城镇居民已办集体土地使用权证的土地能否过户给城镇居民？
作者：萍乡市安源区人民法院 周飒
【案情】
原告黄某与被告彭某于2012年9月3日协议离婚，并办理了离婚登记。双方的离婚协议约定：“双方婚后有共同财产房屋二套，一套房屋位于萍乡，一栋位于大江边村（已办理集体土地建设用地使用证）。位于萍乡的房屋归黄某所有。位于大江边村一栋三层（集体土地建设用地使用证）过户给双方的儿子彭小某所有。”位于大江边村房屋的集体土地建设用地使用证于1997年10月30日办理，土地使用者为彭某。被告彭某及第三人彭小某均系非农业家庭户口。现原告黄某起诉被告彭某要求将位于大江边村一栋三层（集体土地建设用地使用证）过户给双方的儿子彭小某所有。
【分歧】
第一种意见：本案中诉争房屋登记在被告彭某名下，并有土地管理部门颁发的土地使用证予以证实。原、被告于2012年8月27日签订离婚协议合法有效，被告应当按照协议约定协助原告及第三人办理土地证的过户手续。物权所有人依法享有房屋的占有、使用、收益的权利。故应支持原告的诉请，判决要求被告彭某将位于大江边村一栋三层（集体土地建设用地使用证）过户给双方的儿子彭小某所有。
第二种意见：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。故此案未经过人民政府处理，不属于法院受案范围，应裁定驳回起诉。
第三种意见认为：第三人彭小某系非农业家庭户口。原、被告双方诉争的集体土地建设用地使用证，依法不能成为使用权人，故判决驳回原告黄某的诉请。
【评析】
笔者赞同第三种意见，根据《物权法》第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、使用和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”
《土地管理法》第八条：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”
第十条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”
第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”
国土资源局国土资发【2004】234号《关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。原告黄某与被告彭某签订的离婚协议，虽然属双方真实意思表示，但协议内容“位于湘东区湘东镇大江村一栋三层住宅的《集体土地建设用地使用证》过户给双方儿子彭小某所有”，因第三人彭小某系非农业家庭户口，故此协议约定违反法律的强制性规定，属无效约定。原告黄某的诉请，应不予支持。
