无房屋产权证租赁合同是否有效？
作者：新蔡县人民法院 胡 鹏 叶俊梅
【案情】
2003年4月5日，原告新蔡县弥陀寺乡供销社（以下简称供销社）与被告黄继友签订一份房屋租赁协议，双方约定原告将位于供销社北集的三间收购门市部租赁给被告黄继友，年租金2000元，租赁期限为2003年4月5日至2004年4月5日。租赁到期后，双方于2004年6月19日达成了补充协议，黄继友继续租赁六个月，被告当即交付1000元租金。补充协议约定的期限到期后，原告要求被告返还租赁物，被告以租赁房屋及其占用的土地系黄庄村组所有，原告无权租赁为由，拒绝返还。原告为此起诉，要求被告及时返还租赁物，并支付占用费每天100元。
【分歧】
这是一起租赁合同返还租赁物纠纷案件。合议庭对被告黄继友应返还原告租赁物及应支付原告超期房屋使用费均没有异议。但就本案租赁合同的效力及原告有无租赁权利，有两种意见：第一种意见认为，租赁合同的租赁物虽系原告建设，但原告没有办理房产证，又不是土地的权益人，不能说明原告就是房屋的所有权人，双方所签定的合同缺少有效合同的法律要件，故租赁合同应为无效。第二种意见认为，虽然原告未办房权证，房屋占用的土地亦未办理使用权证，但土地使用权的取得与本案不是同一法律关系，原告出租的房屋确属其建设，土地使用权取得与否，不影响租赁合同的效力。且租房协议是在双方协商一致的基础上签订的，不损害国家、集体和他人利益。因此该房屋租赁协议为有效协议，租赁期限届满后，被告应当按照约定返还租赁的房屋，并支付超期房屋使用费。
【评析】
笔者同意第二种意见，理由是：
首先，原、被告签订的租赁合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，不损害国家、集体和他人利益，应为有效合同，当事人应当按照合同的约定或者法律的规定全面履行自己的义务。《合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。出租人的义务是保证承租人不因第三人的原因影响租赁物的使用、收益，承租人的主要义务是除支付租金外，还应在租赁关系终止后，将租赁物返还给出租人。本案中，作为承租人的被告没有因为第三人主张权利等原因而影响其对租赁物的使用、收益，作为出租人的原告其合同义务已经履行完毕，被告应当按照约定或者法律的规定向原告返还租赁物。
其次，原告未办理租赁房屋的产权证，不影响本案租赁合同的有效成立。租赁房屋确系原告所建，原、被告均无疑义，说明该房屋系原告所有。是否办理房屋产权证，法律、行政法规没有强制性规定，所以原告未办理房屋产权证，并不影响其对该房屋行使所有权。虽然建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，未依法取得房屋所有权证的房屋，不得出租。但是《合同法》颁布之后，合同是否有效，应当以法律的规定为准。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》，进一步明确：《合同法》实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。就本案而言，由于并没有法律或者行政法规有关于房屋出租必须取得房产证强制性的规定，所以不能认定双方签订的房屋租赁协议无效。
