误将查封房产办理他项权证，房管局是否应承担赔偿责任？
作者：抚州市临川区人民法院 黄国平 吴晓艳 上官笑峰
【案情】
丁某与王某合伙承建某工程，后因工程亏损，2012年10月8日，双方进行结算，丁某累计欠王某30万元，丁某向王某出具欠条，约定一年之内还清，并以其所有的房产做抵押，双方于2012年10月9日在房管局办理了抵押登记，房管局向王某颁发了《房屋他项权证》。还款期限届满后，孙某未还欠款，经王某多次追索未果，遂将丁某诉至法院。法院判决丁某偿还王某欠款，若孙某无偿还能力，可执行其向王某抵押的房产，以清偿债务。但法院在执行过程中，房管局发现丁某的房产在2012年7月6日就已被法院查封，且在房管局作了登记，以致王某的抵押权无法实现。现丁某已无其他财产可供执行，王某认为房产局作出的房产抵押登记行为违法，要求其承担行政赔偿责任。
【分歧】
本案的争议焦点是房管局对于其错误的抵押登记行为，是否需要承担行政赔偿责任，对此存在不同意见：
第一种意见认为，房管局不需要承担赔偿责任。因为王某的损失与房管局的违法行为之间并不具有法律上的利害关系和因果关系。
第二种意见认为，房管局的具体行政行为违法，给王某造成经济损失，故其应承担行政赔偿责任。
【评析】
笔者同意第二种意见，理由如下：
首先，房管局是法定的房产抵押登记行政机关，具有办理房屋抵押登记的职责。房管局应当根据有关法律、法规认真履行职责，以保障房地产权利人的合法权益。《担保法》第三十七条第五款的规定：“依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押。”同时根据《城市房地产抵押管理办法》第八条第五款的规定：“被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得设定抵押。”本案中丁某的房产在2012年7月6日已被法院查封，且在房管局作了登记，2012年10月9日丁某又以该房产向房管局办理了抵押登记，很显然，房管局在办理丁某房产抵押登记时未尽到认真审查义务，将法院已查封登记的房屋又作抵押登记，其行为违法。
其次，由于该房抵押前已经查封，那么该房属于限制流转物，房管局再将该房进行抵押登记属于错误登记，根据《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的相关规定，抵押是非经登记不得对抗第三人，该抵押登记既然是错误登记，抵押就没有法律效力，因此王某不享有优先受偿权，王某的债权也得不到保障。抵押登记应该有效保护抵押权人的利益，抵押权人基于登记的公信力相信房管局的登记真实有效，房管局却并未严格履行审查义务，正是房管局违法的具体行政行为导致了王某的欠款无法收回，因此房管局应承担赔偿责任。
综上所述，笔者认为房管局的错误登记行为导致王某财产损失，其具体行政行为违法，应承担行政赔偿责任。
