委托他人卖房，代理人可以自己把房子买下来吗？
简要案情
2021年孙某顺利通过国家公务员考试，入职后需要到另一个城市工作，遂想出售自己在沂水的住房。由于平时工作繁忙，孙某委托自己好友林某帮忙出售房产，双方签订了《授权委托书》。委托书签订后，林某找到一家评估公司对房屋进行了评估，评估价为96万元。孙某得知评估价后也同意以96万元出售自己的房屋。由于长时间没有卖出去，最后林某以孙某的名义与自己签订《房屋买卖协议》，并向孙某交付了房屋价款。
在办理房产交接过户手续时，孙某发现自己的房子竟然被林某买走，怀疑林某故意降低评估价，因此不同意将房子卖给林某。林某则称，房产价格是孙某同意的且自己已经支付了价款，要求孙某交房并协助办理过户登记手续。双方争执不下，林某向法院提起诉讼，要求孙某交房，并办理过户登记手续。
法院审理
法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第一百六十一条第一款规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。第一百六十八条规定，代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。
本案中，原告林某作为被告孙某的代理人，应当要谨慎、勤勉、忠实地去履行代理职责，但是其在代理事务时以自己的名义与被代理人签订房屋买卖合同，导致他人无法判断其该种行为是否以被代理人的利益最大化为考量，且在被告孙某知晓林某的上述行为后随即提出异议，即原告林某的行为并没有得到被代理人孙某的认可或者追认，因此原告林某的代理行为无效，即《房屋买卖合同》无效，原告林某无权要求孙某交付房屋和协助办理过户登记手续。法院遂驳回了原告林某的诉讼请求，判决生效后，孙某退还了林某的96万元房款。
法官说法
代理是指代理人在被代理人的授权范围内，以被代理人的名义独立与第三人实施民事法律行为。合法有效代理行为必须满以下三个要件：第一，代理人要替被代理人独立地作出意思表示。第二，代理人要在代理权限内进行法律行为。第三，代理人要以被代理人的名义进行民事活动。满足以上三个要件，构成民法上的显明代理。
另外根据代理的含义，虽然代理人应该用被代理人的名义去实施民事法律行为，但一般来说只能和第三人实施，而不能和自己实施，也不能用被代理人的名义，与自己同时代理的其他人一起实施民事法律行为。法律之所以做出如此规定，是因为上述两类代理行为容易引起纠纷。会让被代理人认为，这不是在帮他实现利益，而是代理人在实现自己的利益或者在帮他人谋利。
但是，民法的精神是意思自治，这两种禁止的代理行为也都有例外规定，即要代理人在事前取得了被代理人的同意，或者在事后得到了代理人的认可，否则无效。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一百六十一条 民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。
依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。
第一百六十二条 代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。
第一百六十八条 代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。
代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为，但是被代理的双方同意或者追认的除外。
