最高法：注意！原规定已经删除，划拨土地使用权转让合同不再因未经有批准权的人民政府批准办理出让手续而无效
♢案例索引：延吉园艺公司与瑞元公司国有土地使用权转让合同纠纷案【（2021）最高法民申7115号】
♢裁判要旨：2015年8月1日开始施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”
根据2021年1月1日施行的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》（法释〔2020〕17号），前述司法解释第十一条规定已被删除。根据这一修改决定，划拨土地使用权转让合同不再因未经有批准权的人民政府批准办理出让手续而无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条规定：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”据此，虽案涉合同的签订及相关法律事实发生在民法典2021年1月1日施行之前，但鉴于原二审判决在2021年2月18日即民法典施行后才作出，原二审不宜继续认定案涉合同无效。在无其他法定无效情形下，根据前述最新司法解释的精神，园艺公司与瑞元公司签订的案涉土地使用权转让合同，应认定为有效。
♢法条链接：
»【新版】最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释【法释〔2020〕17号】
第十条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
第十一条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
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中华人民共和国最高人民法院
民事裁定书
（2021）最高法民申7115号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：延吉园艺有限公司。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：吉林瑞元集团有限公司。
再审申请人延吉园艺有限公司（以下简称园艺公司）因与被申请人吉林瑞元集团有限公司（以下简称瑞元公司）国有土地使用权转让合同纠纷一案，不服吉林省高级人民法院（2020）吉民终367号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
园艺公司申请再审称，一、原审判决适用法律错误。原审判决将“转让差价”损失壹亿伍仟余万元确认为缔约过失责任赔偿范围，系对《中华人民共和国合同法》第五十八条的错误适用。缔约过失责任应仅限于信赖利益损失，不应包含合同有效情形下通过履行可以获得的利益。案涉合同无效的根本原因是瑞元公司未按约定及时支付价款（附属物补偿款），导致转让审批手续无法办理，非园艺公司过错，原审判决认定由园艺公司承担赔偿责任没有事实根据。二、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.原审判决应根据双方真实履行的2007年8月7日《土地使用权转让合同书》认定案件基本事实，2007年8月7日《土地使用权转让合同书》系双方根据实际履行情况，以倒签的方式对案涉2007年8月5日《土地使用权转让合同书》、2007年8月15日《动迁补偿合同书》作出的变更协议，原审判决未认定2007年8月7日《土地使用权转让合同书》的真实性系瑞元公司不同意启动鉴定程序所致，应由其承担不利后果。2.原审判决有关案涉土地单价、已交付土地面积及价值、已支付转让款、应返还转让款等事实方面亦认定错误，案涉土地应以2007年8月7日合同确认转让单价为480元/平方米，案涉土地已交付部分面积应为42,472平方米，原审认定已交付面积为32,986.87平方米认定事实错误。园艺公司已向瑞元公司交付的土地所对应的转让价款应为42,472平方米×480元/平方米=20,386,560元。3.瑞元公司以物抵债的703.5万元不应确认。4.案外人延边众鑫房地产开发有限公司对瑞元公司75.84万元债权应在本案中予以抵消扣除。由此，按照原审认定瑞元公司已向园艺公司支付的土地转让价款31,918,291元，园艺公司应返还的土地转让价款亦应为：31,918,291元－20,386,560元－7,035,000元－758,400元=3,738,381元。三、即使案涉合同有效，该合同无法全部履行的根本原因也是瑞元公司所付价款未超过约定总价50%，拖延付款所致，非园艺公司过错造成。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定，请求再审本案。
本院认为，本案再审审查的主要问题是：一、案涉土地使用权转让合同的效力如何认定；二、园艺公司对合同履行不能部分的民事责任如何承担。
一、关于案涉土地使用权转让合同的效力如何认定问题
根据原审查明的事实，案涉土地系国有划拨土地，园艺公司作为该国有划拨土地使用权的出让人，于2007年8月5日和15日与瑞元公司先后签订案涉《土地使用权转让合同书》和《动迁补偿合同书》，约定将案涉153,198平方米国有划拨土地使用权以306元/平方米的实际价格转让给瑞元公司，转让总价款为4688万余元。在合同履行过程中，瑞元公司共支付土地转让款31,918,291元，实际受让了32,986.87平方米土地使用权，并经有批准权的人民政府批准办理了土地使用权的出让手续；剩余120,211.13平方米土地使用权，因园艺公司以均价不低于1600元/平方米的价格转让给了他人，并经政府批准办理了土地使用权出让手续。瑞元公司遂提起本案诉讼，诉请园艺公司返还履行不能部分的土地转让款并赔偿损失。
2015年8月1日开始施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案中，案涉土地使用权转让合同签订于2007年，至瑞元公司本案起诉前，尚有120,211.13平方米土地未经政府批准办理出让手续。因此，对于《土地使用权转让合同书》和《动迁补偿合同书》的效力，原一审判决认定，已依法办理批准出让手续的32,986.87平方米土地转让合同有效，未经批准出让的剩余120,211.13平方米土地转让合同无效，符合前述司法解释的规定。
关于原二审判决认定未经批准出让部分合同无效是否适用法律错误问题。根据2021年1月1日施行的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》（法释〔2020〕17号），前述司法解释第十一条规定已被删除。根据这一修改决定，划拨土地使用权转让合同不再因未经有批准权的人民政府批准办理出让手续而无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条规定：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”据此，虽案涉合同的签订及相关法律事实发生在民法典2021年1月1日施行之前，但鉴于原二审判决在2021年2月18日即民法典施行后才作出，原二审不宜继续认定案涉合同无效。在无其他法定无效情形下，根据前述最新司法解释的精神，园艺公司与瑞元公司签订的案涉土地使用权转让合同，应认定为有效。
二、关于园艺公司对案涉土地使用权转让合同履行不能部分的民事责任如何承担问题
根据前述，案涉土地使用权转让合同实际有120,211.13平方米土地使用权无法转让至瑞元公司名下，构成履行不能。根据法律规定，园艺公司应承担返还多收部分价款并赔偿损失的民事责任。关于价款返还数额问题。原审法院根据双方2007年8月5日签订的《土地使用权转让合同书》和8月15日签订的《动迁补偿合同书》确定土地转让单价为306元/平方米，根据瑞元公司经批准实际获得的土地使用权32,986.87平方米，计算得出园艺公司应向瑞元公司返还土地转让价款（含动迁补偿费）为21,824,308.78元（已付土地转让款为31,918,291元-306元/平方米×32,986.87平方米）。园艺公司再审申请认为，案涉土地单价应以2007年8月7日合同确认转让单价480元/平方米确定，已交付土地面积应为42,472平方米、已支付转让款应扣减以物抵债履行不能的703.5万元及案外人延边众鑫房地产开发有限公司对瑞元公司75.84万元债权。经查，对于土地单价，虽园艺公司提交的落款日期为2007年8月7日的《土地使用权转让合同书》显示为480元/平方米，但双方2007年8月15日签订的《动迁补偿合同书》载明是根据双方于2007年8月5日签订的《土地使用权转让合同书》签订，且明确约定“以前与上述土地转让发生过的一切协议及合同作废，以本合同为准”，故2007年8月7日的《土地使用权转让合同书》不应采信。对于已交付土地面积，园艺公司提供的其与有关政府部门签订的《土地征收（用）合同书》等证据所列明的42,472平方米征收面积，不能与园艺公司已向瑞元公司交付的土地相对应，依法不能采信；关于瑞元公司已付转让款31,918,291元应否作相应扣减问题，园艺公司提供的相应证据仍不足以支持其主张。据此，原审认定事实并无不当，本院对园艺公司的前述再审申请理由，依法不予支持。
关于园艺公司的赔偿责任问题。园艺公司再审申请提出，即使案涉土地使用权转让合同有效，案涉120,211.13平方米土地使用权无法转让的根本原因也是瑞元公司所付价款未超过约定总价的50%即拖延付款所致，非园艺公司过错造成。经查，一方面，案涉土地使用权转让总价款为4688万余元，瑞元公司共支付31,918,291元，虽超过了总价款的50%，但的确存在未按约及时支付的情况，对此原审法院亦已认定；另一方面，瑞元公司虽迟延付款，但园艺公司并未主张解除案涉土地使用权转让合同，而是在履行上述合同过程中，径行将该120,211.13平方米土地使用权高价转让给他人，双方在签订案涉土地使用权转让合同之前，已通过相同方式签订过两个批次的土地使用权转让合同，且均已实际履行完毕。由此可见，案涉土地使用权转让合同履行不能的主要过错在于园艺公司为获取更多的利益违约将土地使用权另行转让所致，而非在于瑞元公司迟延付款。据此，原审认定园艺公司应就瑞元公司的损失承担70%的赔偿责任，事实依据充分，并无不当。
关于园艺公司的赔偿范围。经查，案涉120,211.13平方米土地使用权履行不能系园艺公司将此部分土地使用权另行高价转让他人所致，园艺公司由此实际获利155,553,202.22元（溢价1294元/平方米×120,211.13平方米），园艺公司该部分获利实际上也是在案涉土地使用权转让合同正常履行情况下瑞元公司的可得利益损失。原审判决在认定案涉土地使用权转让合同无效的情况下，将有效合同才应支持的可得利益损失错误记入无效合同的缔约过失责任赔偿范围，应予纠正；但在案涉土地使用权转让合同实为有效的情况下，园艺公司的赔偿范围应以其转卖违约行为所获取的利益结合其过错程度加以计算。故原审判令园艺公司应当向瑞元公司承担108,887,241.55元（155,553,202.22元×70%）的裁判结果正确。据此，虽园艺公司有关原审判决错误认定缔约过失责任赔偿范围的再审理由成立，但鉴于原二审裁判结果正确，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款规定之精神，本院对原二审判决予以维持。
综上，园艺公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项和第六项规定的再审情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回延吉园艺有限公司的再审申请。
审判长 周其濛
审判员 向国慧
审判员 郑 勇
二〇二一年十二月九日
法官助理 邢智超
书记员 曹美施
