新物业公司能否要求业主支付原物业公司服务期间的物业费？
随着城市化进程的快速发展，商品房住宅小区已成为人们居住生活的主要场所。小区物业服务水平的高低直接影响着业主的生活品质和幸福指数，甚至影响着小区的房价，故物业服务一直是社会治理矛盾集中、纠纷频发的领域。如新旧物业服务企业债权转让约定不明，极易引发纠纷。
【典型案例】
张某于2009年购买A小区房屋，并于2010年收房并办理房屋交接手续。后，张某于2015年11月30日出售上述房屋并办理了房屋产权转移登记手续。2011年7月，A小区业主大会与乙公司签订物业服务合同，合同期限自2011年7月1日至2015年6月30日，合同约定乙公司为A小区的物业服务企业，合同到期后，乙公司撤离小区，并与新物业丙公司办理了交接手续。2015年7月，丙公司与A小区业主大会签订物业服务合同，约定丙公司为A小区的物业服务企业，合同期限自2015年7月1日至2017年6月30日。因张某拖欠物业服务费，丙公司诉至法院，请求判令张某承担自2011年7月至2016年5月的物业服务费及违约金。
本案争议焦点：一、丙公司是否可以作为涉案房屋2015年6月30日前物业服务费的起诉主体；二、丙公司诉请的2015年7月至2016年5月的物业服务费是否已过诉讼时效。
审理中，丙公司提供与乙公司业务调整及项目变更协议，用于证明丙公司可以催讨乙公司服务期间的物业服务费，协议约定：物业业务调整项目的财务结算按照权责发生制的原则进行结算，上述项目的收入和支出由乙公司承担，丙公司接手后应配合支付或收取，并与乙公司按实结算。另，丙公司提供于2018年3月向张某位于A小区的房屋寄送的法律函，用于催讨2011年7月至2015年12月的物业服务费。张某质证称该业务调整仅是乙、丙两公司内部转让相关业务，丙公司无权收取非服务期间的物业服务费，A小区房屋已于2015年11月出售，故没有收到上述催款函，且已过诉讼时效。
法院经审理认为，丙公司提供的业务调整及项目变更协议并非就所涉小区物业服务费的债权与乙公司达成了转让合意，亦未有通知业主的相关证据，故难以支持丙公司起诉张某2015年6月30日之前（即乙公司管理服务A小区时期）的物业服务费。另，根据2008年《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定，可产生诉讼时效中断：当事人一方直接向对方当事人主张权利文书，对方在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；当事人一方以发送信件等方式主张权利，信件等应当到达对方当事人的。丙公司于2018年3月向张某已经出售的房屋地址发送催款函，距离张某出售该房屋已达两年多时间，且根据丙公司提供物业服务的情况，其对于张某产权变更已经知情且显然已过物业服务企业知道或者应当知道张某出售房屋的合理期限，故该催款信函不能证明丙公司向张某主张过权利，故认定丙公司主张的2015年7月至2016年5月的物业服务费已过诉讼时效，对丙公司该部分诉请不予支持。相应地，亦难以支持丙公司诉请的违约金。
【法治建议】
物业服务合同关系中的物业服务企业与小区业主均应诚实守信地履行物业服务合同，物业服务企业应当为小区提供优质的物业服务，业主应当及时缴纳物业服务费用。
物业服务合同终止后，业主大会或业主委员会有权作出选聘新物业公司的决定，物业服务企业交接在形式上表现为原企业退出物业服务区域等，但本质上是物业企业移交管理服务权，物业服务合同终止后物业服务企业应当履行的后合同义务主要有退出物业服务区域，移交物业服务用房、相关设施、资料等。新旧物业服务企业间的债权转让需要签署正规的书面债权转让协议，明确将债权进行转让，而书面协议中如仅仅约定委托新物业服务企业代为收缴或配合收缴某段期间的物业服务费，该约定只是代收代缴关系，债权并未转让，新物业服务公司不能以此为由起诉业主缴纳前物业服务期间的物业服务费。
在诉讼过程中，业主可以以诉讼时效对物业服务企业进行抗辩，诉讼时效制度是权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度。法律保护民事主体在诉讼时效的有效期间内的胜诉权，超过诉讼时效起诉可能带来败诉风险。但业主的抗辩不一定有效，诉讼时效是可以中断的，如果物业服务企业可以证明从最后一期物业服务费履行期届满之日起三年内向业主催讨过物业服务费，诉讼时效就被中断而重新计算。
对此，建议如下：
1.物业服务合同终止后，原物业服务企业应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，配合新物业服务企业做好交接工作。双方应通过书面方式签订债权转让协议，明确债权转让。债权转让后可以采取公示、发送短信等书面方式告知业主。
2.业主应当按照约定向物业服务企业支付物业服务费，业主违反约定逾期不支付物业服务费的，物业服务公司可以催告其在合理期限内支付。合理期限届满仍不支付的，物业服务公司可以提起诉讼或者申请仲裁。
3.物业公司怠于催缴物业服务费、超过诉讼时效催缴或未能进行合理催缴可引起业主诉讼时效的抗辩，将丧失胜诉权。物业公司可将书面催缴通知采用快递或者业主书面签收等方式进行送达，避免日后难以举证。如通过电话等其他方式催缴，应安排专人妥善保管证据的原始载体，避免证据灭失。
【相关法条】
《中华人民共和国民法典》
第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
……
第一百八十九条 当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。
第五百四十六条 债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。
……
第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
……
编写人：
上海市青浦区人民法院民事审判庭庭长 蔡红兰
上海市青浦区人民法院民事审判庭法官助理 杨凤逸
