房屋升值卖家撕毁购房合同 法院判决违约者赔偿升值损失
作者：翟维玲，本文仅供交流学习，若侵犯到您的权益，敬请告知处理。
前脚签订了购房合同，后脚就因为房屋升值而撕毁合同的事情，在现实生活中不少发生。家住石柱县南宾镇红井村的村民刘某就遇上了房主马某改变主意的糟心事。
马某是刘某同村的拆迁安置户。2010年，石柱县城乡建设委员会与马某签订《拆迁安置点门面认购协议》，约定马某按照每平方米1500元的价格购买建筑面积12.02平方米的门面，购房款在房屋建成后签订正式合同时一次性结算。
认购协议签订后，马某想着将来门面到手以后自己既不做生意，也懒得出租管理，干脆转卖出去赚点差价。刘某听说以后，便找到马某商量门面转卖事宜。最终，双方签订《门面买卖合同》，约定刘某以2800元/平方米的标准购买门面，先按1300元/平方米支付给马某15626元，余下部分等房屋建好后由刘某按照1500元/平方米直接支付给石柱县城乡建设委员会。随后，刘某将15626元支付给了马某。
没想到，房屋建好后，拆迁安置点的门面面积不足以履行原认购协议，石柱县城乡建设委员会与马某协商后，马某选择变更安置方式为货币安置，由政府以每平方米9500元的价格将原认购协议出售的门面购买收回。扣除马某应支付的每平方米1500元的价款后，马某还应领取货币安置费96160元。刘某得知此事后找到马某，提出两个方案，要么由刘某领取安置费，要么马某赔偿刘某的损失，但均被马某拒绝。于是，刘某将马某起诉到法院，请求判决解除刘某与马某签订的《门面买卖合同》，由马某返还刘某的购买门面款15626元，并赔偿刘某损失80534元。
石柱县法院经审理后，支持了刘某要求解除合同并由马某返还购买门面款的请求，但损失方面，仅判决马某赔偿刘某29019.71元。
刘某不服一审判决，提起上诉。市四中法院经审理后，改判支持刘某的全部诉讼请求。
以案说法
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定： “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述规定，违约方因违约给对方造成损失的，应当赔偿的损失，包括财产直接减少的损失和预期可得利益损失。可得利益系在推定合同实际履行的基础上进行计算。
本案中，若《门面买卖合同》实际履行，马某所应获得的利益只有其转卖涉案门面所应获得的价差，即15626元。而石柱县城乡建设委员会后来支付的涉案门面货币安置费应该由刘某享有。但由于马某将安置门面变换安置方式为货币安置，导致《门面买卖合同》无法履行，使刘某丧失了合同履行后可以获得的该部分利益，而且马某在订立合同时应当预见到合同履行以后涉案门面存在升值收益，因此马某应当赔偿刘某的损失。货币安置费96160元，扣除刘某的购房成本15626元后，即为刘某的可得利益损失。虽然这部分损失中包括了刘某按《门面买卖合同》尚有1500元/平方米未付款部分的门面升值收益，但刘某未支付是因马某违约阻止支付条件成就，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就”之规定，应当视为条件成就，就该款支付所产生的相应利益应当由刘某享有。一审判决马某在违约的情况下仍享有该部分利益，有违诚信原则，亦与不能使违约者获利的法律精神相悖，故二审改判门面升值收益全部属于刘某的损失范围。
法官寄语
在房地产交易领域尤其是二手房交易市场上，因房价波动较大，卖房者因房价上涨撕毁合约的现象屡见不鲜，但法律不可能让违约者从其违约行为中获利，违约者除了返还购房款，还要赔偿守约者的可得利益损失等。违约者不仅无利可图，还将为其违约行为付出更大的代价。
来源：重庆市四中法院
