房地产律师解析土地使用权出租

（1）概述。土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

《房地产管理法》只规定了房屋租赁而未规定土地使用权租赁。土地使用权租赁已经成为一种事实。

条件：划拨土地使用权转化为出让土地使用权后可以出租。

未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。

（2）土地使用权租赁合同

合同法规定不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。

合同法原理，租赁合同不需要登记，自合同成立时起生效。

房地产管理法要求房屋租赁合同向房地产管理部门登记备案。但未涉及土地作用权租赁合同登记备案问题。

进行土地使用权出租登记。

（3）租赁土地使用权。

属于债权，一是缺乏公示性，二是不能对抗第三人。

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