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房改房 >> 房改房案例

北京承租公房买卖合同纠纷案例

日期:2017-03-09 来源:北京房地产律师网 作者:北京房地产律师网 阅读:49次 [字体: ] 背景色:        

原告石某荣诉称:2013年12月25日,被告刘x称其系申X1监护人,申X1在北京市朝阳区XX街XX小区XX楼XX单元XX号公有住房,原告能够过户给 被告。原告于当日通过银行转账向被告支付定金4万元,被告向原告出具收条。

法院认为公房买卖合同有效,但是由于公房管理单位不同意承租权转让,故公房买卖合同可以解除。

原告石某荣诉称:2013年12月25日,被告刘x称其系申X1监护人,申X1在北京市朝阳区XX街XX小区XX楼XX单元XX号公有住房,原告能够过户给 被告。原告于当日通过银行转账向被告支付定金4万元,被告向原告出具收条。涉案房屋至今未能过户,原告经过与涉案房屋的产权公司北京XX物业管理有限公司 询问,物业公司工作人员答复,公租房不能买卖。原告多次找被告协商无果,现诉至法院要求:1.判令解除原、被告之间关于购买北京市朝阳区XX区XX号楼 XX门XX号的房屋买卖合同关系;2.判令被告返还原告定金四万元;3.判令被告双倍赔偿原告四万元;案件受理费由被告承担。

被告刘x辩称:认可被告系申X1的监护人,且双方确实就北京市朝阳区XX街XX小区XX楼XX单元XX号进行买卖,并收到原告交纳的定金四万元,但不同意原 告全部诉讼请求,因原告没有按照约定在2014年3月支付给被告160000元的款项,双方约定是在原告支付被告200000万元时,被告协助原告办理过 户。签订合同时,房屋不具备承租人变更条件,但原告说涉案房屋能过户以及买卖,不用被告管。申X1的另一个人监护人申X2在签订合同时不在当场,但是被告 已经将定金四万元交给了申X2。被告认为双方的房屋买卖合同应当继续履行,不同意原告的全部诉讼请求。

经审理查明:2010年6月30日,申X1与北京XX物业管理有限公司签订《北京市公有住宅租赁合同》,承租坐落于朝阳区XX街XX小区XX号楼XX单元 XX号房屋。2011年11月10日,北京市朝阳区人民法院指定申X2与刘x为申X1的共同监护人。后因涉案房屋变更至龚XX名下,申X1作为原告,刘x 作为申X1的法定代理人起诉龚XX、北京XX物业管理有限公司以及第三人申X2要求将北京市朝阳区XX街XX区XX楼XX门XX号的承租人恢复为申X1, 经北京市朝阳区人民法院审理于2013年11月19日出具(2012)朝民初字第25548号民事判决书,其中判令于上述判决生效后十五日内将北京市朝阳 区XX街XX区XX楼XX单元XX号房屋的承租人恢复至申X!名下,北京XX物业管理有限公司对此予以协助。2013年12月25日,石某荣向刘x的银行 账户转款四万元,刘x向石某荣出具收条载明:“今收到石某荣房屋定房款肆万元整。房屋地址:北京市朝阳区XX街XX区XX楼XX门XX号。房主:申X1。 监护人:刘x。双方签订房屋买卖合同。刘x帮助过户,如有反悔,双倍赔尝。2013年12月25日,肆万元整。2014年3月,拾陆万元整。刘x拿到贰拾 万元整,协助过户。注:过户拿钱。余捌拾万元整。共计:壹佰万元整。”2014年11月上述房屋未能变更承租人至原告名下,原告现诉至法院要求:1.判令 解除原被告之间关于购买北京市朝阳区XX号楼XX门XX号的房屋买卖合同关系;2.判令被告返还原告定金四万元;3.判令被告双倍赔偿原告四万元;案件受 理费由被告承担。被告以其答辩意见不同意原告的诉讼请求。至本案开庭时,涉案房屋恢复至申X!名下的公有住房租赁合同尚未办理完毕,处于执行中。

经 询,双方当事人认可就北京市朝阳区XX街XX区XX楼XX门XX号公有住房买卖进行约定,且均认可在约定买卖涉案房屋时,(2012)朝民初字第XX号民 事判决书尚未生效,且申X1另一名监护人未在当场。双方均认可于2014年11月至北京XX物业管理有限公司处询问变更承租人事宜,该公司工作人员称,涉 案房屋因处于执行中,尚未变更至申X1下,不能将涉案房屋的承租人变更为石某荣。

经本院与北京XX管理有限公司核实,北京XX管理有限公司为该公房产权管理单位。该公房为直管公房,至开庭时承租人尚未变更为申X1莲与石某荣私自进行公房买卖不符合规定,也未经过产权管理单位的准许,且亦不符合公房承租权变更的规定以及公房置换的条件。

原告提交(2012)朝民初字第XX事判决书,证明原告在被告出示该判决书后,才向被告转款四万元;被告认可该证据的真实性,但认为原告明知房屋性质仍要求进行交易。

上述事实,有当事人的陈述、收条、汇款凭证以及(2012)朝民初字第XX事判决书等相关证据材料在案佐证。

本院认为:依法成立的合同,受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实的,由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。

本 案中,石某荣与刘x就涉案房屋订立实为承租权变更的买卖合同关系,系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规的的强制性规定,依法应当认定有效。双方在上 述合同履行过程中,因承租权变更未获得公有住房产权管理单位准许,且尚未具备承租权变更条件,导致涉案房屋承租权无法进行变更,故合同无法继续履行。因双 方在订立上述买卖合同关系时,明知房屋属于公有住宅性质,应当预测到该合同关系存在不能履行之风险,故双方对于合同不能履行的后果均负有责任。石某荣称其 在购买申X1时,并不清楚房屋性质,但庭审中,石某荣提交(2012)朝民初字第XX事判决书,并以此为依据向被告支付四万元定金,而上述民事判决书中已 载明将涉案房屋的承租人恢复至申X1故其称在交付定金时对房屋性质不知情,本院对此不予采信。

对于原告要求解除原、被告之间关于购买北京市朝阳区XX号楼XX门XX号的房屋买卖合同关系以及要求被告返还定金四万元的请求,因现双方约定事项已无法继续履行,本院对原告此二项诉讼请求予以支持。

对于原告要求被告双倍返还定金另行支付四万元的诉讼请求,因双方对合同之不能履行均负有责任,故本院对原告的此项诉讼请求不予支持。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,判决如下:

一、解除石某荣与刘x于二〇一四十二月二十五日订立的关于购买北京市朝阳区XX号楼XX门XX号的房屋买卖合同关系。

二、刘x于本判决生效之日起十日内向石某荣返还定金四万元。



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