(一)依车位、车库的建筑面积是否计入商品房的公摊面积来判断车位、车库的权利归属
有观点认为，判断车位、车库的权利归属的主要依据是车位、车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果车位、车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该车位、车库的面积(指分摊面积)，该车位、车库应当属于全体业主共有。反之，如果车位、车库的建筑面积未作为公摊面积，则该车位、车库通常应属于开发商所有。
笔者对此不敢苟同。第一，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第9条的规定，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分；作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，不进行公用建筑面积的分摊。由此可见，法律上并没有强制规定车位、车库应列入需分摊的公用建筑面积，因此车位、车库的权利归属并非必然归全体业主所有，这就为当事人约定车位、车库面积为公用面积留下空间。在当事人约定车位、车库建筑面积为公用面积由业主分摊之后，车位、车库的所有权就应归业主共有。但是，业主分摊车位、车库建筑面积的前提是，车位、车库依法应计算建筑面积，依据建设部规定，如果车库层高小于2.20米则不应当计算建筑面积，建筑面积分摊规则也就不可适用。
第二，依据建筑物区分所有原理，共有面积的分摊首先应当确定的是专有部分的面积，而后依据其与所有(一切)专有部分之比确定业主在共有物中所持份额。之所以明确小区业主在共有物中所持份额，是因为须确定共有人所享有的权利和承担的义务之份额。然而，现实商品房交易中，商品房的面积是套内面积(专有部分面积)与分摊共用面积之和，并以此作为计价依据。这便造成一种假象，业主花钱购买的就是这两部分面积的房屋，分摊面积中未包含车位、车库的，自然不对车位、车库享有所有权。其实，业主已经支付了车位、车库的房价款，开发商已经将车位、车库的建造成本纳入整个房屋的成本，在房屋销售中收回。开发商销售房屋的计价方式有三种：其一，单价乘以套内面积与地上建筑物的共有分摊面积及车位、车库分摊面积之和；其二，单价乘以套内面积与地上建筑物的共有分摊面积之和；其三，单价乘以套内面积。房屋的总价是由合同双方约定的，在总价相同的情况下，采用第一种方式销售的，单价最低，采用第三种方式销售的单价最高。无论用哪种方式销售房屋，都应获得车位、车库的持份权。由于分摊的共用面积难以自行测算，请求专业机关测算价格过高，为了让消费者放心，某些城市采用上述第三种方法售房(套内面积个人有能力测算)。倘若买房时不计算分摊面积便不享有分摊面积共有权的，那些按第三种方式购买房屋的便不对公用部位享有任何权利。这岂非荒唐至极？不容否认，开发商对车位、车库投入了大量的资金，但在房屋销售后，该投入已从交易中得到回报。
第三，以是否分摊建设用地使用权作为判断车位、车库归属的标准也是不可行的。因为：其一，依文义解释，“房屋占用范围内的土地”应仅指房屋“占用” 范围的土地，房前屋后及楼宇之间的土地均不包括在内，这些土地的使用权仍属于开发商。例如根据上海市房地局1998年的《关于暂停用地面积分摊计算的通知》，目前业主的房地产权证只记载房屋面积而不记载建设用地使用权面积，业主到底享有多大面积的建设用地使用权，并进而分摊了多少建设用地使用权出让金，是不明确的，这就为文义解释留下余地。其二，有人认为，开发商可以通过以车位、车库建筑面积分摊建设用地使用权出让金，以保留对车位、车库的所有权，笔者认为不妥。依据建设部的有关规定，计算建筑面积的房屋，层高均应在2.20 米以上，低于2.20 米的不计算建筑面积。可见，车位、车库面积是否计入小区总建筑面积，只是一个建筑测量问题，而车位、车库所有权的确认是一个法律问题，二者没有关系。
(二)依车位、车库的建造成本是否摊入住宅开发成本来判断车位、车库的权利归属
该观点从成本角度认为，开发商如果将车位、车库成本分摊到建筑成本中去，并由所有业主共同分担此项费用，则车位、车库成为业主建筑物区分所有权的共有部分，开发商对业主共有的财产无处分权。在实践中，很多人认为，车位、车库的归属要看小区车位的建设成本是否进入住房销售价格确定。例如，《杭州市区住宅小区配套建设与综合验收管理办法》(试行)中就规定：“住宅小区的配套建设项目，投资摊入售房建设成本的，其产权属于小区居民共有。经营性的配套公共建筑(商业、文娱等)，投资未摊入售房建设成本的，其产权属投资者所有，并按规划要求使用。”《安徽省物业管理条例》规定:“物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用、非经营性车场车库为共用设施、设备。”
笔者认为该观点是错误的。第一，目前房地产价格是由需求决定的，而不是由成本决定的。此外，某一商品的制造费用是否计入另一商品的成本,从来就不是所有权归属的判断依据。比如,电视机生产厂商会将生产中废品费用计入成品的成本中，但法律上绝不会认定消费者购买电视机后同时还拥有相应废品的所有权；电视机生产线也逐年通过折旧计入成本,但法律上也绝不会认定在折旧完毕后,该生产线的所有权就属于历年形成的电视机购买者全体。
第二，判断车位、车库的成本是否分摊到建筑成本缺乏可操作性。开发商是否将车位、车库的建造成本分摊到住宅销售价格中去，也只有开发商清楚，业主几乎不可能去核定开发商的开发成本，也没有权力去核清开发商的成本，因为成本是属于企业的核心商业秘密。下面，我们来看看房地产实践中的成本分摊。据调查，业主们的购房款中包括了以下成本：其一，建设用地使用权出让金、土地使用费及相关税费。这一部分成本是开发商取得建设用地使用权时所支付的成本。这部分成本由开发商缴纳后，分摊至销售的商品房中。其二，商品房的开发成本。我国会计准则规定，房地产开发企业的成本费用支出大体分为六大项：(1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价；(2)前期工程费；(3)基础设施费；(4)建筑安装费； (5)配套设施费；(6)开发间接费等，这些成本开支的范围，已经涵盖了此开发项目的全部费用支出。有部分商品房住宅小区的配套商业设施如：独立的物业用房、会所和车位、车库等有可能是开发商自己缴纳的土地使用费，但是，这些设施的建设成本无一例外地以配套设施费为名，分摊到整个开发项目之中，还有政府划拨土地建在小区中的锅炉房、配电室、人防工程、垃圾转运站、公厕、小学、幼儿园等城市基础设施的建设安装费，也是构成小区整体开发成本的费用要素。事实上城市商品房住宅小区的所有开发成本，最终均由买房的业主承担，开发商在建设期间只是垫付了部分资金。由此可见，实践中，车位、车库的相关成本均已摊入业主的购房款中，以成本是否摊入住宅开发成本来判断车位、车库的权利归属没有意义。 因此，不能简单地根据车位、车库的建造成本是否进入住房销售价格来确定车位、车库的归属，车位、车库的归属问题是一基本的物权问题，要遵循物权取得的一般法理，跟建造成本是否进入住房销售价格无关。
(三)依开发商与业主之间的约定来确定车位、车库的权利归属
我国《物权法》采纳了这一观点。其第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这一规定的立法理由如下：
第一，遵循私法自治原则的体现。只有当事人才是自身利益的最佳判断者，法律不能越俎代庖地替当事人进行选择。《物权法》作为财产归属与利用的基本法，应遵循自治的私法原理。对车位、车库的归属应当根据约定确定，正是体现了私法自治的要求，有利于业主和开发商通过平等协商来充分体现自身的意志和利益，同时也最有利于争议的解决。
第二，符合市场经济的内在要求。通过约定解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷。在市场经济条件下，将此问题交给市场来解决，通过交易，在车位、车库的归属上实现各方利益的最大化。当然其中也存在一定的风险，例如，在卖方房屋市场的情况下，开发商有可能通过格式条款保留车位、车库的所有权。这类问题在很大程度上由房屋买卖市场决定，其解决有待于市场经济进一步发展和完善。
第三，有利于对车库有效利用和管理。业主之间情况各异，有人有车，有人无车，还有潜在的购车者，有车者有的愿买有的想租，众口难调。建筑物区分所有权具有复杂的法律构造，是由专有权、共有权和成员权组成的三位一体的权利体系。其中的共有关系性质是按份共有、共同共有还是互有，学者观点不一。相对而言，上不上、下不下的区分所有，在共有关系中是最不易提高效率的。如果车位、车库由业主共有，须借助于分管契约来解决车位、车库具体分配、使用问题。而分管契约的成立与效力问题素有争议，难以操作，协商不成容易造成业主之间关系紧张。
第四，有利于鼓励开发商修建车位、车库。多年来,我国城市建设忽略了车位、车库的建设,造成了目前城市车位、车库紧张的状况,停车难的问题非常突出。这就有必要刺激投资,使开发商从利益驱动考虑为小区业主提供必要的、合理的车位、车库。但如果将车位、车库规定为业主的共有财产,那么,开发商就没有足够的动力来解决建筑车位、车库。最后,因为车位、车库非常紧张,停车越来越难,受损害最大的还是业主。
笔者对此不敢苟同，理由如下：
第一，虽然“有约必守”（pacta sunt servanda）原则作为民法的一项基本要求必须得到遵守，在格式条款大行其通，私法自治原则逐渐由契约正义原则代替的情况下，仍然坚守形式意义上的“私法自治”还有何意义购房者与开发商在缔约能力和缔约机会上均存重大差异，此时尊重当事人的意思自治而又没有相关配套措施，无异于为弱势一方遭受侵害披上合法的外衣。开发商完全可以利用“私法自治”，作出对购房者不利的约定，比如开发商约定车位、车库归其所有，作为购房的附加条款，借以垄断这部分对小区住房而言的稀缺物业，以高租金向小区业主“合法”地获取高额的经济利益，直接损害小区业主应有的合理利益。当今的商品房买卖合同多属格式合同，购房者只能被动地接受开发商提供的房屋买卖合同，而没有多大余地进行协商。此际，规定“有约定从约定”，直接赋予开发商合理取得车位、车库所有权的依据，至为可议。至于上述第二项理由所说“这类问题很大程度上由房屋买卖市场决定”，在目前房地产处于卖方市场的情况下，怎么由“市场决定”？在一个缺乏充分竞争的市场中谈论“私法自治”，是悲哀的。
第二，车位、车库由业主共有，就存在“操作困难”，就“容易造成业主之间关系紧张”了这也太低估业主的能力了。没有车位、车库的共有，难道小区中就没有业主共有的部分了对这部分，是不是也存在“操作困难”，也“容易造成业主之间关系紧张”建筑物区分所有权本是一项复杂的权利形态，其本身就存在专用权、共有权和成员权之间的相互溶合，仅仅依据“操作困难”等就否定建筑物的某一部分的共有性质，无异于否定建筑物区分所有权中的共有权。更何况，我们聪明的业主们还知道在共有的建筑物部分之上设定专有使用权。这不是解决共有的车位、车库的使用和管理的最佳方法吗
第三，至于规定车位、车库可以依约定确定权利归属可以刺激车位、车库的建设，完全可以依他种方法解决。房地产开发实践中，开发商必须按照《城市居住区规划设计规范》及相关规范的要求设计、建造车位、车库，不符合该设计规划的要求将无从取得相关规划许可，如政府认为经济的发展和生活水平的提高需要更多的车位、车库，完全可以通过修改上述设计规范来满足要求，还需要去刺激开发商吗
综上所述，笔者主张，车位、车库应由业主法定地共有。我国《物权法》第74条第2款的规定至为可议。好在该条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”由建筑区划内车位、车库的性质所决定，车位、车库的本质是小区整体环境内容的组成部分，为服务于整个小区业主居住便利而建造，故其利用应该服从于业主购买专有部分的需要；同时，车位、车库问题亦属于业主成员权范畴内容，其使用和转让应当服从于整个小区建筑物的使用和全体业主利益。基于此，我国《物权法》认为，车位、车库的归属问题，涉及广大业主的利益，规划用于停放汽车的车位、车库，作为建筑物的附属设施，应首先满足小区居民的需要，彰显《物权法》对业主权益予以优先保护的立法价值取向。(P239)但这一规则在实践中的适用仍有待观察。如约定车位、车库由开发商所有，开发商所定车位、车库的租赁价格或出卖价格过高，小区业主无法承受时，开发商是否可以出租或出售给小区之外的人 此外，这一规则不能对开发商以高于市场价格的价格出售或出租给业主的情况作相应的规制。在实践中，在确定车位、车库转让或出租价格上，业主处于明显的弱势地位，开发商往往以高于市场价格的价格迫使业主在购房时不得不放弃其首先购买或出租车位车库的权利。如此一来，开发商就可以以此为由将其出售或出租给业主以外的人使用，这极大地损害了业主的权益。此时政府如对交易的价格进行干预，还不如事先通过法律“直接干预”——明确车位、车库由小区业主共有。
