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房改房

购买央产房 审批政策要知晓

日期:2016-02-19 来源:北京房地产律师网 作者:网 阅读:197次 [字体: ] 背景色:        

众所周知,购买房屋的时候,要问清楚房屋的性质,是普通商品房,还是经济适用住房、两限房等,对应着不同的交易限制政策和税费标准。但有一类房屋,房产证上盖着“成本价出售住宅”长条章,中介机构告知双方需要先到“蓝岛大厦”审批,这就是“中央在京单位已购公有住房”,俗称“央产房”。

依据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》(国管房改〔2003〕165号),已购公房是指职工按房改成本价或标准价购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。央产已购公房是以住房原产权归属为准的,即凡产权原属于中央在京单位的住房,无论是中央在京单位职工还是北京市或其他部门职工购买,均属于中央在京单位已购公房。

此类房屋的买卖,需要经过在京中央和国家机关住房交易办公室的审批,取得《在京中央单位已购公房变更通知单》,才能办理房产过户手续。在此过程中,有某些政策和历史原因,可能造成无法审批通过,导致最终不能过户。

案例一:

石先生原为101室房屋的承租人,该房屋为央产房。2000年公有住房改革开始,石先生以成本价购买了101室房屋,但未取得产权证。2001年5月24日,石先生(甲方)与李女士(乙方)签订《协议书》一份,约定:甲方将101室三居室住房一套转让给乙方,建筑面积为78.09平方米,使用面积为59.3平方米。转让金额为25万元(为各项税费用后的纯转让费用)。支付办法,以人民币为支付货币,一次性向甲方付清全部金额。双方责任中,甲方责任:甲方应在交易过程中给乙方提供方便,协助乙方完成房屋的过户有关手续。甲方向乙方提供的房屋手续必须真实有效。乙方责任:乙方须按照国家关于二手房转让规定到指定地产管理机关办理。乙方自本协议签字生效后须按商定付款日期支付给的款项。乙方负责办理产权过户所发生的各项费用。特别约定:有关房屋售后的房产证明及其它法律文件均由原房产单位统一办理,发放时间以原产权单位中共中央统战部通知为准。

同时石先生将《北京市公有住宅租赁合同》、房屋维修金手续费正式发票、房屋交付住房基金收款凭证(4-18)、房屋售后装修合同书交予李女士。后李女士将全部购房款交予石先生,双方签订协议后,李女士即入住处101室至今。2008年,物业公司开始办理101室房屋的产权证,因李女士与石先生对此房屋的权属产生争议。

李女士诉至法院,要求判决房屋归其所有。法院判决,石先生于本判决生效后十日内协助李女士办理上述房屋的产权过户登记手续。石先生不服一审判决上诉至二审法院,理由之一是该房屋不符合央产房上市条件。

法院向在京中央和国家机关住房交易办公室核实该房屋是否符合上市条件,办公室答复,无该房屋档案,无法审批。

后李女士找到该房屋管理单位中共中央统战部办公厅管理处要求解决问题,管理处答复,该房屋原产权人夫妇双方住房面积合算后,有超标问题,超标面积81.92平方米,应补交超标款192 806.40元。

石先生拒绝补交超标款。经法院协调,李女士代替其补交了超标款。管理处为该房屋补建了住房档案,并向交易办公室出具说明,同意该房屋上市。

据此,二审法院判决维持原判。

案例二:

2013年,李女士作为购买人(乙方)与霍先生(出售人、甲方)、北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)就303号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》其中约定:“该房屋建筑面积为53.9平方米,房屋成交价格为172万元,家具、家电、装饰装修及配套设施123万元。双方应于在2013年6月14日之前共同办理房屋所有权转移登记手续。若甲方出现下列情形之一的,甲方构成根本违约,且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:(1)甲方提供的该房屋所有权证,原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效、导致乙方无法取得房屋所有权的;(2)该房屋被查封或限制转让,导致乙方无法取得房屋所有权的;甲方出现上述根本违约情形之一的,甲方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;上述协议签订当日,李女士向霍先生支付定金5万元。此后,李女士未继续支付房款,双方也未办理过户手续。

霍先生起诉至法院,要求解除合同,李女士承担逾期付款的违约责任。李女士答辩称,合同签订后,中介告知,该房为央产房,需要住房交易办公室批准,但霍先生始终未取得审批,所以李女士未继续支付房款。

法院向住房交易办公室,核实,办公室答复,该房屋原产权单位某航天工业公司将该房屋以涉及航天工业机密为由,向交易办公室做了不宜出售的备案,因此无法公开上市交易。

法院据此判决,解除双方签订的房屋买卖合同,驳回霍先生要求李女士支付违约金的诉讼请求。

案例分析:

央产房是否能够通过上市交易的审批,主要取决于三大因素:是否建立住房档案;是否做好超标处理;是否属于不宜上市交易的房屋。

住房档案是审查的依据,由于央产房产权人分散在各个中央机关、国家机关、中央企业等,有些企业已经经历多次改制,公有住房档案管理混乱,交易办公室无从审查是否符合上市条件。也有的企业对符合上市政策的房屋,为了工作年限等法律之外的原因,以不上报住房档案的形式,限制职工出售已购公有住房。只有取得原产权单位的配合,补建住房档案,才能进入审批程序,并完成过户手续。

案例一中,该房屋并未建立住房档案,不可能通过审查,建立住房档案后又发现房改购房人享受房改房面积超标未补交超标款,现产权人因不想履行合同拒不缴纳,购房人即使想代为缴纳,又不具备缴纳的资格,造成实际上无法履行。经法院多年协调,作为特例予以解决,最终才办理了过户。

案例二中,因部分中央国家机关和中央企业房改房在单位内部,单位又涉及国家秘密或科研、军事秘密,因此向交易办公室将其单位内部已购公房作出了“不宜上市交易”的备案。这种有备案的房屋,是无法通过审批的,交易只能在房改购房人家庭内部或单位内部进行。实践中,有些单位滥用这种备案权利,为保护本单位利益,将本不涉密的房屋也进行备案,为上市交易设置障碍。只有去除了这种备案,才能实际完成房屋过户。

法官建议:

购房时一定要注意产权证上是否有“成本价售房”等标记,问清房屋是否为央产房。除以上常见的已购公房外,实践中还有“部长房”,职工住宅(搬迁安置住房)等性质的央产房,分别适用不同的交易政策,购买时一定要留心,提前了解相关政策,并要求出卖人获得审批。否则,一旦存在政策障碍,或原产权单位、售房人不予配合,购房人即使通过司法程序也很难实际取得房屋所有权。



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