接悖离。房屋乃人类安居乐业之本，与民众生活休戚相关，而私房在民间多重买卖现象又时有发生，诉诸法院者屡见不鲜。还因多重买卖涉及物权变动及诸多债法原理，实有深入研究之必要。本文根据我国《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》以及最高人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的规定。略谈粗识浅见，以资探讨。
一、房屋多重买卖的表现及法律特征
受我国国情和历史原因的影响，目前我国存在着不同种类的房屋，有由房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、公民个人所有的私有房等等。但根据我国现行的房地产法律、法规和有关政策，经济适用房、公房改制出售房改房，单位集资房等房屋的上市交易要受国家政策的调整，这类房屋不能自由交易。而私有房屋可上市交易，因私有房屋一房多卖引起的纠纷，仅指出卖人主体只限为自然人，将自己所有的房屋先后出卖给两个或两个以上买受人。
在司法实践中，比较典型的是：出卖人先与第一买受人签订买卖合同，未有任何实质性履行交款、交房、登记的行为；出卖人继续又与第二买受人达成协议并将房屋实际交付，收取房款；同时是出卖人将同一房屋还与第三买受人签订买卖合同、交付房款并到房管登记部门进行房权转移登记，取得房产权利证书。很显然，笔者认为，这种纠纷应定为多重房屋买卖合同纠纷。其法律特征为：
（一）多重房屋买卖合同纠纷发生在买卖合同领域，其实质是因房屋买卖而发生的合同纠纷
（二）多重房屋买卖合同的行为表现是一房多卖
出卖人将自己所有的房屋出卖给两个或两个以上的买受人，这样就在同一房屋之上存在两个以上的买受人，且就此同一房屋形成了两个或两个以上的买卖关系，买卖关系相互重合。
（三）多重房屋买卖合同，出卖人为一人履行义务后，必有至少一方当事人的权利无法实现，且无法以订立合同的目的得到补偿。诉至法院后，利益受损一方的当事人往往只能得到法律上的平衡。
二、房屋多重买卖的法律分析
房屋多重买卖这类纠纷诉至法院后应如何处理，司法实践中是仁者见仁、智者见智，难以做到一致。
对出卖人将自己所有房屋卖给两个或两个以上的买受人的纠纷处理就有两种不同的观点。一种观点认为，出卖人分别与第一、二、三买受人签订的房屋买卖合同系其与各相对人达成的合意。签订了合同，合同即告成立。但合同的成立并不代表合同的生效。对于不动产物权，我国采取有限制登记主义原则，房屋这种不动产物权的买卖合同未经登记，合同无效。因此，出卖人与第一、二买受人的房屋买卖合同无效，与第三买受人的合同有效，法律予以保护。另一种观点认为，如果房屋买卖合同必须经登记才生效，则未登记合同就不能生效，但是我国相关法律并没有这样规定，而仅仅是规定房屋所有权转移以登记为要件，因此，出卖人与第一、二、三买受人分别就买卖房屋一事协商意思一致，同时又没有什么违法事由，则合同成立时就生效。“这时出卖人再转卖并办理所有权转移手续，仅对先前成立并生效的合同负责违约责任。”
上述两种不同的观点，究竟那种观点更符合有关法律的要求，结果的处理上更能体现公平呢？回答问题之前，让我们先注意以下几个问题：
（一）合同成立与合同生效之区分
处理合同纠纷案件，先要确定的是该合同的法律效力，即合同有效还是无效。因为有效合同与无效合同在根据法律对其处理时所表现出的实际后果是不一样的。但在确定合同效力的时候，我们常发现有将合同成立与合同生效混淆情况，以为合同成立即当然有效。从理论界和实务界认为：关于合同成立与合同生效是两个不同的概念。合同成立是指双方当事人对合同条款经过自愿协商达成一致，而合同生效是指已经依法成立的合同在当事人之间产生权利义务的法律约束力，即法律效力，意味着当事人双方目标的实现获得了国家法律的保护。合同成立是合同生效的前提。一般情况下，合同成立时生效。但在某些特殊情况下，法律、法规还规定，合同成立后还要办理批准、登记手续才能生效。在此情况下，虽然双方当事人对合同内容达成合意，合同成立，但如不履行法律规定的有关程序义务，则合同不能发生法律效力，对双方当事也不能产生法律约束力。如现行《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自合同成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，按照其规定”。为准确理解适用该条款，最高人民法院2000年下发的关于适用《合同法》的司法解释中第九条对第四十四条作了更进一步的解释：“依照《合同法》第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效。一审辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理手续不影响合同的效力，合同的标的物及其他物权不能转移。”
（二）房屋类不动产产权变动方式的法律评价
众所周知，民法上的物根据能否移动分为动产和不动产。不能移动的物，如土地及地上定着物为不动产，其余为动产。由于两种财产的不同性质，特别是不动产在社会生活中所具有的重要意义，法律对二者的物权在变动时的方式要求也不一样。通行的原则是，不动产物权的设立、转移、变更和消灭，依法应当公示的，必须经登记公示；不动产房屋的所有权则从办理所有权登记手续时起转移，这也是不动产物权变动的公示方式和要件，因此，房屋所有权就应当从办理所有权登记手续时转移；船舶、飞行器和汽车等交通工具的物权的设立、转移、变更、未经公示的，不得对抗第三人；依法律行为设立、转移、变更、消灭其他动产物权的，经交付生效，但法律或合同另有规定的除外。这就是说，动产一般以实际占有为标志，所有权转移在事实和法律上要求一致；不动产物权需要进行登记，事实转移不等于法律上的转移，物权的变动之所以要公示是由物权本身所决定的。因为任何当事人设立、转移、物权都会涉及第三人的利益，只有公开、透明地进行物权的变动，将物权设立、转移的事实通过一定的公示方法向社会公开，才能使第三人知道物权变动的情况，才能减少产权变动中的纠纷，从而维护交易安全与交易秩序。不动产物权公示一般采用登记的方法，即由登记申请人到专门的登记机关依据法定的程序对不动产物权的设定、转移所进行的登记。关于登记的效力，大陆法系国家有两种不同的观点：一种是登记要件说。即登记是不动产物权合法转移的要件，未经登记，所有权不发生转移；二是登记对抗说。即登记是当事人在物权变动后应当履行的一个手续，未经登记，物权的变动也可在法律上有效并成立，但只能在当事人之间产生效力，不能对抗第三人。对房屋这类不动产的转移，《城市房地产管理法》第六十条规定：房地产转让或变更时，应当向县级以上人民政府房地产管理部门申请房产变更登记；《城市私有房屋管理条例》第六条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权或房屋现状变更登记手续。”由此可见，我国的房屋买卖登记采取的是生效要件主义。也就是说，房屋的买卖必须经过登记才能发生所有权的转移，当事人之间如果达成了买卖房屋的协议，但未经登记，则合同有效只能在当事人之间产生债权债务关系，而不能发生房屋所有权的转移。
（三）出卖人与先后买受人形成的权利
出卖人就同一房屋分别售与第一、二、三买受人的行为是一房多卖，这一点我们在前面已作分析。一房多卖形成数个房屋买卖合同。但事实上各个房屋买卖合同形成的权利性质各不相同。合同为发生债权债务关系的合意，一般情况下只在当事人之间产生债权债务关系，但以房屋为标的的买卖合同却不同。由于房屋是一种不动产，法律对房屋买卖合同的规定与一般合同不同，房屋买卖合同虽是债之合同，但以发生物权变动为合同完成。因此，在一房多卖的情况下，达成合意但未经登记的合同，只在当事人之间产生债权债务关系，双方协商一致并根据法律规定办理了房产转移登记手续的合同，则不仅有合法的债权基础，更重要的是形成了一种物权关系。就本文所列举实例来说，出卖人就同一房屋分别售与第一、二、三买受人的行为中，与第一买受人形成的仅仅是一个债权合同，因未履行法律规定的交房、付款、登记要件，出卖人与第一买受人存在债权债务关系；在出卖人与第二买受人中，出卖人虽已将房屋实际交付第二买受人，在合意的的基础上又有了物的转移，似乎形成了一种物权关系，但是这种物的实际转移只是一种客观事实，不能发生法律上的物权效力，因而也只存在合意的债权债务关系；出卖人与第三买受人则不同。在其二人的房屋买卖行为中，双方不仅形成了转移房屋所有权并支付相应对价款的合意，同时还在达成合意的债权合同后，根据法律的有关规定对该买卖合同的标的作了有效转移。由此我们可以看出，在出卖人与第一、二、三买受人之间，既有债权关系，又有物权关系，且一物上同时存在数个债权。
三、房屋买卖纠纷的处理原则及责任形式
在司法实践中，对多重房屋买卖合同纠纷的处理，可采取以下原则进行处理。
（一）处理采取的原则
1、可给予制裁的原则
针对房屋买卖行为中，出卖人利用其优势地位，为追求最大经济利益，采取欺诈手段与买受人签订合同，或签订合同后又恶意违约的行为，应给予制裁。美国、法国的研究资料表明，1985年至1995年的10年间，法院将惩罚性赔偿责任适用于合同纠纷中的数量是侵权案件的3倍。出卖人的恶意违约和欺诈行为完全摒弃了诚实信用原则，严重损害了市场经济的交易秩序，它同因客观原因导致合同不能履行的情况有本质区别，对此类行为仅仅依靠补偿性的赔偿是无法弥补买受人损失的，也不能有效地制裁和遏制出卖人恶意违约和欺诈的行为；从各国对损害赔偿制度的研究和审判实践看，也均未对惩罚性赔偿的原则予以否定，而且惩罚性赔偿以其全面补偿受害人的损失、制裁惩罚和遏制不法行为等多重功能，已逐渐被英美法系和大陆法系的各个国家立法逐渐采纳，并由侵权纠纷向合同纠纷的方向延伸和扩展。
2、可采取损害赔偿原则
房屋买卖合同签订并交付房屋后，出卖人还将该房转卖给第三买受人，严重损害了买受人的利益。房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的倍偿责任。在我国合同法第一百一十三条的合同责任中也明确了惩罚性赔偿制度，此外，合同法第十四条第二款对当事人在合同中约定的违约金不是过分高于实际损失的也予以认可，这其中就包含了对违约行为的惩罚性赔偿。在多重买卖中，还有后买受人明知前买受人的存在，而又与出卖人订约，主观上存在恶意，客观造成了出卖人的履行不能或是加害给付，已构成了第三人侵害债权行为。所谓第三人侵害债权，即合同关系以外的第三人由于主观上的过错而实施了侵害债权的行为，致使债权不能实现或不能全部实现。后买受人侵害先买受人债权，会损害先买受人对合同标的特的期待利益，亦可增加其额外支出，故后买受人的赔偿范围应在期待利益和所受[1]损害范围之内，并也应给予赔偿。
（二）承担的责任形式
多重房屋买卖合同内容有多个合同关系，每个合同均为双务合同。但由于每个合同的出卖人乃标的物为同一人、同一物。而一个物上只能设一个所有权，致使以转移合同标的物所有权为目的的多个合同中，仅能有一个合同目的得以实现，并得到法律上的承认，而此合同之外的其他合同虽在法律性质上为双务合同，但由于实际上出卖方无法履行交付义务，致使其他买受人因此义务而享受的权利无法得到实现，只能求得其他形式的补偿。而缔约过失责任虽可对买受人给予适当的补救，但对买受人遭受的信赖利益损失无法计算，司法实践中难以操作，极易造成权利滥用和法律适用的不统一，也不利于对买受人合法利益的保护。那么，多重房屋买卖合同中可能产生的责任形式有哪些呢？
1、缔约过失责任与违约责任
缔约过失责任和违约责任都是合同上的民事责任，但二者责任有很多的不同，其中最重要的是形成的时间点不同，违约责任的形成是合同生效后，义务人不履行合同义务形成的；而缔约过失责任是在合同订过程中一方当事人违返诚信义务致使合同无法成立或者合同成立当事人违返法律规定导致合同无效不能实现当事人的合意对此产生的。缔约过失责任是合同法中新确立的一种特殊、独立的民事责任，介于违约责任和侵权责之间。
当事人在订立合同过程中，因过错违反诚实信用原则负有的先合同义务（又称先契约义务，是指自缔约当事人因签订合同而相互接触磋商至合同有效成立前，双方当事人依诚实信用原则负有的告知等合同附随义务），导致合同不成立，或者合同虽然成立，但不符合法定的生效条件而被确认无效、被变更或被撤销至无法履行，给对方造成损失时即应承担缔约过失责任。缔约过失责任不能由当事人自行约定，而是基于法律规定产生的民事责任。只要缔约当事人具有合同法第四十二条所规定的情形之一。并给对方造成损失的，过失方即应依法承担缔约过失责任。违约责任则是合同当事人不按合同约定及法律规定履行义务所应承担的民事责任。违约责任承担的前提，一是合同已经成立并且生效；二是合同当事人有违反合同的行为。
基于多重房屋买卖合同是由数个买卖合同组成的实际情况，笔者认为，其可能产生的责任形式应当包括在订立合同过程中的缔约过失责任及违反合同义务的违约责任。即，如果其中某个房屋买卖合同由于卖方违反了合同的附随义务，未告知对方当事人有关该房屋权利状况，致使合同不能成立或成立后无法生效的，卖方应当承担缔约过失责任；如果其中某个房屋买卖合同虽已生效，但卖方违反合同义务客观上不能实际交付房屋（或者买方未履行合同约定的义务），应当承担违约责任。就上述所列举实例而言，出卖人与第一买受人最先签订房屋买卖协议，但事后出卖人又与他人就同一房屋进行交易，致使此协议仅为当事之间的一种合意，不能发生所有权转移的法律后果，对此出卖人应对第一买受人承担违约责任；出卖人与第二买受人存在买卖房屋的初步意向，第二买受人据此实际占有该房，但由于实际占有不能产生对抗第三人的效力，因此在该房屋发生法律上的转移之后，第二买受人无法请求出卖人继续完成买卖行为，而只得请求出卖人承担缔约过失责任。至于第三买受人，其与出卖人的房屋买卖合同符合相关法律的规定，其在法律上已为合法的所有权人，该合同已发生法律上的效力，如果出卖人因某种原因不能履行发生法律效力的合同所确认的义务，则应承担的是违约责任，反过来对第三买受人亦如此。
2、缔约过失责任和违约责任之扩展
缔约过失责任和违约责任都是合同责任，而非侵权行为承担责任的形式。那么，在多重买卖合同纠纷中可否存在民事侵权责任？笔者认为，如果出现以下几种情况，即可认定在合同行为中存在侵权行为，因而应承担侵权责任：
（1）在房屋多重买卖中，如果后买受人故意以妨害前买受人取得所有权而从事买卖行为时，即构成对前买受人债权的侵权，前买受人可以依侵权行为的法律规定而要求后买受人承担侵权责任。
（2）房屋所有人就同一房屋数次买卖，后买受人发生物权关系时，前买受人无法请求和主张后之买约无效，遂强行占有房屋，致取得房屋所有权人无法实现其对物的权利，则强行占有房屋的买受人构成侵权。
（3）在房屋多重买卖合同中，如果出卖人与后买受人恶意串通，故意以多次买卖行为损害前买受人的利益，则二人同时构成侵权，前买受人可要求其承担侵权责任。这里的问题是，因前一买受人依合同不享有物权，无法直接请求后手买受人向其返还房屋，其一般只能主张房屋所有权人与后买受人之间的买卖合同无效，如若其想获得争议房屋，须在法院确认后一买卖合同无效及后买受人的房产证被撤销后，才能请求出卖人履行交付房屋和办理过户手续的义务，在依法取得所有权后，才可对侵权人行使物上请求权。
在房屋多重买卖引起的纠纷中，合同责任和侵权责任都有存在的可能。如果一方当事人同时负有合同责任和侵权责任，存在这二种责任的竞合，受害人不能同时提出两种责任要求，而只能选择其一。一般而言，受害人提起侵权之诉，请求侵权人承担侵权损害赔偿责任，更有利于保护自己的权益。人民法院审理房屋多重买卖合同纠纷案件，遇到合同责任与侵权责任之竞合的情形，如果受害人选择了侵权责任，应予受理，作出更有利于弥补受害人因侵权所受到的损失。
参考文献
1、参见韩延斌：“审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用”，载《人民司法》杂志，人民司法编辑部出版面2003年6月第6期10、11、12页。
2、参见曹守晔：“关于适用合同法若干问题的解释（一）的理解和适用”，载《人民司法》杂志，人民司法编辑部出版2000年3月第3期第10、11页。
3、梁慧星著：《制定中国物权法的基本思路》，“为中国民法典而斗争”，法律出版社2002年版，第36页。
4、王泽鉴著：《民法学说与判例研究》（一），中国政法大学出版社1998年版。第269页。
5、《物权法建议稿》第七条规定：“以发生物权变动为目的的原因行为，自合法成立之时生效。在不能发生物权变动的结果时，有过错的当事人应当承担违约责任。”
6、米健著：“看物权变动原则的司法创制”，《人民法院报》，2003年5月23日，第三版。
7、王利民著：“物权法立法的若干问题探讨”，《物权法专题研究》，吉林人民出版社2002年版，第40页。
8、王泽鉴著：《民法学说与判例》（四），中国政法大学出版1998年版，第173页。
9、王利民著：《合同法要义与案例析解》，中国人民大学出版社2001年版，第140页。
10、转引自最高法院民一庭编：《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2003年版，101页。
11、王利民著：《违约责任论》，中国政法大学出版社2000年版，第692页。
12、史尚宽著：《债法总论》，中国政法大学出版社2000年版，第672页。
13、王利民著：《违约责任论》，中国政法大学出版社2000年版，692页。
14、史尚宽著：《债法总论》，中国政法大学出版社2001年版，672页。
来源：万州法院
