本案租赁合同应否解除
作者：周口市中级人民法院 李保利
〔案情〕
原告宋明与被告刘通于2005年12月８日签订房屋租赁合同一份，约定：原告将坐落在县城闹市区的门面房三间整体出租给被告使用，租期三年，自2006年元月１日至2009年元月１日，租金每年7.5万元，一次性付清，被告开收据为凭，以后每年元月１日前半个月内付清。否则原告有权收回房屋。被告不经原告同意不得将此房转让给第三方。合同签订后，双方为了便于合同履行，被告于2005年１２月９日向被告交付租房定金10000元，12月17日交房租20000元，2006年元月２日交房租10000元。原告将房屋承租给被告后，被告将该房交给田野超市使用，至2006年３月２２日田野超市才搬走，被告收取使用费10000元。2006年８月，原告以被告违约为由，诉至法院，请求解除双方的租赁合同。
〔争议〕
原告认为被告未按合同约定的履行方式一次性交清租金，且存在转租行为，本案的租赁合同应当解除。
被告认为未一次性交清租金是事实，但双方已口头变更了租金交付方式，且多次委托他人交纳租金原告拒收，因此责任不在被告。另外，本案不存在转租的事实，如果构成转租，则转租的价格应高于租赁价格，而被告收取的使用费每月平均不足3000元（从2006年元月１日自2006年３月２２日计算），而被告应向原告支付的租金每月平均高于6000元（从2006年元月１日自2007年元月１日计算）。明显不符合等价有偿的原则，也与常理不服。因此本案的租赁合同不应解除。
〔评析〕
一、原被告双方约定解除合同的性质。本案租赁合同约定，被告应一次性付清当年的租金，被告不得转租，否则原告有权解除合同。这属于约定解除权的合同条款，该条款属于附条件的民事法律行为，只要所约定的解除条件成就，原告就可以行使解除权。《中华人民共和国合同法》第四十五条也规定，当事人对合同的效力可以约定条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，只要被告没有一次性付清当年的租金，或者存在转租行为，只要上述两个条件之一成就，原告就可以解除合同。
二、原告可否以被告的部分履行行为为由行使解除权。虽然被告未按合同约定一次性付清租金，只交付了一部分，该项解除条件是否成就。笔者认为，被告的部分履行行为属于对履行方式的变更，虽然被告只交付了部分租金，但原告当时并未拒绝接受，其以交付部分租金的行为向原告发出了变更合同约定的履行方式的要约，该要约对原告并不当然的发生效力，原告可以选择接受，也可以选择放弃接受。但原告当时并未拒绝，也放弃了同时履行抗辩权，原告的行为可以视为对被告发出了变更合同约定的履行方式的要约的承诺，双方已以行为的方式对合同履行方式的变更达成了合意。此时，被告的部分履行行为阻却了解除合同条件的成就，因此原告不能以被告未一次性交付租金为由解除合同。
三、原告可否以被告转租为由行使解除权。被告与原告签订租赁合同后，并未实际使用，而交给案外人使用，虽然被告辩称其与案外人没有签订的书面的转租协议，但从事实上看，案外人（次承租人）以支付对价的方式从被告手中获得涉案房屋的使用权，被告已构成转租。被告辩称其收取的使用费明显低于租金，因此不构成转租。被告的该观点不成立。租赁合同属于双务合同，双务合同的一个基本原则就是等价有偿。被告的行为是无偿的吗？一般而言，转租的价格应高于租赁价格，但意思自治内容之一就是民事权利可以由当事人在法定范围内依自身意志取得，也可以依法自主的转移和抛弃。被告出于何种动机以低于租金的价格从次承租人手中取得租赁费，我们不得而知，也不属于法律评价的范畴，但低价取得不等于无偿取得，低价取得仍然是有偿取得。被告的行为是等价的吗？民法所讲的等价就是对价，对价不等于对等，双务合同当事人之间的对价问题，是指双方之间的对待给付应基于当事人的主观评价，即使一方对另一方付出的代价非常低廉，如果当事人自愿接受，也是一种对价。双务合同的对价性只考虑履行与对待履行之间互为条件、互为牵连的关系，而不考虑在履行和对待履行之间具有何种性质，尤其是并不要求双方的履行义务在经济上是否等价，因为给付的价值，并不以经济的实用价值为限，亦不以交换上具有同等价值为要件。因此，被告的行为已构成转租，原告可以以被告转租为由行使解除权。
