房产登记的抵押权人与实际不一致，抵押权是否有效？
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司法观点：
抵押合同与抵押登记不一致的，应以抵押登记为准，抵押权人仅能在抵押登记的范围内对抵押物优先受偿。但实际抵押权人确能证明抵押登记的权属状况与实际状况不一致的，法院应通过实体审理确定实际抵押权人。
经典案例
李甲与潘某系夫妻，李乙系其女。A公司系李乙独资设立的一人有限公司。
2014年5月26日，李甲、潘某与高某签署了《借款协议》，约定李甲、潘某向高某借款550万元，并以其房产作为抵押，借款期限一个月。
7月10日，段某又代高某与李甲签署了《借款补充协议》，约定因李甲个人原因需撤销此前的房产抵押，高某同意配合李甲办理撤销该抵押物，转由A公司以其所有的房产作为抵押担保；因高某本人在国外，为配合李甲工作，故将A公司的房产抵押到段某名下。同日，段某与A公司签订了《房地产抵押借款合同》，约定A公司向段某借款700万元，借款期限自2014年7月10日至2014年8月9日，A公司以其所有的房产作为抵押担保。次日，段某与A公司就房产办理了抵押登记，抵押登记证明记载的抵押权人为段某，债权数额为700万元。
2014年12月25日高某因李甲、潘某未归还借款而其诉至法院。后高某申请法院强制执行。因李甲、潘某无财产可供执行，2016年2月1日，法院裁定终结本次执行。
2017年10月，高某将A公司诉至法院，请求实现对A公司房屋的抵押权。庭审中，A公司辩称，其对抵押一事不知情，段某无权对其房屋进行处分；且抵押登记记载的抵押权人为段某，并非高某。
一审法院认为
本案的主要争议焦点在于：系争抵押权是否由高某享有。
首先，《借款补充协议》虽由段某代高某与李甲签署，且在签署时未持有书面委托授权书，但高某至少事后明确表示认可。该协议实质内容为变更债务担保方式，即将原本由借款人提供的抵押担保变更为由第三人(即本案A公司)提供的抵押担保。不论李甲与A公司的法定代表人是否为父女关系，也不论李甲是否为A公司的实际控制人，在缺乏A公司事后追认的情况下，李甲均无权代表A公司进行意思表示。因此，李甲系无权处分A公司的财产，协议本身虽仍应认定为有效，但A公司无法定义务履行该协议。
其次，根据《借款补充协议》，A公司的法律地位应为新加入的担保人。如按照该协议履行，抵押权所对应借款合同的相对方应当是高某与李甲、潘某。但是，系争抵押权在登记机关备案的却是段某与A公司签订的《房地产抵押借款合同》。在该合同中，A公司的身份并非担保人，而是借款人。
再次，抵押登记机关系根据当事人向其提供的相关材料作出抵押权登记，这些材料是抵押权的来源和内容依据。虽然系争抵押权证所记载的内容从表面上确实与《借款补充协议》约定的情形一致，即抵押权人是段某，抵押物是位于本市的房产，但依据物权法定及物权公示原则，法院只能依备案于登记机关的协议认定系争抵押权所担保的是A公司自身的债务，并非李甲与潘某的债务。高某与A公司之间并无借款关系，故其不是抵押权人。
最后，高某虽表示，因其本人未到场，登记机关不予办理抵押登记，不得已才签订了虚假的《房地产抵押借款合同》，但并无任何证据证明。相反，高某可以通过办理经公证的委托授权书，由段某与A公司签订书面抵押合同，再去办理抵押权登记。即使A公司均系自愿配合高某的代理人段某办理了系争抵押登记，但该抵押登记亦无法达成《借款补充协议》约定的法律后果。
综上，高某要求确认并实现抵押权的诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
故，一审法院判决驳回了高某的诉讼请求。
高某不服一审判决，依法提起上诉。
二审法院认为
不动产物权登记是登记机关对不动产权利设定、变更、转让、消灭的证明，对物权的归属具有推定效力，但并不能最终决定实体法上法律关系的存在与否。换言之，在当事人有证据证明不动产登记与实际权利状态不符，其为该不动产物权真实权利人的情况下，当事人请求确认其享有相关物权的，法院应予支持。
本案中，在房地产交易中心登记的《房地产抵押借款合同》载明的款项抵押权人暨出借人虽为段某，但高某、段某均认可本案所涉抵押担保的实际出借人以及抵押权人为高某，段某仅是受高某委托的名义抵押权人，《房地产抵押借款合同》仅是为办理抵押登记而签订的形式上的合同，对此，《借款补充协议》对相关委托事宜及变更抵押物的事由作出了明确约定，该约定与高某、段某的陈述一致。
虽然A公司未在该协议上签字盖章，但并不意味着A公司对此不知情。相反的，A公司在该协议签订同日即与段某签订《房地产抵押借款合同》并于次日办理抵押登记手续，且该合同载明的借款金额与《借款补充协议》的记载一致；此后，A公司在未获段某实际借款的情形下始终未向段某提出过异议，也未向登记机关提出撤销抵押担保，明显不符常理；其对于为何签订系争《房地产抵押借款合同》也表示无法说明；加之李甲、潘某与A公司唯一股东李乙系父母子女关系，以上足以推出A公司明知其签订《房地产抵押借款合同》是为李甲、潘某的借款进行抵押担保，高某是实际抵押权人。
因此，高某作为实际抵押权人，且由其实现抵押权并不损害当事人信赖利益，其有权主张抵押权。
最终，二审法院判决驳回撤销一审判决，支持了高某的诉讼请求。
