购买非商品房 谨防“鸡飞蛋打”
作者：孔祥凤
当下，由于高房价的压力和投资投机等利益诱导，小产权房纠纷和农村私房买卖的纠纷增长迅猛。2007年，房山法院受理商品房预售合同纠纷21件，2008年为111件，2009年为407件，今年截至目前为464件。在此类纠纷中，至少有30%的案件为小产权房纠纷。而小产权房因必然无法办理房产证，给今后法律关系的稳定和财产归属带来了很多的隐患。
除了大量小产权房纠纷外，因农村人将自家私房卖给城里人或其他村民而引发的纠纷也大幅增长。这种房屋买卖合同是否有效则要视具体情况而定，由于我国农村土地实行宅基地管理制度，虽然房屋可以买卖，但宅基地是不可以买卖。因此，当非本集体的人购买了本集体的房屋后，在遇到拆迁及其他房价大幅变化的情况时，易引发纠纷。
案例1：轻信网络广告 赔了钱财又无房
52岁的崔文女士家住大连，现退休在家，2008年，因儿子在北京读大学，崔女士就想在北京买房，以后可以举家搬到北京，而且更重要的是房子能增值！于是，崔女士先是从网上了解到北京市房山区某村有房在预售，价格还很便宜，90多平米，才10万余元，还大肆宣称为70年大产权，崔女士觉得很划算，便带着家里所有的积蓄交了房款。两年过去了，约定的交房期过了，对方一直没有音讯。实地查看后，崔女士才知道开发商不仅没盖房，还把钱都卷到南方投资去了。庭审中，被告房地产开发公司根本没有出庭。
法院经审理认为，因被告开发及预售的房屋系小产权房，未能取得相关合法手续，其行为违反了法律和行政法规的强制性规定，故原告崔文和被告签订的《房屋买卖合同》应为无效。双方依合同及协议取得的财产，应予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。最终判决房地产开发公司返还原告崔文购房款10万余元，并支付房款利息1万3千余元。
法官提示：警惕虚假广告，购房认清“五证”
购房者不能轻信广告宣传，部分房地产开发公司虚构事实，在根本不可能办理房产证的情况下虚假承诺，最终导致购房者根本拿不到房子，更谈不上办理房产证。虽然购房者往往握有《商品房买卖合同》和房款收据等证据，但由于小产权房的不合法性质，且根本无交付的可能。法院最终判决合同无效，双方返还。同时，由于卖房一方存在恶意，因此，在返还房款以外，还要支付房款的同期贷款利息，此利息比存款利率要高一些。
购房者在签订购房合同前，应认清开发商是否具有“五证”，即市规划委员会核发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，市建委核发的建设工程开工证，以及市国土资源和房屋管理局核发的国有土地使用证、商品房预售（销售）许可证。其中，最重要的国有土地使用证、商品房预售（销售）许可证。购房者一定要明确对方是否具有商品房预售（销售）许可证，明确自己所预购或购买的房屋是否在预售（销售）范围内，该证为商品房能否销售的重要凭证。只有这样，才能确保顺利办理产权证，避免因产权造成不必要的麻烦。
案例2 ：小产权房常伴随“一房多卖”
2007年，朝阳区的小潘准备和恋爱多年的女友结婚，但苦于北京房价的不断飙升，当小潘接到了一份传单，传单上说仅付5万首付，就能拥有70年大产权的房子等内容时，小潘意识到位于村里的该处住房可能是小产权房，也担心会陷入纠纷，但为了有一个家。小潘毅然决然地与作为开发商的村委会签订了买卖合同。过了很长时间，村委会一直没有依约交付房屋，小潘急了，后得知自己的那套房已经卖给了别人，此时，女友也因此和自己分手了。小潘十分恼火，将村委会起诉到了法院。
法院经审理认为，因被告开发及预售的房屋未取得相关合法手续，且至今也未办理。其行为违反了法律和行政法规的强制性规定，故双方签订的商品房买卖合同应为无效。双方依合同及协议取得的财产应予以返还，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失。最终，法院依法确认双方合同无效，判决村委会返还原告购房款，并支付房款利息3千余元。
法官提示：选择小产权房 三思而后行
我国现行法律对农民集体建设用地使用权流转进行了严格的限制，农民集体建设用地具有属人性特征，严格规定不得自行转让。《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。同时，有关法规也明确规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建设建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
小产权房是伴随着开发商对房地产经营垄断及房价与普通公民收入不成比例的飞速增长而出现的。当购房者发现欲购房屋位于郊区某村、房价又远远低于市价、开发商较小或系村经联社开发等情况时，应敏锐察觉是否为小产权房，最根本的方法是看清对方是否具有国有土地使用证、商品房预售（销售）许可证两证。在上面的案例中，小潘拿不到房子，无法办理房产证是必然的。根据当前的法律，法院审理时通常确认买卖合同无效，双方返还。作为过错较大的卖方要赔偿房款的同期银行贷款利息，但尽管如此，考虑到其后房价涨幅较大，加之司法程序的时间成本，小潘也是得不偿失的。
案例3：养老近10年，到头来房子还是别人的
2001年，李老伯刚退休，为颐养天年，他搬回了位于京郊的老家，并以近4万元的价格买下了当地张力的一个院落。李老伯在这个院子里一住就是近10年，然而，突然张力回村要求李老伯归还庭院。李老伯认为张力已经卖给自己，现在要回房屋是背信弃义，况且自己住了近10年，对原有的房子都进行了重建和装修，张力应赔偿自己损失。
法院经审理认为，该房屋买卖合同违反了我国法律、行政法规的强制性规定，因此该协议无效，李老伯不是该村村民，依法不享有该村宅基地使用权，最终法院认定协议无效，因该协议取得的财产应当予以返还。根据评估公司对争议房产的评估，现总价为9万余元。法院确认双方合同无效，判决张力赔偿李老伯经济损失共9万余元。
法官提示：农村私房买卖基本认定无效
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村集体所有的土地使用权不得出让转让；农村村民住宅用地经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。因此，作为城里人的李老伯和村民张力的房屋转让协议，虽然系双方当事人的真实意思表示，但因未向有关部门申报，取得有关部门批准，应为无效。对于无效合同，双方当事人应各自返还，但因被告对房屋进行了装修和增建，故原告除返还购房款外，还应当根据房屋装修、增减及社会经济发展情况给予被告相应补偿。
该案中，在土地升值、房价上涨等背景下，出卖人在利益驱动下要求确认协议无效，一旦认定无效，其在负有主要责任的同时却享受巨大利益，违背了诚实守信原则。在法院审理中，主要依据评估机构的专业评估以及合同无效双方当事人的责任认定，判决卖房方给予过错较少的买方适当的赔偿。
但并非所有购买农村私房的合同皆属无效，在本村村民之间购买房屋、外村村民购买本村房屋，并取得本村村民资格，以及城市人取得本村村民资格后购房等情况下，买受人缴纳了相关契税，获得了审批时，一般认定合同有效。
