买房，应有维权意识
作者：周梦峰
2009年北京市房地产交易量激增，商品房预售、销售纠纷案件（以下统称“商品房买卖合同纠纷”）也随之呈递增趋势。尽管商品房这一特殊标的是否属于日常生活消费品尚存争议，但因其比一般消费品更关系百姓民生与社会和谐稳定。“3.15”消费者权益保护日到来之际，二中院对2009年审理的商品房买卖合同纠纷案件进行了专门分析。
一、房屋交付环节易产生纠纷
二中院2009年受理的商品房买卖合同纠纷一、二审案件共计1393件，其中相当大一部分纠纷产生在房屋交付环节产生，且购房人诉开发商居多。购房人多数以开发商延期交付商品房为由向法院提起诉讼，要求开发商交付房屋并支付延期交房违约金。
这类诉讼包含两种不同情况，第一种情况是开发商未能在合同约定的期限内向购房人交付房屋，购房人以开发商延期交付房屋为由提起的诉讼；第二种情况是开发商在合同约定的期限内向购房人交付房屋，但购房人认为房屋并不符合交付条件，而以开发商未交付“符合交付条件的房屋为由提起的诉讼。第一种情况经法院审理，在证明开发商的确存在延期交房行为而其又无合理抗辩的前提下，购房人要求开发商实际交付房屋、并支付违约金或赔偿损失的诉求一般可以得到法院的支持，此类案件购房人胜诉率较高；第二种情况中双方争论焦点集中在购房人是否有权拒收房屋，由于购房人取证意识不高，同时合同中关于房屋交付条件的约定通常比较简单，购房人的胜诉率相对不高。
例如：2007年10月，蔡某与某房地产公司签订《北京市商品房预售合同》，约定蔡某购买该房地产公司开发的精装修商品房一套，该房地产公司应于2008年12月交付房屋，交付条件为：取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、住宅工程质量分户验收表、住宅质量保证书、住宅质量使用说明书，并满足合同约定的市政基础设施条件，交付商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，该房地产公司应当与蔡某共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意根据房屋质量问题的具体情况，由双方协商确定修复日期，若协商不成，依法向人民法院起诉。合同签订后，蔡某依约向该房地产公司支付了购房款。
2008年12月，蔡某委托的收房人与该房地产公司工作人员共同查验收房，发现“客厅暖气片掉漆”、“东主卧阳台石材下内角不平”等六十五项问题，将上述问题写入《房屋维修单》，并写明“有质量问题不收房”字样，蔡某委托收房人在维修单上签名。该房地产公司于2009年4月底将涉案房屋修复完毕，蔡某于2009年6月与办理了房屋交接手续。同月，蔡某诉至法院，以该房地产公司未按照合同约定交付商品房已构成迟延交付为由，要求该房地产公司承担继续履行合同，同时支付延期交房违约金三万余元，并承担案件诉讼费用。该房地产公司不同意蔡某诉讼请求，并辩称涉案房屋已具备交付条件，并已向蔡某发出了收楼通知书，系蔡某自身原因拖延收楼，对此公司不应承担任何违约责任。蔡某已实际入住涉案房屋，已与公司履行完毕收楼手续。一审法院经审理作出房地产公司赔偿蔡某六千元判决后，蔡某不服，上诉到二中院。二中院经审理最终驳回了蔡某上诉并维持原判。
上述案件中涉案房屋存在的问题即在合同约定交付条件之外，同时合同明确约定此类问题双方应通过维修解决。因此该案中购房人以开发商未符合交付合同约定的商品房为由，要求开发商继续履行合同并支付违约金的诉讼请求缺乏依据，法院没有支持。面对此类问题，购房人应起诉要求开发商采取补救措施修复质量问题，并对由维修形成的损失承担赔偿责任。该案中蔡某经法院行释明追加了此项诉讼请求，得到了法院的支持。此类案件具有一定代表性，其原因在于合同中关于房屋交付条件约定较为简单，往往仅约定了具备竣工验收备案表、面积实测报告书等基本的交付条件，而对于其他不影响房屋正常使用的质量问题，合同中往往约定通过收房后维修的方式解决。在目前房地产卖方市场的大环境下，开发商在交易过程中仍占据强势地位，购房者与开发商之间对于房屋交付条件的协商余地较小。尤其对于“精装修”商品房而言，合同中关于装修、装饰标准的约定较为笼统，而关于相关标准的规范性文件也有待于进一步完善，加大了人民法院审理此类案件的难度。
二、法官对购房者建议
（一）提高取证意识。购房者在验房、收房过程中应当注意取证。如遇开发商延期交付房屋，购房者应注意保留相关证据，如收房通知书及邮寄单等。在与开发商工作人员共同验房时，对于房屋存在问题应及时在验房单中列明，并经双方签字确认。对于争议的事项，可采取对房屋现状拍照、摄像的方式取得视听资料，对于可能会影响房屋正常使用的重大质量问题，必要时可聘请有资质的工程质量鉴定机构进行鉴定，以作为在日后与开发商协商或诉讼过程中的证据。
（二）以合同约定为依据维护自身权益。购房者应当仔细阅读合同条款，尤其对于房屋交付条件的约定，在合同有约定而开发商未按约定履行房屋交付条件或房屋存在的质量问题严重到足以影响正常使用的情况下，购房人有权拒收房屋并主张损失。而在房屋仅存在质量瑕疵可通过维修解决尚不足以影响正常使用的情况下，切忌意气用事轻易拒绝收房，应当按照合同的约定解决。否则，不仅于自身权益无益，甚至还可能承担受领迟延的不利后果。
（三）诉讼请求准确、适当。购房人在权益受损的情况下，应通过法律的途径解决。在起诉时对诉讼请求应注意区分开发商的延期交房责任与维修责任，并根据合同约定和房屋质量的实际情况选择诉讼请求；同时，根据我国《合同法》的规定，开发商违约时，购房人可在支付违约金与赔偿损失之间择其一向开发商主张权利，购房人可从中选择更有利于自身的诉讼请求。
（四）正确对待“验房公司”。目前一些购房者在验房、收房环节委托“验房公司”进行，“验房公司”的出现弥补了普通购房人在建筑专业知识的不足，对于维护购房人权益，促进房地产业健康发展有一定益处。需要提醒广大购房人的是，验房行业还未纳入我国质检体系，缺乏相应的行业标准，目前在工商部门注册的“验房公司”多为房地产检测咨询服务公司，购房人在委托过程中应当注意审核“验房公司”的营业范围。同时，从法律层面讲，“验房公司”出具的检测报告属于咨询报告性质，在诉讼中与司法鉴定单位出具的鉴定报告具有重大区别。
